筹资活动是公司根据发展和生产经营的需要,在自有资金不能满足和保证公司正常运转及项目投资等特定用途时,从公司内、外部获取资金以实现公司经营目标。筹资必须充分考虑公司实际情况,制定和掌握好筹资策略和方法,确保融资成本和风险最低,资金运用效益最佳。下面仅就债权筹资方式作以论述。
1、理智的筹资决策。我公司是国有大型企业,筹资业务最高决策机构为集团公司董事会,每笔融资业务规模及运用必须经董事会授权,控制了决策风险。
2、综合的效益测算。新增资运用效益测算和对原有资金占用项目影响双关测评,以评定筹资规模和投放方式。炼治行业库存准备资金和材料预付款以及存货占用资金合理度因原料和成品市场因素很难介定,但我公司通过安全生产储备、效益储备、风险储备测算,来确定合理的资金占用量和借款额以及恰当的借入时机。
3、安全的资金链和还款预案。我公司从流动资金占用或项目建设投入相对讲属资金密集形企业,资金占用和需求量很大,几乎每月都有到期借贷资金,如何保证资金链安全呢?首先,确保专项筹资专款专用,严格区分固定资产借贷和流动资金借贷的使用,避免短贷长投造成资金的风险。其次,根据年度财务预算和项目预算制定全年借款和还款计划,按月分解和落实。项目建设必须采用固贷,固贷不到位不开工,到位不挪用;每月初根据供、产、销计划编制月份资金调度计划,月底编制本月资金来源运用表,评定资金运用效率。有预有立、远近结合,既维护了企业商业信誉,又保证了公司资金动作安全性和效益性。
4、科学的筹资策略。筹资策略本着全局性、必要性、效益性和长期性目标,作好筹资的风险评价、筹资时机、筹资规模和筹资组合等工作。必须全面地衡量收益情况和偿还能力,做到量力而行,避免风险。内部融资本着风险小、期限短,外部融资本着以四大银行为主、小规模商业银行为辅的策略。同时,严格控制相关指标:
1)严格控制产权比例和负责比率。股权筹资前提确保国有控股,股权明确;负债筹资确保投资项目或投资经营活动的回报绝对大于资金成本。产权、负责比率基于控制力下的最佳效益的临点。
2)充分论证各种担保方式。特别是基本生产经营设备和不动产用于债务抵押的安全性,抵押方式的成本和限制条款,质押方式物权监管对公司正常运营的影响;评价互相担保人的资信和持续经营能力来控制或有损失。
3)筹资适度,合理安排筹资时间和金额,避免因资金闲置浪费增加资金成本,也要防止资金滞后错过资金投放时机。
4)采用多种筹资方式及筹资组合,分散筹资风险;长短期筹资确定合理比例。
5)在充分利用商业信用筹资时,保证合理占用期限,避免信用危机。
5、严格控制二级公司对外融资。二级公司向银行或其他金融机构贷款及内部集资,其担保采取抵押或与外单位间相互担保,一次贷款在一定规模以上的或年利率超过同期银行利率一定比率以上的,须报集团公司审批。贷款担保是公司的潜在负债,给公司经营带来一定风险。原则上各二级单位不准为外系统单位(含合资、合作企业)或个人担保贷款。子公司之间的贷款担保,也须报请集团公司批准,确保上下利益一致,行动统一。
筹资管理并不是独立的,而是公司经营管理的不可缺失的重要环节,筹资给公司带来经营资本,也带来一定的风险,筹资管理作为财务管理的重点,最终目标实现资金成本最低,风险最小,资金充实及时而又避免闲置或滞后。
二、投资管理实论
广义的投资活动除债券投资、股权投资、其他投资外,还包括流动资产投资和固定资产投资。我公司将投资管理分为内部投资管理和对外投资管理。
1、内部投资管理。内部投资管理可分为流动资产投资管理和固定资产投资管理。
在流动资产投资管理中,我公司根据年度财务预算和经营计划,按季、月分解,安排流动资金投放数量和时间。存货投资本着保证生产的安全储备、根据市场预测的效益储备,根据对客户信用评价和适应市场竞争的应收款投资。
固定资产投资管理,首先确定公司中、长期规划,慎重评价新建、改、扩建项目,安评、环评、政策评价、市场份额等,重大项目征得股东会通过。对已确定项目,根据项目进度计划,采取招标方式,以最小的资金投入,保质保量,确保项目及时投产。其次,在立项前充分论证项目投入资金保证,投产后配套工程和追加流动资金保证,投产后对原有项目影响,投产后全公司物料平衡,公司中长期发展,上下游产品链,增容开口,综合效益测算等。
2、对外投资管理。
1)决策保证。我公司对外投资管理最高权力机构为集团公司董事会,对外投资经相关部门会专家组论证后,提交公司董事会,必须取得全体董事一致通过才可实施,对部分董事提出异议的必须重新论证或解决后再形成决议。
2)投资原则:风险小、收益高、变现快、符合主体战略。具体如下:
①投资增值程度:实现最大限度的投资增值是分析投资方案最重要的尺度。
②投资保本能力:必须遵循投资后原有价值不下跌的原则。
③投资风险性:投资有风险,事先必须考虑政策风险、利率风险、市场风险、经营风险、投资项目风险等。
④纳税优惠方针,在投资时应充分考虑到尽量享受纳税的优惠条件。
⑤全面、科学、准确预算投资的预期成本。
⑥正确估计公司的筹资能力,严格控制投资额度。
⑦投资是否符合公司的发展方向及经营思想。
⑧充分考虑实际资产和经营控制能力,对投资项目管得住,控制有力。
3)加强控股公司管理。集团公司对二级控股公司日常监管理方式主要体现在制度管理,通过下发各项管理制度定性、定量指标管理;人员组织管理,依法履行出资人管理职责,明确公司负责人、财务负责人职责;加强统一核算制度,核算办法,核算原则;加强资金结算监管,保证结算安全和效益性;加强资产、存货管理,实行采购定额招标制度,转发存收、发、存制度;加强会计信息报告管理;加强事中、事后检查、监督。
此外,二级单位对外设立分支机构,设立联营企业等,必须事先进行可行性研究,对可行性报告、立项、审批、注资额、注资方式都要慎重研究,并注意上述原则,经集团公司董事会通过后,报有关部门审查。
二级单位在用专有技术、商誉、实物等对外投资,要确保主业安全,其计价必须经集团公司有关部门核定,报董事会通过。对连续三年亏损或亏损严重,没有发展前途的投资项目,及时退出股份或采取其它补救措施。
财务上对控股的单位按权益法进行核算,其他单位按成本法核算。加强日常监管和审计工作,在收益分配上集团公司与其他投资人在分配方式和次序平等,各公司利润分配预案需报集团公司批准,严禁对集团公司不分配或分配挂帐。正确计算投资收益和损失,并实现收益的安全完整。
[关键词]房地产企业财务风险资本结构
改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。
一、财务风险的概念和特点
财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。
财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
二、西安房地产企业财务风险的主要成因
对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：
1.筹资风险的具体表现
(1)负债金额巨大
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。
(2)盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。
(3)利率与市场变动
从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。
2.项目投资的盲目性较大
西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。
3.项目经营过程缺乏理财依据
西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。
4.没有正确处理消费与积累的关系
西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。
5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识
西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。
三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。
1.针对筹资环节的预防财务风险的策略
(1)优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
(2)缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
(3)注重融资策略的创新
对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。
(4)规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
(5)建立西安房地产公司的财务预警系统
所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。
2.针对投资环节的预防财务风险的策略
房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。
3.针对经营环节的预防财务风险的策略
(1)做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
(2)财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
(3)委派财务主管，加强财会监督
对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。
(4)适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
4.针对分配环节的预防财务风险的策略
对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度
(1)进行市场调研，防范市场风险
西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。
(2)加强企业财务人员素质的修养与提高
目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制
对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
国内水路、铁路货物运输保险合同第一章总则第一条为使保险货物在水路、铁路运输过程中，因遭受保险责任范围内的自然灾害或意外事故所造成的损失能够得到经济补偿，并加强货物运输的安全防损工作，以利商品生产和商品流通，特兴趣办本保险。
企业财产保险投保单投保人：___投保单号：___----------------------------------------------||投保财产项目|以何种价|保险金额|费率(‰)|保险费(元)