一、住房公积金政策需要全过程管理
住房公积金政策具备三重属性：从国家规定来看，住房公积金政策属于规范性文件范畴；从政策理论来看，住房公积金政策属于公共政策；从中心的性质和运作特点来看，住房公积金政策是住房公积金决策部门生产的“产品”。住房公积金政策无论是作为规范性文件、公共政策，还是作为产品，都需要建立一套全过程的管理机制，以实现持续改进，不断满足政策对象的需求和管理需要。
对于规范性文件的管理要求，国家及天津市最主要的规定体现在2004年至2010年先后的五个文件中，按时间顺序为：国务院《全面推进依法行政实施纲要》（国发[2004]10号）、天津市政府《关于全面推进依法行政的实施意见》（津政发[2004]93号）、《天津市行政规范性文件管理规定》（天津市人民政府令第125号）、《国务院关于加强法治政府建设的意见》（国发[2010]33号）、天津市政府《关于加强法治政府建设的实施意见》（津政发[2010]57号）。
当我们研读这些文件后便体会到，国家及天津市政府十分重视规范性文件制定过程中的论证和政策实施后的评估。同时也明了，规范性文件的管理要经过以下程序：起草和论证———合法性审核———决定———公布———解释———备案———清理与评估———修改与废止。但是我们也看出，上述文件主要规范了规范性文件的管理，没有设计完整的政策过程，未建立明确的政策持续改进体系，还不足以直接用于住房公积金政策管理的具体工作。
公共政策理论对政策的过程更看重全过程管理和持续的完善，相较于国家和天津市现有规定，其最大不同在于增加了“议程设置（界定问题并提出决策目标）”的环节，明确了什么情况下现实中的问题能进入政策制定程序。
住房公积金政策是住房公积金管理委员会推出的产品，产品最重要的目的就是客户满意，并根据客户需要进行持续改进，参考产品质量管理相关理论和经验，产品质量管理的最核心思想和目标，就是实现产品的持续改进。目前，住房公积金政策的管理基本停留在制定、执行政策阶段，没有体现“持续改进”的理念，也没有对政策持续改进设定周严的规定和鼓励措施，可以说处于产品质量管理的初级阶段。
参考质量管理理论，住房公积金政策要不断满足单位、职工需求和风险管理等需要，应该建立一种机制，发动全部住房公积金管理人员、缴存单位和职工以及其他相关人群通过多种形式参与，提出需求或建议，推进政策的持续改进。
二、住房公积金政策管理存在的问题及解决方案
从目前住房公积金政策制定和执行过程来看，各城市住房公积金政策管理在不断规范，但从政策的全过程管理角度看，存在明显不足。本文将从四方面阐述并提出相应的解决方案。
（一）缺乏明确的政策发起条件
从公共政策理论来看，无论是政策创新，还是现有政策的完善，需要某个待解决问题的出现，作为政策议题纳入政策考虑范围，从而发起政策制定程序；从质量管理角度来看，政策持续改进的原动力必须是全员参与“找问题”，然后将解决问题列入工作计划。目前，住房公积金政策存在政策发起条件不明确，即在什么情况下应提出议题、如何提出政策议题、应提出政策议题而不提出政策议题有没有考核等问题均没有明确规定。住房公积金政策的制定虽然也在很大程度上基于单位、职工反映的问题，有“全员参与找问题”和“政策发起”的雏形，但没有形成长效、系统的问题反映渠道和处理标准，主要靠政策制定部门的自觉性调查发现问题，或是等上位政策变动、领导指示再发起政策，减缓了政策反应速度。
1.如何发现政策需要解决的问题
根据住房公积金管理的特点，发现以下情况或问题，应该提出政策议题：（1）上位政策变动。（2）市场形势变化。（3）风险预警。（4）内外部意见建议，包括住房公积金管理人员、缴存单位和职工、人大和政协、政策评估等途径。（5）专题调研成果。（6）某类问题比较突出、亟待解决。
2.确保出现的问题都得到及时处理和反馈
问题出现后，应对问题的处理设定操作标准，确保出现的问题都得到及时处理，保证政策反应速度，同时借鉴《国务院关于加强法治政府建设的意见》关于“意见采纳情况及其理由要以适当形式反馈或者公布”的做法，将问题处理情况反馈给问题提供人。
具体来说，政策制定部门应对问题进行分析并在一定时限内处理，处理步骤包括：（1）分析问题的原因，初步估计存在的风险和影响。（2）在现行政策范围内能否解决问题，可以通过操作解决的，转具体执行部门解决。（3）需要完善或创新政策的，提出政策初步思路；不需要完善或创新政策的，说明理由。（4）将问题的处理结果反馈给问题提供人，定期公布收到问题的情况及处理结果，一方面可以作为对政策议题处理情况的监督；另一方面确保各种渠道反映的问题得到100%反馈，提高“全员”发现问题的积极性，为政策持续改进提供源源不断的动力。
（二）缺乏明确的政策方案论证要求
政策发起后，文件起草前，应该形成详尽的政策方案，对政策的核心内容、要实现的目的、预计效果、操作性和风险等进行充分论证，只有经论证的政策方案才可以进入政策制定程序，避免政策议题随意进入政策制定程序，减少行政资源的浪费。目前，在实际工作中由住房公积金政策制定部门自发论证，在形式上一般体现为《关于××政策的说明》的一部分内容。由于缺乏独立的政策方案论证环节，议题直接进入政策制定程序后，部分内容可能缺乏充分的论证，导致在操作性、风险控制等方面出现问题的几率增大。
政策方案是对需解决问题出台政策的论证，是政策管理的核心环节，只有对政策方案进行了充分论证，才能提炼出更精练、可操作、防范风险的政策文件。政策方案应包括以下内容。
1.问题说明
明确问题的原因、涉及的单位或职工群体特点和数量，问题的严重性和解决的迫切性。
2.现有政策综述
明确对问题是否已有现有政策，分析现有政策的缺陷。
3.经验分析
介绍其他城市、行业、领域对相同或类似问题的处理方法。
4.政策条款论证
（1）核心条款及依据———明确政策主要条款内容及相应的政策依据、参考资料、所借鉴的经验以及其他理由。（2）合法性———不违反上位政策规定。（3）合理性（成本与效益分析）———主要论证政策制定和实施所需人力物力等，对比政策受益面大小、受益程度或所解决问题的重要性、普遍性、迫切性，能在多大程度上解决问题等，判断政策的必要性。（4）协调性———与相同层级的其他住房公积金政策不存在相互矛盾和不利影响。（5）操作性———政策配套的要件、流程和信息系统可行、可控。（6）风险预测———对政策实施后在业务操作、系统运行、资金流动性等方面的风险进行预测、评估，提出风险控制措施。对部分风险无法控制仍坚持推出政策的，应说明理由。
5.量化分析
在现状分析、风险预测、效果预测等方面涉及可量化指标的，应利用数据进行分析。
6.方案择优
原则上应提出两种以上备选政策方案，并提出最优方案建议，说明选择该方案的理由。
（三）政策执行中重操作轻解释
政策解释包括对政策条款的含义、依据、目的等内容的说明。政策一般以高度概括的文字拟写，但实际情况千差万别，加上住房公积金与银行存款等其他个人资金相比存在很多的特殊性，缴存职工并不容易理解，因此政策解释工作十分重要。目前，很多城市在政策实施后没有统一政策解释的环节，实际工作中不同部门、不同人员对政策的理解不一，对外解释口径也不尽相同，单位、职工在一些问题上无所适从。一般来说，政策制定部门、操作流程设计部门对政策的理解比较统一，与职工直接接触最多的前台人员往往只知道具体业务如何操作，对政策规定的理解不重视，导致以下问题：其一，缴存职工询问政策或操作原因，经办人员只告知这是文件规定的情况，这种解释方式不利于说服职工，可能引发职工的不满情绪；其二，出现稍微复杂的情况，不能举一反三，遇到和政策字面规定不一致的情况就不予办理或留件处理、请示领导，降低业务办理效率。
政策制定部门应会同操作流程设计部门在政策实施前拟订条款说明，对政策主要条款注明制定依据或理由，描述政策的含义、可能包含的特殊情况等，一方面作为住房公积金业务前台人员的培训教材，另一方面统一对单位、职工的解释口径。
（四）政策终结程序不明确
从现有的文件来看，政策废止的条件规定比较明确，但没有对政策废止的发起部门、操作流程、时限提出明确要求，对需要废止或重新公布的政策由政策制定部门自觉发起，缺乏有效管理。
按照《天津市行政规范性文件管理规定》，行政规范性文件有效期限届满，确有必要继续实施的，起草单位应当在有效期限届满前6个月，对行政规范性文件的实施情况进行评估、论证，形成新的送审稿，由制定机关重新公布。根据上述规定，考虑到住房公积金政策的制定周期，应由政策制定部门在有效期届满前6个月形成评估报告，提出废止、修改或重新公布的的建议，并提交住房公积金管理委员会审议。
三、住房公积金政策管理全过程设计
（一）住房公积金政策的管理环节
本文认为，住房公积金政策过程可以设计九个环节为基础的管理循环，包括：政策发起（议题的提出）、政策方案的拟写及论证、政策立项、政策文本及说明的起草、政策的合法性审查、政策的审议、政策的及执行、政策评估、政策改进或终止。
（二）住房公积金政策管理各环节的基本运行方式
环节1：议题的提出和处理
住房公积金管理部门应利用以下方式发现需要政策解决的问题：（1）定期分析外部政策变动情况、房地产金融市场情况，发现是否存在上位政策变动、市场形势变动等情况引发的问题，需要调整政策或发起新的政策。（2）定期出具风险评估报告，发现现行政策下是否存在风险，需要调整政策或发起新的政策。（3）通过人大建议、政协提案等分析政策是否存在问题，需要调整政策或发起新的政策。（4）通过专题调研报告，分析政策是否存在问题，需要调整政策或发起新的政策。（5）在具体业务办理过程中发现政策是否存在问题，需要调整政策或发起新的政策。
本环节核心在于通过内外部多渠道收集可能需要政策解决的问题，由政策起草部门对问题进行处理，决定是否纳入政策议题，并定期将收集到的所有问题和处理结果反馈给问题提供人，在一定范围内公布。其重要意义在于，要求政策起草部门必须对各种渠道反映的问题予以关注，在规定时限内处理，并报告处理结果，将目前不可控的政策发起环节变为可操作、可监督、可考核的环节，为政策持续改进提供基本前提。
环节2：政策方案论证
确定需要列入政策议题的问题后，应该进入政策方案的论证阶段。国务院《全面推进依法行政实施纲要》、天津市政府《关于全面推进依法行政的实施意见》等文件都用大量篇幅对政策的论证提出要求，反复强调要对政策的合法性、合理性、可行性、可控性和风险进行论证，足以表明政策方案在政策管理过程中的重要地位。除了内部论证外，还应该以适当形式征求政策对象（单位、职工）、有关部门的意见，发现并修补存在的漏洞，增强方案的合理性。
环节3―6：政策立项、政策文本及说明的起草、政策的合法性审查、政策的审议
论证通过的政策方案，可以作政策立项，进入政策制定程序。这四个环节主要为程序性要求，各城市运作比较成熟，本文不再赘述。
环节7：政策的及执行
“徒法不足以自行”，政策制定水平再高，离开切实的贯彻执行，也不能达到预期效果，政策的执行工作十分重要。政策执行是一项系统的工作，对外包括政策、公布流程和要件、必要培训、宣传报道等，对内包括信息系统的上线运行、操作流程和要件的公布、政策解释口径的统一、对相关人员的培训等，各项工作都应有相应的标准和时限要求。除此以外，处理政策实施后出现的矛盾、未预料到的政策漏洞等，也是政策执行的重要工作。
环节8―9：政策评估、政策改进或终止
摘要随着住房公积金在我国实施以来取得的明显效果，住房公积金制度也成为我国住房制度的重要组成部分。但是，随着我国社会市场经济的快速发展，社会市场经济环境发生了巨大的变化，住房公积金制度在实施过程中也暴露出很多问题。如何解决好这些问题，使住房公积金真正发挥作用，已成为广大群众关注的热点。本文就从理性角度对住房公积金制度存在的问题和对策进行浅显的分析和研究。
关键词住房公积金制度理性分析问题和对策
住房公积金主要是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。从客观实际方面看住房公积金主要是国家推行的住房保障制度；但是随着我国市场经济环境的改变，住房公积金在实施过程中存在的问题日益显现。
一、我国住房公积金制度实施过程中存在的问题
（一）住房公积金监管制度不健全
我国政府相关部门对住房公积金管理是按照房委会决策、中心运作、银行专户储存、财政监督的原则建立的。但是，在住房公积金监督和管理过程中，住房公积金外部监管存在很多问题，房委会决策通常只是表面化，流于形式，并且房委会成员很多都是由政府相关部门选派的，很难真正发挥房委会的决策职能。除此之外，住房公积金管理中心也只起到了归集层面的作用，无法保证公积金的保值、增值，使得住房公积金不能有效的发挥其住房保障作用。
（二）住房公积金归集涵盖范围窄，低收入群体没有保障
在我国住房公积金制度实施过程中，住房公积金覆盖面较宽的是国家行政事业单位以及经济效益好的垄断行业、国有企业、股份制企业等，而这些单位的职工基本上都属于高收入群体。乡镇企业、私营企业、外商投资企业公积金归集范围偏窄，大部分没有实行住房公积金制度，对于进城务工人员等低收入群体的住房保障更无从谈起。住房公积金制度本身作为一种社会福利保障制度，应该对低收入群体的补助要大一些，但是，从实行的情况看，却恰恰相反，只是更加拉大了收入差距，而不能解决实质性问题。
（三）各地住房公积金政策差异大，不统一
在我国住房公积金制度执行过程中，我们发现各省、市公积金的归集政策不统一，特别是公积金用途的限定上存在很大差异。有时同一城市的两个单位，因为分别属于省公积金中心和市公积金中心管理，相同性质的支取业务，会出现不同的结果，使职工在公积金支取时，存在很大的不确定性，始终处于被动地位。
二、完善住房公积金制度的对策
（一）建立和完善住房公积金政府和单位双监督制度
我国政府相关部门应该健全住房公积金的监管制度，规范监督和管理能力。首先，国家相关部门应该改变住房公积金监管体制由多个部门共同管理的局面，由专门的机构对住房公积金进行严格的监督和管理。其次，住房公积金管理中心应制定严明的违规惩罚制度，最后，定期向单位公示公积金经营运作情况和资金流向，让单位起到逆向监督的作用。
（二）扩大住房公积金在低收入职工中的涵盖范围
我国政府相关部门在实施住房公积金过程中应该扩大住房公积金在低收入职工中的覆盖范围，解决好低收入群体住房公积金的缴存问题。同时加大对个体、私营企业征缴的工作力度，对没有给工作人员登记与缴存住房公积金的企业和单位，提高处罚额度，确保广大职工的合法权益。
（三）统一住房公积金归集政策，保证储户权益
鉴于目前我国各省市住房公积金政策存在较大差异现状，政府相关部门应建立统一的政策规范，取消现有公积金的提取、使用限制，扩大公积金使用范围，确保储户的合法权益。
三、总结
本文通过从理性角度分析和研究了住房公积金现行制度，从中深刻的认识到在我国住房公积金制度实施过程中暴露出的问题，这些问题严重阻碍了住房公积金的正常运作，通过探究住房公积金制度改革的策略，对于改变住房公积金运行的现状，发挥住房公积金的作用能够具有积极的促进意义。
参考文献：
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关键词：公积金贷款；住宅价格；地区差异性
住房公积金制度是我国20世纪90年代的一项制度创新，实现了住房从实物分配快速向货币化分配转变、完善我国住房供应体系、提高中低收入家庭居住条件等方面发挥了关键作用。目前，住房公积金制度覆盖面、社会关注度和影响面越来越高。截至2011年底全国实缴人数达9650.8万人，缴存总额40577.15亿元，缴存余额21891.69亿元，个人提取总额达18685.45亿元，个人累计发放贷款总额22403.3亿元。国内对公积金制度的研究主要以定性研究为主，定量分析较少。对影响房地产价格机制的研究，很少将住房公积金贷款作为研究影响房地产价格的变量因素。因此，研究住房公积金贷款如何对住宅价格产生影响机制，可以丰富和完善影响房地产价格因素的内容。对于住房公积金贷款能否促进住房需求因而影响住宅价格？这种影响程度是否显著？以及住房公积金贷款政策能否向市场发送有效信号影响房价预期？在公积金制度发展水平不同的地区作用大小和方式是否都相同？研究上述问题，对探索公积金制度影响房地产住宅价格的理论和现实具有重要意义。
一、相关文献述评
从现有的文献看，学术界认为显著影响住宅价格的主要因素是住房融资体制运转的效率以及相关的信贷政策。一些学者认为房地产价格与住房贷款呈现显著的正相关特征，提高住房贷款利率能有效抑制住房价格上涨（张涛，2006），消费者收入提高、政府通过金融支持提高贷款规模能够持续推动住房价格上涨（余壮雄，2010）。部分学者指出，信贷政策影响住房消费者的贷款决策十分显著，不同贷款期限之间的利差幅度明显影响贷款者决定贷款期限的长短，并且利差越大，选择短期商业性贷款就越多，而上述情况在住房公积金贷款利率差的影响程度却较小（叶光亮，2011）。同时，利率对房价具有显著的负相关性，而且不同住宅类型的影响程度也不同，其对普通住宅价格的敏感度要高于经济适用房和高档住宅（沈悦等，2011）。另外，还有一些学者研究了住房公积金制度与住宅消费之间的关系，周京奎（2012）指出住房公积金缴存额度对职工家庭住房支付能力呈现正向影响特征，住房公积金政策已逐渐显示向中高收入群体倾斜，呈现出收入二次分配的社会不公平性，其对改善型住宅需求的影响程度要高于刚需型住宅需求。上述研究主要从房地产信贷政策对住房价格著影响出发，研究对象主要集中于商业银行，以住房公积金贷款为研究对象不仅较少，而且研究注重定性分析。本文基于实证的方法来分析研究公积金贷款如何影响住宅价格，给出调整住房公积金贷款政策、提高居民住房消费能力的政策建议。
二、公积金贷款对住宅价格影响的理论分析
通过为购房者提供公积金贷款这种低成本金融产品，刺激居民的住房消费需求，推动市场改变住宅供需关系，影响住宅价格；另外通过调整贷款政策向市场发出信号，改变购房者对住宅价格的预期，影响市场房价。居民住宅主要包括经济适用房、商品房和高档住房。下文分析公积金贷款对不同类型住宅价格的影响机制。
1.对经济适用房价格的影响。经济适用房（以下简称“保障房”）是面向中低收入者的自住型住房，其申购和买卖具有严格的限制。由于中低收入者可支配收入较低，购房能力低，它的需求曲线价格弹性很大，价格的微小变动将引起需求的较大波动。图1中，D1为未使用公积金贷款的中低收入者的需求曲线。
政府提供土地、税收享受优惠政策组织开发，其销售价格严格管制，开发商不能根据市场决定供给量和自主定价，政府“微利保本”政策管控。因此，供给对价格的弹性较小。S1为保障房的初始供给曲线，当中低收入者不使用住房公积金贷款时，保障房的市场均衡点为E1点；当他们使用住房公积金贷款时，购房能力相对提高，购房成本相对降低，他们可承受更高的住宅价格。由于住房公积金缴存额是其月工资收入的一定比例额，该群体公积金缴存额很低，他们的购房消费需求增长十分有限。因此，需求曲线D1移至D2位置。D2表示用住房公积金贷款购买保障房时的需求曲线。此时，住宅均衡价格和消费量上升，市场均衡点为E2。
假设保障房开发商能自主供给，当其市场价格上涨，将会刺激开发商增量供给，则供给曲线由S1移至S2，保障房的市场均衡点位E3。此时，中低收入者使用住房公积金贷款，提升保障房的有效需求，刺激市场增加供给量，改善市场均衡价格。由于中低收入者的购房支付能力较弱，保障房主要是自住性住房而非投资性住房。因此，公积金贷款政策的调整对保障房者市场价格的预期影响小。
2.对普通商品房价格的影响。普通住宅的主要消费者是中高收入阶层，他们对商品房主要有自住性和投资性两种需求，对住房价格的敏感度相对较低，与保障房的供求曲线相比，它的价格弹性要小。D1是中高收入者在没有使用住房公积金贷款时的供求曲线（图2）。
影响普通住宅供给的因素除了开发资金、土地供应以及房屋户型等外，最主要的是价格因素。价格上涨，供给量增加。普通商品房的市场机制相对较为完善，因此其供求价格弹性相对较高。S表示普通商品房供给曲线，D1与S的交点E1表是中高收入者未使用公积金贷款时的保障房市场均衡点。
普通住宅市场总价较高，住房贷款有效缓解购房者的资金压力。公积金相对于商业性贷款成本低，中高收入者会优先使用公积金贷款或组合性贷款。由于中高收入者缴存较高的住房公积金以及本身的购房消费能力较强，公积金贷款在中高收入阶层体现了显著的住房保障作用。供需曲线D1右移至D2且移动幅度更大，如图2中，E2为普通住宅市场均衡点。中高收入者使用公积金贷款时，刺激了普通住宅的有效需求，从而推动市场均衡价格上涨。
普通住宅投资性比保障房大，调整住房公积金贷款政策对购房者的市场价格预期影响大。影响途径表现为，一是通过对住房消费者的信贷成本来影响住宅需求；对自住性需求为主、住宅价格水平较低的房地产市场，住房公积金相对降低购房成本从而推动住房消费；二是通过调整贷款政策向市场发送信号，促使住房消费者对房地产市场形成价格预期，从而影响住房价格；对房价较高水平城市，房屋投资需求旺，调整公积金贷款政策所向市场发送的预期信号对房价的影响作用较强。
3.对高档住宅住宅价格的影响。高等收入者的住房消费能力很强，他们是高档住宅的主要消费者。住房公积金制度主要为解决中低收入者的住房消费金融保障设计，目前绝大部分城市对使用住房公积金贷款购买高档住房有严格的限制，高档住房价格较高，即使使用住房公积金贷款来消费该类住房，住房公积金贷款所占房屋总价比相对较低，住房公积金贷款对高档住房市场的直接影响程度较小。但是普通住房市场价格波动能直接传导给高档住房市场，所以公积金贷款的金融支持直接影响了普通住宅市场的价格，通过市场传到影响高档住宅的价格波动；同时，住房公积金贷款政策的变动也将影响高等收入者对住房价格预期，从而影响高档住宅价格。
因此，住房公积金贷款对住宅价格具有两方面的影响，一是住房公积金贷款提供了低成本的融资渠道，居民的相对购买力水平提升，从而促进了保障房和普通商品房市场需求，进而推动住宅价格的上涨。但这也受城市住房价格水平、住房公积金贷款额度等政策因素影响。二是对房地产市场较热的城市，住房公积金贷款政策的调整能够向市场发出有效信号，调整住房消费者对房地产市场的价格预期而影响房价。
三、住房公积金贷款对住宅价格影响的实证分析
1.数据选取与来源。根据相关理论，影响住宅价格的可测量变量为：人口、可支配收入、房地产开发企业个数、银行和公积金贷款利率、银行和公积金贷款额、住宅平均成本。公积金贷款对普通商品房价格产生影响，从而波及整体住宅市场的价格变动。普通住宅是房地产市场的最主要组成部分。考虑到变量之间的动态联系和数据可获得性，本文把银行贷款利率和公积金贷款额分别作为银行与公积金贷款影响住宅价格的代表变量。
本文使用的数据来自我国26个大中城市自2003年～2011年的年度数据，其中13个东部地区城市，13个中西部地区城市。数据表示如下：P：表示住宅平均销售价格；L：表示住房公积金贷款额，r：表示长期贷款年利率，Y：表示人均可支配收入，N：表示市区总人口，M：表示房地产开发企业个数，C：表示住宅的平均成本。其中，长期贷款利率是经按月加权处理所得到的加权平均数，以住宅平均竣工价值作为住宅的平均成本。房地产企业数、住宅的平均竣工价值和平均销售价格等数据，通过历年《中国房地产统计年鉴》、国民经济和社会发展统计公报、《中国统计年鉴》整理获得，2004年的部分相关数据从各个相关城市2005年统计年鉴整理获得；2003年～2010年人均可支配收入数据从中经网获得，各市区人口总数从中国经济信息网整理，CPI数据来自《中国价格及城镇居民家庭收支调查统计年鉴》；住房公积金贷款额主要从各市住房公积金管理中心网站收集整理。
2.统计性描述。由图3和4可知，26个大中城市的住宅实际销售价格一直保持增长态势，从2003年为2493元/平方米，至2011年上涨为7371元/平方米，增长了196%，其中2004年～2007年的涨幅分别为11%、22%、15%和20%，2009年的涨幅达到最高值为24%，2010年为18%，2008年和2011年的涨幅较小，保持在4%左右。与之同步，公积金贷款额规模也保持同步提高，26个大中城市的总贷款规模从2003年的299亿元至2011年增长为1418亿元，其中2005年～2008年，贷款增速较为平稳，平均增速为15%，2009年呈现爆炸性增长，增速超过70%，随后2010年出现-9%的负增长，2011年开始回升至13%涨幅。由此，我们可以得出，26个大中城市的住宅价格和公积金贷款规模都处于上升态势，住房公积金贷款规模的波动性大于住宅价格，波动趋势步调保持一致。2005年～2008年，住宅价格与住房公积金贷款的增速较为接近。2008年受金融危机影响，住宅价格增速显著下降，而公积金的下降幅度很小。在2009年住宅价格增速回升的同时，公积金贷款呈现爆炸性增长，说明在2009年，住宅价格上涨与公积金贷款高度相关。此后，住宅价格快速回落，公积金贷款的增速也波动性下降，但规模仍处于较高的水平。
对东部、中西部地区的公积金贷款、住宅价格进行统计分析，我们发现：2003年～2011年间，东部与中西部的住宅价格比较为稳定，保持在1.6～2.0之间，而公积金贷款额之比在不断下降，由2003年的4.18∶1下降到2011年2.1∶1。由图5和图6可知，除2008年和2011年外，东部地区住宅价格的上涨幅度超过中西部地区，涨跌的波动性更大，中西部地区住宅价格增长幅度较为平稳；住房公积金贷款增长情况则完全相反，除2008年、2011年外，中西部地区住房公积金贷款的上涨幅度要超过东部地区，波动性也更大，2005年～2007年间，中西部地区公积金贷款额增速分别为18%、51%和44%，东部地区则仅为12%、9%和6%，增速差距非常大。这表明，虽然中西部地区公积金贷款规模小于东部地区，但其对住宅价格的影响远远高于东部地区。
3.计量分析。我们采用如下计量模型：
lnPt=？茁0+？茁1lnLt+？茁2lnYt+？茁3lnct+？茁4lnrt+？茁5lnNt+？茁6lnMt+？滋t
对26个城市计量回归分析，结果如表1。
计量结果表明，不考虑预期情况下，公积金贷款对住宅价格的影响系数均显著。住房公积金贷款系数全国和中西部地区在1%水平上显著，东部地区在5%水平上显著，且为正向影响。这表明住房公积金贷款有效刺激购房需求，推动住宅价格上涨。同时，住房公积金贷款对住宅价格的影响度还具有地区差异性。全国范围住房公积金贷款每增加1%推动住宅价格上涨0.08%，东部地区每增加1%推动住宅价格上涨0.072%；中西部地区公积金贷款每增加1%推动住宅价格上涨0.10%，说明住房公积金贷款影响中西部地区略强于东部地区和全国水平。
四、政策建议
1.完善住房公积金贷款利率政策，实行差别化的分类利率政策，鼓励刚性需求，提高住房消费者购房能力。根据职工的缴存额、住房条件等因素实行差别化贷款利率政策，重点倾斜中低收入家庭。
2.合理制定住房公积金贷款额度，引导改善性和刚需性的住房消费。各地区根据自身房地产市场情况，确定符合本地区发展的公积金贷款额度。对公积金贷款额度所占房屋总价比例较小的城市，适当提高公积金贷款额度，降低购房成本，保障住房消费的购买能力。
3.调整住房公积金缴存政策，将住房公积金单位补贴部分与个人收入脱钩，改为定额制补贴，不论户籍、不论收入高低，每个人均补贴相同的固定金额。而个人缴交部分，保持不变，依然按个人工资收入的一定比例缴交。
4.调整住宅市场结构，一是加大经济适用房和廉租房的供给量；二是制定差别化的自住性和投资性住宅贷款政策，抑制投资性需求住宅；三是增加中小户型和中低价商品房的供给，限制大户型高端商品房供给。
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