【关键词】分享型经济；途家网；在线短租；商业模式
著名管理学大师德鲁克曾经指出：“当今企业之间的竞争，不是产品和服务之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。”[1]当今大部分行业的竞争都已经进入成熟区：产品比较普及，需求较为稳定，行业增速缓慢，利润率较低，同质化竞争比较严重。另一方面，大部分企业过去能赚钱、能发展的模式，遇到了瓶颈，无法保证未来持续挣钱和发展。
如何破解这一难题？唯有进行商业模式创新。因为没有好的商业模式，再好的产品，再好的技术，再好的品牌，再大的资产也没有前途。而同样的产品、技术，采用不同的商业模式，回报确有天壤之别。因为，商业模式是企业经营的原点，它是企业经营的根本。什么是商业模式呢？商业模式又有哪些构成要素呢？
一、商业模式的定义与构成要素
尽管商业模式受到了国内外学者的普遍关注，但是到目前为止，商业模式还没有一个统一的概念。国内学者原磊（2007）提出，商业模式的定义总体上是从经济向运营、战略和整合递进的。[2]经济类商业模式强调商业模式是企业获取利润的内在逻辑，是企业的经济模式，用来揭示企业“赚钱”的根本原因。运营类商业模式把商业模式描述为企业的运营结构，其重点在于说明企业通过怎样的内部流程和基本结构来创造价值。战略类商业模式在运营类商业模式的基础上更进一步，指出了企业如何在动态的环境中改变自身从而达到持续盈利的目的。整合类商业模式是对企业商业系统如何很好运行的本质描述，是对企业经济模式、运营结构和战略方向的整合和提升。
虽然视角各不相同，学者们达成了一点共识：即商业模式是企业创造价值和获取价值的整体性逻辑，它包含了企业一系列跨越组织边界的交易活动。因此，本文认为商业模式是指企业跨越组织边界的并相互依赖的活动的系统，它描述了企业如何“设计交易的内容、结构和治理，开发新的商业机会，从而创造价值”。其要素主要包括价值主张、目标顾客、分销渠道、顾客关系、价值结构、核心资源和能力、伙伴网络、成本结构、收入模式等。[3]
对于企业而言，商业模式非常重要，如何实现商业模式创新就更重要。基于价值链创新视角来看，企业商业模式创新的本质就是，企业以基本价值链为基础，运用其在整条产业价值链上的不同变动方式及其自身基础价值活动的创新来解释企业如何实现商业模式的创新。[4]放到现实中去，就是处在价值链不同环节上的商业模式的构成要素发生了变化，进而引起了企业商业模式的创新。接下来，本文以在线短租行业的代表――途家网为例，分析其商业模式创新之处。
二、途家网简介
途家网CEO罗军曾提出过一种“盒饭理论”――你在路边买了盒饭吃不完，准备倒的时候，一个人过来说，不要倒，我帮你吃掉，之后给你把碗洗干净，还给你5元钱，本来即将进入垃圾桶的剩饭为双方带来了利益，这便是分享的力量。
国外著名短租网站Homeaway和Airbnb的成功以及分享型经济地提出催生了国内在线短租市场的兴起。自2011年6月以来，国内短租网站如雨后春笋般出现，较有影响的在线短租平台有蚂蚁短租、爱日租、游天下、途家网、美租网、住我那、爱房客等短租平台。2013年伊始，当多数行业还在“资本寒冬”中举步维艰时，在线短租行业率先迎来了融资热潮。今年1月份蚂蚁短租与小猪短租同时宣布获得千万美元级别的融资，途家网紧随其后于2月份宣布完成两轮融资，金额达四亿元人民币。那么这一被资本界一致看好的行业是否真是一匹黑马，它又是如何实现盈利的呢？
途家网成立于2011年12月，是一家高品质的中高端度假公寓在线预订平台公司，是中国首个依托国际领先的分散式酒店管理经验和专业服务标准，紧密结合线下旅游地不动产存量以及线中优质的呼叫中心服务的新型平台，提供旅游地度假公寓的在线搜索、查询和交易服务。与传统酒店的B2C（businesstocustomer）模式不同，途家网的业务模式是O2O（onlinetooffline），即把个人的闲置房屋在网络短租平台上，人们可以通过网络或手机在线搜索、预订房屋信息，房客在线支付租金，再到线下入住房屋。其核心是在线预订、支付，然后到线下享受服务。相比于传统线下短租，在线短租平台的优势在哪？又是如何对商业模式进行创新？
三、途家网的商业模式创新分析
途家网的核心商业逻辑是将业主闲置的房产盘活，通过一定的运营管理为用户提供物美价廉的住房，为业主创造额外收入，同时为自己赚得利润。比如海南的一套高档海景公寓，春节期间业主能通过与途家网的收益分成获得近万元的收入。目前，途家网已经能够实现每一个订单都盈利，并且年收入已经超过亿元。那么与传统的商业模式相比，基于分享型经济理念之下的途家网，其商业模式又有那些鲜明的特点呢？
（一）紧抓顾客价值主张
随着GDP的增长，我国现在已经进入了全民度假时代，人们逐渐厌倦了走马观花似得奔波于各个景点之间，开始从以前的观光型旅游逐渐向休闲型度假转移，越来越多的人爱上了以休闲、放松、娱乐和家庭型为主的休闲旅游度假。《2011年中国公民旅游消费者市场调查报告》的结果显示，75.5%的受访者将“放松身心”作为旅游的目的，持有此意愿者在各年龄段中均超过63%。与之相呼应的“异族风情”（59.8%）、“浪漫游轮”（46.7%）和“惬意海岛”（39.7%）是被访者最想体验的三个旅游产品。由此可见，在现今社会工作压力、生活压力不断增加的情况之下，把旅游作为放松身心、缓解压力的途径，已成为很多人的选择。
其次，都市人在忙于工作、忙于加班中，不知不觉疏远了父母子女之间的距离。利用长假，选择一个舒适的景点，带上父母，或是妻儿，一家团圆、其乐融融的于山水间尽享亲情，是许多人一年到头的夙愿。传统酒店需要预定几间房间才能满足一大家人的入住问题，大家在交流方面都不太方便，只能在属于自己的房间玩耍。而在线短租提供的日住房，一套度假房就能满足整个家庭的需要，同时度假房的配套实施有利于家庭成员中的老人和小孩的休闲与玩耍，而且在度假房可以自己动手做自己想吃的东西，在价格方面和性能方面都远优于酒店。
再则，很多游客，尤其是一些驴友和旅行饕客，开始拒绝那种“上车睡觉，下车看庙，对着镜头笑一笑”的初级观光模式，转而寻找对文化遗韵和民俗渊源的深刻感受，追求对自然美景和艺术风格的切身体验或对生存方式和生命本质的大胆探索。他们希望通过旅游去触碰文化、感悟历史、探寻神秘、增长阅历、调养性情、提升境界。他们倾向于自觉、自主地与当地社会和民众进行接触和交流，喜欢有更多的时间和机会涉猎当地的风土人情与日常生活，体验到当地的人文特色、生活习俗。所以他们往往愿意选择短租式旅店，这不仅是因为开销上的差别，而且因为住在短租房可以和左邻右舍交朋友，更加有人情味。
（二）整合关键资源
途家网商业模式的核心在于整合好上游和下游的资源。它的上游既是B2B的也是C2B的，它不仅直接和房地产商以及当地有房源的机构合作，也单独和每个房东、或二手房东合作；在下游，途家网则主攻互联网平台，做好营销和用户体验。
在房源方面，途家网从一开始就瞄准旅游目的地中的高端度假楼盘。以其在三亚的业务为例，途家网只选择5年以内的新盘，并且要满足靠海边、有游泳池、精装修、家具7成新以上等条件，游客可以提包入住。其价格相比五星级酒店也更有优势，三亚五星级酒店双人房周末价格通常在2，000元左右，而途家网在亚龙湾公主郡的别墅，可以容纳多人入住，价格才1，500元左右。精准定位以及良好的用户体验让途家网小试牛刀即获好评，订单量以每个季度环比上升两倍的速度在增长。随后，途家网开始了与开发商的批量签约，不少开发商不但在营销时与途家网合作，并且会在项目设计初始就邀约进入，参与到整个项目的产品配比、户型设计等。等到开盘时，途家网也会与业主签约，承诺进行管理和服务。也可以利用途家网的平台，为开发商做联合推广。
目前途家网拥有3万套预定房源，已经覆盖国内66个旅游目的地。截止到2012年底，途家网与超过200多个开发项目独家签订了房屋托管协议，正在洽谈的开发项目约900多个，合作的开发商包括龙湖、世贸、中铁集团等。在海外则和HomeAway合作，面向客户推出了4000套海外度假房源。罗军表示，目前途家网正在全面扩张，房源来源没有局限，包括开发商、中介、个人、产权式酒店式产权都可以是合作的对象。而在扩张地点选择方面，途家网会重点布局旅游城市以及类似杭州、南京、成都这种商务与休闲旅游兼具的地区。
在互联网平台方面，由于短租行业尚处于发展初期，市场的成熟和消费者的接受程度均不够成熟，途家网选择了与OTA巨头携程建立紧密的合作关系。2010年，途家网成功地让携程入股成了大股东，而途家网作为一个创业公司也得以以相对低廉的成本取得了携程网的巨大流量。
（三）构建关键流程
途家网是O2O的典型代表，采取线上展示、线上支付、线下消费、线上反馈的业务流程。
途家网在平台上陈列出房间的位置、房型、限住人数、家电配置及房价等信息，并且提供房间的图片从而更加直观形象的呈现房屋的质量。除了房屋介绍，途家网还提供了房屋所在的小区的介绍及周边介绍。小区介绍中包括小区的地址、交通、安保和配套设施情况，包括车位、泳池、运动场地等。周边介绍着重于向用户推荐周边吃、喝、玩、购的良所。这些全面而精确的房源描述，能够帮助用户快速、准确的找到合适房源。
消费者通过网络平台获取房屋信息，并根据个人需要选择合适的房源后，可以通过在途家网提供的房东的联系方式，如QQ号，手机号，电子邮箱等，就具体问题与房东联系交流，以便准确的了解房屋的情况，做出准确的选择。等消费者做出消费选择后，途家网的平台客服会通过电话向房东确认是否有房，同时通过电话或短信向用户确认或修改订单。途家网所有的订单中98%的订单确认在一小时内完成，其中50%的订单在30分钟内完成。客服团队的高效运转保障了订单的及时确认，提升了顾客的消费体验。
不同于酒店预订网站设有前台现付方式，途家短租平台全部执行100%在线预付模式，用户必须在线支付订金才能得到房东预留房。100%在线预付模式需依靠信用评级和第三方支付方式解决信用和支付问题。在双方达成一致之后，用户将在途家网平台上预先缴纳房费，预订者在办理入住登记之前，所付订金仍然由在线平台保管，不用担心发生可能存在的诈骗问题。这类似于淘宝网的支付宝，顾客在收到产品之前会把费用预付到支付宝，确认收货后，支付宝再把资金转到卖家的账上，从而确保了资金的安全。
接下来是线下消费环节。平台将安排用户入住，并且提供保洁等服务，还可以根据顾客的需求提供接送、叫醒等服务。如果入住的旅客对业主房屋造成损坏，途家网会对业主进行赔偿，然后网站再找旅客追偿。但事实上，据途家网统计，在2012年这一年运营中，旅客损坏业主房屋的情况并没有发生过。
在完成了住房之后，是线上反馈环节。途家网鼓励住客在入住后真实的入住体验，评价的内容包括：网站预订流程、呼叫中心客服体验、房东服务、房屋质量等。点评结果将作为房源排名的一大影响因素，评价高的房源将进入平台推荐房源之列，在排序中处于靠前位置。如房间与描述不符或房东无故提价，途家网将对房源降级，甚至从网站上撤掉房源。
（四）独特的盈利模式
国外的在线短租平台盈利模式多样化，主要方式是付费信息展示。以HomwAway为案例，其主营业务付费信息展示是通过房东或地产经理缴纳一定费用，获得在网站上展示其租赁信息的平台。该公司还推出基于交易的展示业务，即按实际成交情况收费。以上收入占HomeAway总营收的90%以上。另外还通过广告和合作分成盈利。
途家网目前的盈利模式较为单一，主要通过托管费和交易佣金。具体收费方式是扣除掉销售佣金和营业税（5.55%）后，按业主享有60%，途家享有40%的比例进行分配。其中，途家网分得的40%收益部分用来支付公司运营成本、人力成本以及对房东房屋的日常维护成本和税收，剩余部分为纯收益。
在成本控制上，途家网也有自己的高招。相比于传统酒店，途家网不需要支付房屋租凭费用和装修费用，它的主要开销是水电费、车辆折旧、保洁员和服务员的人工费用以及洗漱用品的费用。为了保证高品质的顾客体验，途家网正在实行严格的标准化，所有的毛巾都统一采购，接机都是统一的6人座车队。如此一来，只要有房源的城市，途家就要配备线下配套的车队、保洁、服务人员等，这意味着成本的攀升。为了保证柔性的服务，同时为了缓解资产过重，途家除了车队，大多数服务都采取合作共用的模式。为了降低淡季员工成本，途家还实行员工全国调配，比如说在冬天业务量少时，途家网会把青岛的服务员调到海南工作。
四、展望
总结起来，商业模式的创新不外乎四种基本类型：完善型商业模式创新、调整型商业模式创新、改变型商业模式创新以及重构型商业模式创新。[5]途家网正是利用了调整型商业模式创新之方式，借用分享型经济这一理念，实现商业模式创新。在互联网思维与分享理念大潮的洗礼下，短租这一传统的商业模式已经不能够完全适应外部环境的要求。此时，途家网对原有商业模式的部分核心逻辑进行了调整，使其能够更好地满足顾客的需求，尤其是90后的需求，进而对原有的商业模式逻辑进行了完善和发展。
放眼未来，途家网的发展也会有瓶颈。一是房源数量，合作的项目要一个一个地谈，这需要时间。途家网希望在比较短的时间内将房源从3万套做到40万套，实现这一目标已然面临着挑战。二是服务的内涵和质量，途家网的本地服务是连锁经营模式，当房源规模提升之后，企业的运营和服务水准都要跟着提升，而这都是企业发展中需要不断解决的问题。
放眼整个行业，国内短租市场开发时间尚短，整体还处于摸索期，还没有出现一家独大的局面。各新兴短租公司都有成长和发展的机会。相信随着各大租房网站的平台建设、功能完善、线下体系健全，短租市场的巨大潜力必将得以释放。
参考文献
[1]德鲁克.德鲁克日志[M].蒋旭峰译.上海：上海译文出版社，2010.
[2]原磊.国外商业模式理论研究评介[J].外国经济与管理，2010（10）.
[3]ZottC，AmitR，andMassaL.TheBusinessModel：TheoreticalRoots，RecentDevelopmentandFutureResearch[J].Workingpaper，IESEBusinessSchool，UniversityofNavarra，2010，（9）.
[4]高闯，关鑫.企业商业模式创新的实现方式与演进机理――一种基于价值链创新的理论解释[J].中国工业经济，2006（11）.
[5]原磊.商业模式体系重构[J].中国工业经济，2007（6）.
作者简介
关键词：房地产代建人力资源战略规划
一、集团化房地产代建企业运营模式简介
1.集团化房地产代建的定义及分类
房地产代建是由拥有土地、资金的委托方发求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种商业模式。根据委托方的性质不同，房地产代建模式可分为商业代建和政府代建；其中商业代建又分为项目代建和资本代建两类，其主要不同在于前者委托方多为实际经济主体而后者委托方多为外部资金。
由于房地产代建业务以品牌输出、服务输出为基本操作模式，故而代建企业通常具备较高的品牌积淀与人员规模，也较容易实现集团化运营。因而，本文主要讨论集团化房地产代建企业的运营模式以及与之相对应的人力资源规划。
2.集团化房地产代建企业的运营模式
在房地产代建模式中，委托方负责筹措项目开发所需全部资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目投资风险。代建方主要负责投资咨询、项目公司组建、前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发全过程的管理与服务，并依据项目销售或利润总额收取佣金。
由此，集团化房地产代建企业主要采用“集团公司-区域/城市公司-项目公司”三级管控模式，由集团公司制定总体发展战略、考核项目关键指标并进行产品研发，由区域/城市公司进行新项目拓展及已落地项目运营管控，同时进行人力资源储备、项目团队组建与调配，由项目公司进行产品营造与销售。
二、人力资源战略规划对于集团化房地产代建企业的意义
人力资源战略规划是指根据企业发展战略、目标及组织内外环境的变化，预测未来的组织任务和环境对组织的要求，以及为完成这些任务，满足这些要求而提供人力资源的过程，其与集团化房地产代建企业的生存发展密不可分。
1.房地产代建模式的存在基础
目前，代建业务诉求主要来源在于，部分拥有资金或土地资源的企业或地方政府并没有房地产开发或高端物业营造的经验，需要更具影响力的房地产品牌和产品来确保项目的品质、议价能力与盈利水平。因此，代建方通常是高端房产品营造的代表企业。在委托方与代建方就产品营造的各项标准达成共识的根本前提下，品牌输出的高质量和一致性是代建模式存在和发展的关键，代建方要实现规模化经营，必须高度重视内部人员招聘、培养和输出的质量和效率，以保障自身品牌的同质化输出。
2.人力资源战略规划对于集团化房地产代建企业的意义
一切产品营造的核心均在于人的劳动。对于集团化房地产代建企业而言，其欲拓展更多代建项目，实现稳定盈利与扩张，必须保证项目管理团队的高质量输出。因而，针对可能的人员需求、供给情况做出预测，并据此进行人员储备与合理化调配的人力资源战略规划便显得尤为重要，其直接决定了集团化房地产企业的发展规模乃至品牌价值。
三、集团化房地产代建企业人力资源战略规划的实施要点
许多学者对人力资源战略规划的内容进行了划分，结合目前主流的划分模式与企业运营实际，集团化房地产代建企业人力资源战略规划的实施要点主要包括以下三个方面：
1.人员招聘与内部调配规划
集团化房地产代建企业人力资源战略规划的基础是项目拓展与项目运营的计划与节奏。企业须保证项目拓展、运营管理部门与人力资源管理部门信息通报的及时性与有效性，及时制定与调整人员配置。一方面通过有计划地吸收外部人员，加强对工程管理、人力资源管理等项目管理核心团队必备人员的储备，一方面有计划地组织内部人员流动，依据项目运营需要，满足人力资源调配的需求。
2.员工职业生涯与成长规划
除通过人员引进与内部调配满足企业扩张需要外，集团化房地产代建企业还应根据内外环境变化和企业发展战略积极引导员工职业发展方向，及时通报项目最新动态，组织员工根据个人能力、兴趣、个性和可能的机会制定个人职业发展计划。同时，应积极考虑员工发展需要，通过对员工有计划地培训和开发，提高员工能力、引导员工态度，使员工适应未来岗位的规划。
3.薪酬福利与绩效考评规划
为了使员工结构保持在一个恰当水平，提高员工工作绩效，激发员工工作热情，集团化房地产代建企业须根据集团公司、区域/城市公司和项目公司的发展需要制定合理的薪酬福利体系。同时，根据员工发展专业性和职业性的不同需求，设计专业梯队和管理梯队的绩效考评体系，全方位建立健全员工成长与晋升渠道，契合企业发展方向与员工职业生涯规划。
综上所述，房地产代建模式体现了市场经济专业化分工的基本原则，在当前房地产调控的政策环境下，房产品品质日益受到重视，集团化房地产代建企业的发展空间值得期待。企业应认清形势，制定切实可行的发展战略，同时做好人力资源战略规划，保障品牌与产品的优质、高效输出。
参考文献：
[1]卢丹.绿城代建反思[N].中国建设报，2011-8-17
[2]侯光明等.人力资源战略与规划[M].北京：科学出版社，2009
孕婴用品店：
单品成赚钱利器
据中国母婴行业协会介绍，虽然孕婴用品市场大，但是业内同质化竞争较为激烈，市场中超过8成的孕婴用品店主打奶粉、服装、婴儿车等产品，导致价格透明度高，利润额较之2013年有所下降，降幅接近30%。而目前市场中一些盈利水平较高的店铺则主打一些小众单品，如婴儿牙膏、洗浴液等，单品的毛利润率超过80%，同样是婴幼儿必需品，但市场竞争少，投资者的盈利空间更高。
要点：市场消费习惯是否形成
据乐友孕婴童用品店（天津区）负责人介绍，投资者开店之前可以依靠以下两个标准，判断市场消费习惯是否形成：一是，当地各个超市里孕婴用品品牌数量增多，甚至形成专柜、专卖店；二是，黄金商业圈已经有品牌孕婴用品店开店了。
教育培训：
艺术培训异军突起
据中国教育培训协会介绍，截至2014年10月底，教育培训市场整体走势看好，无论是新开门店数量，还是门店营业额均创新高。其中发展势头最为喜人的当数艺术培训领域，仅2014年上半年多家教育培训界巨头，如新东方、清华大学等纷纷进入该领域。
其备受瞩目的原因有三：一，国内市场需求旺，随着各类选秀节目的火爆，越来越多的人开始青睐艺术培训；二，利润空间高，以钢琴培训为例，相对英语培训，毛利润率超过1倍；三，市场竞争不激烈。
要点：声乐、钢琴、舞蹈、魔术四大热门
据业内人士透露，目前最受市场欢迎的有四类培训：声乐、钢琴、舞蹈和魔术，而且这四类培训的利润率也是业内排名靠前的，以魔术为例，近景魔术培训最短只需1周，收费高达3800元，毛利润超过2000元。
冰淇淋甜品店：
品牌已不是投资关键
中国连锁经营协会会展部副主任郝永强透露，今年冰淇淋类甜品店铺发展非常快，前几年一些只有十几家、几十家的品牌，在今年基本上都发展到了上百家。而且之前品牌的冰淇淋店生意好，非品牌的生意十分惨淡，而今年即使是一些非品牌或品牌不太出名的门店生意都非常好，旺季时月盈利2万元左右是业内的一个普遍水平。
要点：品牌效应已经消失
郝永强介绍，前几年的甜品店行业，是否是知名品牌是盈利多少以及生存的关键因素。而今年这种情况已经消失，原因在于：一，市场成熟，无论是技术还是管理模式没有差异性；二，由于市场供给充足，品牌效应丧失了一定优势，在品质差不多的前提下，顾客更倾向于价格便宜的非品牌门店。
小型便利店：
盈利比例高
据深圳市零售商业协会负责人介绍，目前，我国一二线城市的小型便利店经营情况非常好，特别是南方地区，60%的投资者年纯利润在20万左右。
要点：已经成为趋势
郝永强介绍，小型便利店是继大卖场之后，迅速发展起来的一种新的零售形式，已经有取代城市传统食杂店、杂货店的趋势。而且小型便利店投资门槛不高，一般仅需要2年就能收回前期全部投资，这在连锁加盟领域属于高回报、低风险的项目之一。
社区生意：
快速发展成投资新宠
据中国连锁经营协会郭会长介绍，与往年相比，截至2014年10月底，社区门店生意开始火热起来，不少知名品牌甚至放弃了成熟商圈，而到社区去开门店，大有将社区作为新的主战场的趋势。
要点：房租成为成功关键
社区生意成为新宠，主要因素源于房租成本，成熟商圈的房租成本目前居高不下，大大制约了很多行业的发展，而社区的房租便宜很多，以北京为例，甚至便宜了一半以上。另外，社区更加贴近消费者，在市场竞争激烈的今天，谁离消费者更近，谁离成功更近。
美容美甲：
睫毛嫁接成为赚钱新品类
据业内人士透露，在美甲项目日趋饱和的情况下，从2014年下半年市场出现一种新的创业项目――睫毛嫁接，其作为美甲项目很好的补充，弥补单一项目盈利不足的缺点。目前该项目在江浙地区十分火爆，平均每家小店的月均净利润超过万元。
要点：品牌至关重要
虽然睫毛嫁接刚刚兴起，但是市场鱼龙混杂，投资者选择加盟时或者进货渠道时，一定要选择品牌企业，非品牌企业的产品虽然价格低廉，但是质量难以有所保障，而且睫毛嫁接直接在眼睛周边。如果质量不好，对人体有较大伤害，届时投资者可能还会惹上纠纷。
特色小吃加盟：
“烤涮酱炸”开店多、成功多
中国连锁经营协会指出，在整体经济疲弱的大环境下，加盟开家特色小吃不仅看得见摸得着，且投资门槛不高（多数在三四万元），特别是技术门槛较低。更为主要的是其的投资回报期很短，比较适合现存市场环境下，满足逐利型投资者的需求，因此依然是加盟领域的投资热点。
要点：“烤涮酱炸”店多、成功的多
从目前看烧烤、涮品、酱货、油炸类小吃依然是未来1―2年内的重点类别，今年前三季度，加盟量较去年同期平均增长近十个百分点，且加盟复制成功率平均高出其他小吃类项目两成左右。
洗衣店：
知名品牌不再是关键
洗衣店作为一个实体，持久性较强，近几年均有趋于上升的稳定利润回报；没有库存积压及欠款纠纷；开业运营步入正轨后经营管理模式简单，运营成本较低，是目前较为稳定的行业。
要点：品牌因素淡化
业内人士介绍，前几年的洗衣店行业，是否是知名品牌是盈利多少的关键因素之一。但如今，该因素的重要性大大降低，很多非知名品牌店同样能获得与知名品牌不相上下的盈利。原因在于：第一，行业趋于成熟，核心技术、管理模式已经基本不存在差异；第二，店面小型化趋势明显，小品牌的技术、服务能力同样可以到位；第三，顾客的品牌意识已经不如以前强烈，小品牌往往更具价格优势。对于投资者来说，投资成本也更低。
休闲食品店：
二三线城市更“吃得开”
据中国休闲食品研究机构调查，二三线城市创业投资市场近两年快速发展。休闲食品专卖店以其新奇时尚的食品品种赢得二三线市场的青睐。今年，业内近六成的品牌都将重点放到了二三线城市，不少品牌在二三线城市的加盟店数量已经占到加盟总店数的三分之二，甚至更多。
要点：分清性价比和品种
投资额4万―8万元的休闲食品专卖店占主体，投资性价比比较高，半年到一年一般可收回投资。经营品种重点关注进口食品、儿童特色零食、地方特产等。
饰品店：
眼力决定盈利
中国是世界上最大的饰品消费国。今年三季度调查显示，很多城市年轻女性的消费清单上，至少有1/6是为了追求靓丽而血拼饰品的开支。与其他行业相比，饰品店的投资门槛低，不需要太多的专门技术，几万元就可以开个不错的小店，年盈利5万元左右并不难。
要点：个性是关键
饰品店今后最关键的盈利点就是饰品的个性化，用业内人士的话说，“必须拒绝平庸，否则你就会平庸”。要想做到个性，眼力是最关键的。要有紧追流行的眼力，要有有别同行的眼力，要有鉴别本地需求的眼力，要有看人下菜的眼力。业内有句俗语：“眼力好一点，盈利翻两番。”店内主营产品至少有1/3有别于他人，生意才能不平庸。
家政服务：
APP模式改变行业
中国连锁经营协会会展部副主任郝永强表示，移动互联网在草根创业领域被广泛应用之后，受到冲击最大的当数家政服务生意，很多传统的老牌家政中心在APP的冲击下，业务量大幅下滑，甚至有不少品牌选择了退出市场。
要点：危机与商机共存
郝永强介绍，对于家政服务而言，危机与商机共存，像南方多家家政服务机构主动借助APP，积极与移动互联网合作，不仅生意没有受到冲击，反而开拓了一批新的客户群体和新业务，诸如上门取衣业务等。
汽车美容：
室内消毒日趋走红
北爱集团副总裁王天表示，随着消费者对健康的愈加重视，将摒弃只做“表面功夫”的习惯，消费者选择对汽车室内消毒杀菌将成为一种常态。近年来，由于空气环境的恶化，雾霾天不断来袭，影响着人们的健康。这也使得一些原本习惯于开窗通风的车主们在恶劣的天气状况下，选择了紧闭车窗，更多的使用了内循环装置。与此同时，车内消毒、车内空气净化等问题也受到越来越多的车主关注。
要点：多元化经营才是王道
虽然目前市场中相关项目和设备很多，但是作为草根投资者千万不能图便宜，选择只提供单一消毒功能的设备。因为从市场消费习惯看，很少有车主单因要进行车内消毒而到洗车店抑或汽车美容店，更多是在洗车或者美容的同时做该业务，所以投资者必须选取多功能设备或者提供多元化服务，才能保证更好地生存。
数码印刷：
私人定制“微博书”成利器
2014年，一种不受题材限制，个性化制作，价格又相对低廉的微博书被诸多网友热捧。全国众多数码印刷机构瞄准了背后的商机。一位业内人士介绍，目前定制微博书的人群多为大学生、白领、驴友等新兴消费主力。内容有宝宝日记、青春日记、爱情日记、旅游日记等等。不仅如此，连“央视新闻”等媒体平台争相出版自己的微博书。
要点：收费不贵，但是利润不低
据业内人士介绍，目前商家主要根据页数或条数计费，价格从几十元到数百元不等。一本100页的微博书价格在130元至150元之间。从价格上看，其收费比通过出版机构制作书籍要便宜，仅为传统渠道的十分之一。另外，由于数码印刷采用新技术，特别适合小型印刷，也符合目标顾客定制数量不高的需求。据了解定制一本书，投资者大约能有30%的纯利。
水族店：
“暗自”红火的冷门
据天津、上海、广州全国三大水族集散地调查，2014年，水族市场投资、消费依然火爆。总体发展稳定，且投资者持续盈利能力很强。但相对其他大众熟知的生意，水族店依然偏冷门，但它却依然“暗自”红火着。
要点：造景水族箱、高端平民化
造景水族箱简单讲就是在鱼缸中借助底砂、水草、造景石、沉木、水生物等进行造景的水族箱。美观程度高，在休闲观念越发普及的大趋势下，越来越受到普通人的欢迎。同时，由于造景水族箱消费品种更多样，且持续消费强，盈利高，将是未来重点品种。
此外，高端品种的平民化趋势已经显现。在水族行业，以往有不少高端品种让普通人望而却步。一是因为价格高，二是养殖难度高。而随着大批“老玩家”的沉淀，以及高端品种人工繁育量的增加、饲养难度的降低。大批玩家倾向于高端品种。因此，可作为未来重点经营品种，甚至专营，也便于形成差异卖点。例如，异形鱼、海缸、高端观赏虾等。
保健酒：
填补白酒“严冬”背后的空白
随着消费者对养生日益重视和生活品质意识的提高，白酒行业“严冬”的到来，使保健酒成为新的饮酒消费趋势。公开数据显示，保健酒行业正以年均30%的增速发展。商数量和盈利能力也不断提升。
据中国酿酒工业协会数据显示，除了白酒、啤酒、葡萄酒饮用率高达70%以外，其次就是保健酒，饮用率达47.4%，短短几十年发展便取代黄酒位列第四，可见其蕴藏巨大的潜在需求。滋补养生酒越来越受政界、商界人士追捧和喜爱。以往受传统观念影响，一般带药性酒水忌上商务宴席，但静观近几年酒水的消费趋势，相信很快养生保健酒将会普及各种宴席餐桌。在礼品市场，2014年中秋节期间保健酒的火爆预示商机巨大。
要点：品种选择注重“细腻缓慢”
保健酒品种品牌众多，鱼龙混杂。投资首选大品牌，但更关键的是商品的相关权威认证。其次，要关注其调养功效，不要盲目选择大补型保健酒。今后大众消费趋势应该是以细腻缓慢的全身性调节型为主。
快递：
两大亮点可关注
一是，做旅游特产快递。旅游在外，特产、礼物不再自己扛自己带，包裹邮寄回去，这样的消费习惯不仅被越来越多的游客所接受，同时让一些快递企业看到了新的商机。
为何快递企业对这类旅游包裹这么热衷呢？业内人士表示，像电商、写字楼等快递包裹，价格战打得很厉害，报价压得非常低，而景区游客这类散客的包裹利润反而比较高。
二是，进入2014年以后，一种名为“人人快递”模式开始兴起，即一个第三方平台，任何一个人通过两种方式入驻平台成为自由快递人。这样做的好处是，快递员都是兼职，数量庞大，而且不需要支付过多的工资，而且送货速度很快。
要点：完善服务是关键
据淘宝网相关负责人介绍，快递市场巨大，但是市场竞争异常激烈，甚至可以用惨烈来形容。之所以依然有巨头不断涌入，根本原因在于时下快递市场依然属于粗犷式服务，挖潜空间巨大。像今年的两大亮点无疑不是在提升服务上做文章，如果业内人不断完善服务，以海底捞服务标准作为追求的目标，其赚钱潜力依然巨大。
民俗用品：
市场价值出现“回归”
民俗用品是采用传统工艺制作的生活用品、工艺品等，比如老布鞋、蜡染服装、祈福用品等。随着近几年人们对传统民俗消费品的愈加青睐，传统民俗用品市场出现较大增长。国内消费量增长接近20%，平均利润率从之前的15%提高到18%以上，其中传统工艺的民俗服装、祈福用品、传统玩具等品种的利润增长接近10%。
要点：三大重点持续关注
（1）传统工艺的民俗服装，比如印染兰花布、麻。因为回归传统已经成为了服装流行的趋势，但目前生产这种原料和成品的企业非常少；（2）祈福用品，如桃木类、佩饰、香包、中国结、佛香等，市场会进一步被激发；（3）地方特色传统民俗工艺品，主要针对旅游市场。因为现在的旅游纪念品相似性太强，利润大不如前，但从民俗方面挖掘本地特色的还很少，因此机会较大。
家纺店：
流行半加盟半直营
这一年，家纺市场热度不减。家纺品牌的加盟形式中，半加盟半直营模式明显增多，门店是加盟商的，但总部对加盟店的管理规范直接，其管理力度相当于对直营店的管理。加盟连锁行业专家李维华表示，半加盟半直营的适合模式能够处理好直营与加盟的关系。对于加盟商来说也更省力，风险相对较低。
关键词：风险；风险分析；风险识别；风险评估
第一章房地产开发项目风险概述
1.1房地产开发项目风险的相关概念
风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度，是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。
但是到目前为止，风险的概念还没有一个统一的定义。
项目风险的定义：项目在其寿命周期内自然存在的导致经济损失的变化，而项目的风险评估就是对项目风险的分析，也即分析项目在其存续的时空内自然存在的导致经济损失之变化的可能性及其变化程度。项目的一次性使得项目中不确定性比其它的一些经济活动要大得多，项目的风险也有其自身的特点，主要有风险的客观性、多样性、持续性、补偿性、全面性、可测性及规律性。
1.2房地产项目风险分析的一般过程
一个工程项目进行风险分析的过程，通常可以分为四个阶段：风险识别、风险估计、风险评价和风险应对[1]。
风险分析是对风险的识别、估计、评价和应对作出全面的、综合的分析，这四个部分是一个完整的整体，相辅相成，不可分割，缺少任何一部分，风险分析都是不完整的。
第二章房地产开发项目风险识别
2.1概述
风险识别是风险管理的基础。房地产开发项目风险识别是指风险管理人员找出影响房地产开发项目质量、进度、投资等目标顺利实现的各种风险因素，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的风险进行分类，找出风险产生的原因，并对风险进行分类列表。[2]。
2.2房地产项目风险识别方法
房地产项目风险识别的方法很多，主要包括专家调查法、故障树分析法（FTA法）、幕景分析法
及筛选―监测―诊断技术等方法。
第三章房地产开发项目风险评估
3.1风险估计与评价常用方法
房地产项目风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，找出主要的风险源，并评价风险的可能影响，以便以此为依据，对风险采取相应的对策。风险估计与评价常用方法主要有调查和专家打分法、风险报酬法、风险当量法和解析方法。
3.2我国传统项目风险评估方法
我国传统项目风险评估方法包括：（1）盈亏平衡分析；（2）敏感性分析；（3）概率分析。三种方法均存在各自的优缺点，且具有一定的互补性，现逐一论述。
3.3盈亏平衡分析
盈亏平衡分析就是利用投资项目生产中的产量、成本、利润三者的关系，通过测算项目达到正常生产能力后的盈亏平衡点，来考察分析项目承担风险能力的一种不确定性分析方法[3]。所谓盈亏平衡点，是指项目在正常生产条件下，项目的收入等于支出的那一点。在这一点上，项目既不盈利也不亏损。如果低于这一点所对应的生产水平，那么项目就会发生亏损；反之，则会获得盈利。
3.4敏感性分析
敏感性分析是一种有广泛用途的分析技术。其基本目的是考察一个项目分析结果的稳定性，即该项目投资分析结果以多大的程度随着相关因素的变化而变化的，通过分析，可使决策者对项目的风险程度有一个量化的概念。敏感性分析是研究和分析由于将来客观条件（如政府政策、通货膨胀、投资等）的不确定性因素变化所产生的影响，引起项目的经营产生变化而使项目主要效果指标发生变动的程度。
3.5风险概率分析
3.5.1房地产投资风险的类型
房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险和国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、规避的主要是经济风险。经济风险主要包含市场风险、经营风险和财务风险等。
3.5.2风险概率分析的方法
风险概率分析总结起来主要有以下几种：
（1）利用已有数据资料分析风险因素或风险事件的概率
（2）利用理论概率分布确定风险因素或风险事件的概率
（3）蒙特卡罗模拟法
第四章房地产开发项目风险应对
4.1风险应对概述
风险应对就是对项目风险提出处置意见和办法。通过对项目风险识别与评估，把项目风险发生的概率、损失严重程度以及其他因素综合起来考虑，就可得出项目发生各种风险的可能性及其危害程度，再与公认的安全指标相比较，就可确定项目的危险等级，从而决定应采取什么样的措施以及控制措施应采取到什么程度。
4.2项目风险回避
风险回避是指当项目风险的潜在威胁发生的可能性太大，不利后果也很严重，又无其他策略来减轻时，主动放弃或改变项目目标与行动方案，从而回避风险的一种策略。采取这种策略，必须对风险有充分的认识，对威胁出现的可能性和后果的严重性有足够的把握。这种策略从根本上放弃使用有风险的项目资源、项目技术、项目设计方案等，从而避开项目风险的一类项目风险应对措施。
4.3项目风险转移
风险转移是投资主体将其本身面临的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。风险转移是房地产开发商处理风险的一种重要方法。风险转移也叫合伙分担风险，其目的不是降低风险发生的概率和不利后果的大小，而是借用合同或协议，在风险事故一旦发生时将损失的一部分转移到项目以外的第三方身上。
4.4项目风险控制
相对于风险回避而言，风险控制措施是一种积极的风险处理手段，它是指投资主体对不愿放弃也不愿转移的风险，通过降低其损失发生的可能性，缩小其后果不利影响的损失程度来达到控制目的的各种控制技术或方法。
4.5项目风险自留
风险自留是指开发商自己承担由风险事故所造成的损失。当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失数额时，可采取风险接受的方法。风险接受是最省事的风险规避方法。自愿接受风险可以是主动的，也可以是被动的。
第五章结语
5.1本文主要工作和结论
本文详细介绍了房地产开发项目风险分析的全过程，包括风险投资的相关概念，风险分析过程的四个阶段（风险识别、风险估计、风险评估和风险应对）的特点和相互关系，风险识别的具体方法和存在问题，风险评估的常用方法和适用条件，并重点介绍了我国传统的风险评估方法：盈亏分析、敏感性分析和概率分析。最后介绍了风险应对的四个策略：风险回避、风险转移、风险控制和风险自留。
参考文献
[1]赵振宇，刘伊生，杨华春.故障树法引入工程项目风险管理研究[J].现代电力，2002年
关键词：团购；团购网站；营销模式；盈利模式
“团购也叫集采，是团体购买和集体采购的简称，其实质是将具有相同购买意向的零散消费者集合起来，向厂商进行大批量购买的行为。”现在团购多以网络团购的形式出现。买车可以团购，买房可以团购，买电脑可以团购，许多与生活有关的东西，你都能找到相应的团购。“团结力量大。”这句话在消费者消费时同样适用，购买的人多了才能以量讲价。最近，以购买的数量来获得更优惠价格的各种团购网站大量涌现，“团结的力量”在网上也得到了印证。代表着这一模式已经获得了认可，并开始投入到网站的业务层面。团购网站运行模式有哪些？团购网站在运行过程应注意哪些问题？
一、团购网站常见盈利模式
因为团购有如此优势，整个世界似乎一夜之间因“团购”而疯狂，难以尽数和区分的团购网站迅速充斥着互联网的各个角落。截至2010年6月底，国内的团购网站数量已经突破400家，同时这个数字差不多以平均每天10家的速度还在继续增加。团购网站竞争日趋激烈。
如今的网站想单纯依靠流量、广告来盈利已经非常困难，网站必须要有自己清晰的商业模式才能发展壮大，也才有核心价值。相较其他类型网站而言，团购网站由于直接面对商品、消费者、企业，他的盈利模式也是相对较清晰的。目前在团购类网站中相对成熟的盈利模式主要有以下六种：
1、商品直销：以“团购”的名义直接在网站上登陆商品信息进行直接销售，这里的货源也可以是自己进货、或跟商家合作代销，直接获得商品销售利润。商品直销是在网站运作中实现基本盈利的传统方式。
2、活动回扣：网站作为商家与买家的中间桥梁，组织有共同需求的买家向商家集体采购，事后商家向网站支付利润回报，即大家生活中常见的“回扣”形式，这种“回扣”形式可能会成为你获得最大收益的方式之一。团购商品小到生活用品，大到电器、建材、装修、汽车、房产等，如果你成功组织了一个大型采购团、如买车团、买房团，仅一次活动的商家利润回报小到上万，大到十几万甚至更多。现在一些大型团购网站号称有千人团购会甚至有万人团购会，这种大规模的采购其产生的利润回报之大可想而之。
3、商家展会：可以不定期举办商家展览交流会，商家可以借此机会进行新产品的推广、试用，可以面对面与客户交流、接受咨询与订单并借此了解客户的需求与建议。网站向商家收取展位费获得收益。
4、广告服务：团购类网站除了具有区域性特征外、他的受众一般都是具有明确购买目的的人群，只要网站上有适合的产品就会产生购买行为。所以，对于商家来说定位精准、目标明确，成本低廉，故必将成为商家广告宣传的最佳平台。
5、售会员卡：“VIP会员”是用来凸显用户“尊贵身份”常见方式，在年轻人，特别是学生人群中非常的受欢迎。团购网站可以通过发放会员卡的形式来让用户提升“身份”，网站可以为持卡会员提供更低廉的商品价格，更贴心的服务，可以让持卡会员直接在合作的商家实体店铺进行“团购”。
6、分站加盟：当网站发展到一定影响力，无形中已经在为你做项目招商。此时可以提供授权给加盟者成立分站，为加盟者提供网络平台、运作经验、共享网站品牌等。在获得加盟费的同时也扩大了自身规模的影响力。
团购网站的运作、盈利模式不限于以上6种，根据自身的发展状况、环境特点、创新，可以产生更多的盈利方式，比如为商家、买家提供更丰富的增值服务等。
二、团购网站在运行中应注意的问题
值得注意的是，团购网站犹如雨后春笋般的繁荣背后却遮盖着诸多隐忧。具体来说，主要表现在以下几个方面：
首先，国内团购对于商家而言忠诚度太低，回头客太少。团购对于国内的消费者而言，更多的人是奔着商品的低折扣而来的，消费一次即离开，如果另外一个网站有更低的价格，那么用户就会很轻易地背叛。他们并不能成为商家眼中希望长期拥有的回头客。这也成为了国内团购网站无法回避的伤痛。
从上面的分析可以看出，实际上团购网站并不能真正给商家带来有效的价值用户。在新鲜劲儿过去之后，团购网站对于商家的吸引力将会进一步降低。商家作为这个供应链上的重要节点，他们的积极性会受到很大的打击。而一旦商家这个关键的节点受损，整个供应链将难以为继。也就是说，若不能改变目前这种短期的模式，团购网站就不能真正长久地留住商家和顾客，更不用谈什么长远的发展。
其次，门槛太低，竞争激烈。团购网站之所以能够在国内如雨后春笋般快速涌现，门槛低是其中最重要的原因之一。第一团(onetuan)创始人戴文书介绍说，这样的低门槛，一个业务员加一台服务器就可以开办这类网站。很显然，门槛低，竞争对手的数量会在短期激增，团购网站蜂拥而上必将导致恶性竞争的加剧。当几百家网站同时争抢一个客户时，会出现不惜代价甚至自己贴钱来抢商户，做着“赔本赚吆喝”的生意。目前人人网，腾讯，大众点评网等“巨头”纷纷进入团购市场，国内团购网的生长犹如雨后春笋，到目前为止，团购网站已经在千家以上。使得竞争愈加激烈。
第三，网站保障服务的完善。团购平台为商家和消费者提供了交易的通道，网站需完善平台的保障服务。国内的F网、美团实行用户先付款后消费的方式，如何保证团购商品的质量、交易过程发生的纠纷由谁负责等问题需要明确。
第四，业务扩展带来的资金需求。主营本地化生活服务的模式团购网站，运营过程必然需要在不同城市进行业务拓展，积累商户及消费者资源；在此过程中，网站需投入大批人力、加大网站推广、增强网站的处理能力，因此企业发展离不开配套资金的支持。据悉，美国Groupon自08年底成立以来，员工总数已达到270人，并已先后获得近2亿美元的融资，用于企业业务扩展和人员激励。对照国内的同类型网站，资金压力是企业成长期亟需解决的问题。
总之，团购网站虽然发展极快，但要做好，还任重道远。未来，大批的团购网站会在激烈的竞争之后默默淡出舞台，但可以肯定的是，作为一种新兴的营销模式，这种流行不容忽视。
参考文献：
[1]谢园；“团字辈”兴起；《成功营销》2010年5月
假如盈利和上市的愿望都无法实现，在资本方的利益逼迫下，就只剩下合并或被收购的命运了。基于58同城和赶集网高度同质化的判断，其合并的结果很可能是1+1=1，在这样的背景下，58同城的未来只能是被某家互联网巨头收购。
2005年以来，我国分类信息网站规模迅速达到了2000家，在有限的市场里突然冒出这么多家来，大家都没法活，相互之间形成恶性竞争，由此陷入了发展悖论。
为了在中国2000家同类网站竞争中生存下来，就必须拉风投发展规模，打广告提升知名度，雇佣庞大的营销队伍扫街式推销以占领地盘，从而扩大规模走商业化路线谋求上市，这样庞大的运营营销成本与非营利免费服务的理念严重冲突，必然导致亏损。
其实分类信息网站过早商业化的悲剧已经发生过。在2000年左右，时任CraigslistCEO的Melone与Craig在是否全面向商家收费的问题上产生了分歧，成立了一家彻底商业化的分类信息网站。一年之后彻底失败。
在商业营收方面，抵触广告模式的Craigslis只在美国少数城市收取企业招聘信息和房屋中介两个方面费用，收入就已经过亿。而58同城和赶集网仅仅只在房屋中介方面具有收费优势，在求职招聘、交友征婚、旅游酒店等方面均有强敌，完全无法对抗，在二手市场交易方面又有收费难和虚假信息管理难的问题，一头闯进血雨腥风的团购红海，更是赔得血本无归。
58同城如今流量已经够大了，但持续烧钱拉投资会更加困难，一旦资金链断裂就会面临倒闭。所以，不上市，毋宁死，这是摆在58同城面前的残酷现实。然而58同城数次试探性地冲击IPO，一直“不太顺利”，上市之路又是难于上青天。
第一，年营收1亿美元的上市门槛58同城很难跨过，即使姚劲波拼命砸广告、坚持搞团购，也很难凑出1亿美元来，为了上市而强行做规模，如同饮鸩止渴，说不定未能敲响纽交所的钟声倒是先敲响了自己的丧钟。
第二，即使侥幸上市了，一定会遭遇破发，而且会比唯品会更惨，因为照目前的发展方向来看，58同城根本看不到盈利的希望。
第三，上市不是终点，盈利才是关键，上市并不能保证企业就能很好的生存和发展，关键是盈利模式要清晰。土豆上市了，最后还是被兼并了，烧钱总有一天会被烧死的。
Alexa数据显示，赶集网和58同城均跻身国内网站流量前35名，如此庞大的规模和用户需求，分类信息网站也的确方便了广大用户的生活，具有存在的价值，因此不会消亡。
从未来看，作为行业两强，赶集网和58同城之间必定还有持续的战争，分类信息行业最终会形成寡头市场才能正常发展，58同城未来最可能的出路还是被收购。
如果说过去七年是分类信息产业扩张圈地、流量为王的七年，那么今天的分类信息产业就必须在商业模式上展现出可持续的、稳健的流量变现能力，否则，资本投资方就会极力推动财力雄厚的企业来收购，从而回收资金。
56网和土豆就是先例。如果被兼并收购，资本或是主要推动力量。
就像人人网和开心网，优酷网和土豆网一样，要抢跑上市，赶集网和58同城两强之争实是常理之中，并且未来会更加激烈，这和视频、电商目前的烧钱格局是同样的道理。
放眼如今国内线上租房行业，做平台的、做机构的、做概念的、做投资的，一片大混战；各种概念新颖的租赁平台在资本市场中春风得意，获得一轮轮的投资青睐，同行之间的死掐、肉搏、巷战，竞争得热火朝天。仿佛一夜之间，人人都自称是颠覆者、改革者、人人都要“革”传统房屋租赁行业的“命”。对于普通业主和租客而言，租房搭上“互联网+”、“移动互联网+”的各种新体验，还有“佣金减半”、“免费租房”、“0佣金”等各种免费馅饼，租房市场上真是热闹非常。
话说回来，租房，本来就不是一件省心事，费心劳力还可能随时遇上各种陷阱和奇葩，租房行业的乱象早已饱受诟病。虽然现在平台春风来了，但是在这热闹的背后，仍然有许多不可持续的因素，反映出些些隐忧。比如竞食者增多导致各家利润收益的普遍下滑；诸多线上平台、尤其是后起之秀们，其实仍然没有找到盈利模式；一些概念性较强的新型平台，虽然看起来很美，其实落地困难。对于线上租房模式O2O而言，至少已经经历了三代模式创新，如今三代O2O都在大比拼，这是个平台大混战的当下。
“一个神奇的网站”第一代O2O寻求突破
人们喜欢用高逼格的各种词汇来陈述简单易懂的概念，比如“租房O2O”，即线上线上联动（OnlineToOffline）的房屋租赁方式。其实，所谓线上房屋租赁的方式早已有之，就是网上看房、实地找房。第一代租房O2O大概十年前就已经出现，代表就是“一个神奇的网站”这一类信息分类网站。当年，58同城、赶集网等分类信息的服务网站，就是通过一对一的房屋租赁信息业务，打响了自己的第一枪。
第一代租房O2O模式很简单，房屋出租者将信息公布在分类网站上，承租者则通过论坛浏览来获取信息，两者最终通过线下完成租赁交易。这种模式的特征就是租凭平台开发者，也就是这些“神奇的网站”们的参与性极弱。O2O平台并不会对信息进行筛选和审查，只是按照发帖的时间顺序和内容类型进行简单分类，导致租赁信息广而杂，缺乏对信息真实性的审核和监管。同时，线下行为的效率不高，在租房过程中容易产生陷阱和纠纷。比如，大量充斥的假房源信息、重复房源、多次转租、群租等等。
尽管如此，因为可以直接交易，免去中介佣金费用，这一类分类信息网站也获得了一段时间的高增长。一时之间，诸多服务于特定城市区域的线上租凭平台如雨后春笋般层出不穷，同时，越来越多的线上信息平台涉足房屋租赁业务，它们给门店+经纪人的传统租房模式打个措手不及。然而，一些“机智的”经纪人们很容易就找到了第一代O2O的软肋，他们通过平台获取房源信息，或者将这些房源先收入再转租，最终导致平台信息上，房东、经纪人、二房东“傻傻分不清楚”，鱼龙混杂、泥沙俱下。
因为模式单一，弊端明显，人气下滑，第一代O2O如今也在寻求突破。比如58同城在网页呈现上改变最早的论坛发帖模式，区分了个人房源、经纪人房源以及诚信房源专区。其中个人房源由“小编”进行审查认证并推荐，经纪人房源则公布经纪人的服务机构和联系方式。此外，58同城还推出了“租房先行赔付”服务，即凡是申请诚信房源租房被骗而蒙受经济损失的注册会员，可以申请58同城的保证金赔付，先行赔付服务的单笔交易上限为人民币3000元。
中介“触网”租赁机构的神器
第二代租房O2O部分解决了平台参与者角色过弱的问题，有效地实现了信息真实性审核的难关。很简单，第二代O2O就是传统房屋中介机构“触网”之作，是中介机构所开发的线上信息平台，既有网页，也有PC客户端和移动客户端。比如链家网、掌上链家APP等。在这一模式下，房源信息、中介服务者信息都有效地审核并公开，能提高租赁行为效率，成为一线经纪人的便利“神器”，提高了他们的工作效率。弊端是线上沟通方式较弱，租赁双方仍然比较依赖线下的行为，同时仍然需要支付相对较高的中介服务费。
为了克服这些弊端，第二代租房O2O也在谋求转型。链家网近期宣布将和明源云客合作，打造成为具有移动化、社交化的营销服务平台。具体而言，就是既能在链家网上呈现出楼盘信息，也能通过大数据技术分析用户的行为，以提供更加精准的服务推送。
对于中介机构而言，投入大量人力和资金打造的O2O平台，并不仅仅为了挣取佣金，他们似乎在下一盘更大的棋。通过第二代O2O，传统中介机构尝到了积极拥抱互联网的甜头，它不仅仅是经纪人找客户的“神器”，更为机构带来了“互联网+”的福利。据链家网提供的数据，掌上链家APP的日均启动次数呈现直线上升式的增长，今年上半年就增长了四倍，目前日均启动次数是30万-40万次，每次五分钟，每天APP停留时间是150万分钟，预计到2017年这一数据估计还将增长十倍。这一数据流量的背后，就是实实在在的资产潜力。在北京，链家已经打造出基于大数据分析的“楼盘宝典”，将北京600余万套存量房的信息收入其中，其中包括租售状态，同时还可以通过点击量、委托量、房客比等数据响应，对市场动态变化进行实时监测。
第二代O2O解决了线上信息真实度、丰富度、及时度的问题，并让零散的租房信息发挥出更大的价值。同时，它可以实现基于用户行为分析做出的信息推送，不论是C端用户、经纪人还是对业主，从而发掘他们潜在房屋需求。据链家网CEO彭永东介绍，链家旗下的租赁品牌自如友家，目前在北京已经积累了超过30万的“自如客”。
互联网+租房O2O盈利方式的革命
终于到了第三代租房O2O，确切的说是互联网+租房O2O，趁着“互联网+”的东风，租房市场这个号称是亿万量级的大市场，强烈地吸引着各路资本和机构，它们都希望能成为这个行业的掘金者和重塑者，迫切地寻找着业务新格局。不到一年的时间内，已经诞生了一大批互联网+租房O2O的品牌，涵盖了丰富的租赁业务格局，包括长租、短租、度假租赁、办公租房等等，品牌有丁丁租房、爱乌吉屋、YOU+、火炬租房等。租房市场这一片红海变得愈加拥挤。愈加拥挤不到一年的时间内，已经诞生了一大批互联网+租房O2O的品牌，涵盖了丰富的租赁业务格局，包括长租、短租、度假租赁、办公租房等等，品牌有丁丁租房、爱乌吉屋、YOU+、火炬租房等。租房市场这一片红海变得愈加拥挤。图_CFP
号称要“革”租赁行业“命”的新一代租房O2O，一开始就以颠覆者的形象出现。他们放出的“大招”就是大幅度削减中介服务费，有的甚至打出“0佣金”，这背后反映是盈利方式的彻底改变。就北京市场而言，租赁中介服务费是一个月的房租，由承租方支付，而第三代租房O2O率先对这笔支出“开刀”，比如爱屋吉屋实行的是“佣金减半”，随后有大量平台跟进，有的甚至“佣金全免”。今年初杀入市场的丁丁租房就提出“0佣金”，不向承租方收取中介费，转而向房东收取5天的租金，以此获得业务收益。为了解决佣金减少影响经纪人收入的问题，这些新平台的方法是彻底变革经纪人收入构成，将他们的收入和金额业绩脱钩，不再通过租房佣金收入提成，而是通过成交件数来进行业绩考核。大幅度削减租房佣金水平，成为这些“新生代”租房平台迅速杀入市场的法宝。
此外，有的平台裁去了中介的角色，让租房人和房东直接在平台上沟通，线下的租金支付也转移到了线上，并通过第三方能够平台支付来保证交易安全。比如，火炬租房的做法是“无中介，0费用，房东、租客直联直签”，并通过在线交易和第三方平台监管来避免租金被骗的损失。
朱婀丹
（武汉商贸职业学院经济管理学院，湖北武汉430000）
【摘要】CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，具有自身的特点。国外成功的CCRC开发模式不但能满足我国老人居家养老的需求、满足老人不同生理年龄阶段的养老需求、满足中高端老龄人口的养老需求，而且还能满足我国养老地产企业可持续发展的要求。我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。
关键词养老地产；CCRC模式；养老需求
CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）中文译为“持续照料型退休社区”，源于美国，是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供生活自理、辅助照护、专业护理一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。
CCRC将老人按其健康活跃或需要照料的程度分为三类：自理型老人——居住者在社区中有独立的住所并且生活能够自理；介助型老人——当居住者的日常生活需要他人帮助照料时，他们将从自理转入介助型护理；介护型老人——当居住者生活完全不能自理，需要他人的照料时，他们将转入介护型护理，得到社区提供的24小时有专业护士照料的监护服务。
1CCRC开发模式特点
在美国，CCRC模式已有100多年的历史，经过长期发展，逐步发展成为一种复合型养老社区，当前运营商主导的CCRC模式82%为非盈利性组织所有。
1.1紧凑的规划布局
CCRC通常选址在距离城市中心五十至一百公里的郊区或邻近郊县，拥有较好的生态环境、适宜的自然气候、便利的交通条件。社区内空气清新，景色优美，设施齐全，十分适合居住与养生。CCRC项目地价便宜，以多层为主，布局紧凑，密度相对也高。紧凑的规划布局，能进行集中护理服务，方便对老人展开及时的护理和照顾，减少管理成本。
1.2满足多方位的居住需要
CCRC模式设施齐全，集居住、餐饮、娱乐为一体，提供各种生活配套设施，包括餐厅、超市、洗衣房、银行、邮局、美容美发厅、游泳池、健身房、温泉浴场、高尔夫球场、电影院及各种娱乐场所。CCRC模式不仅满足老人在舒适生活、健康管理、护理医疗等多方面的养老需求，而且还满足老人在不同年龄阶段及身体机能状态时的不同生活需要。不论是配备的服务设施，还是提供的产品类型，至少满足了三类老人的居住需求，体现三类老人的基本特征。
1.3租赁为主的经营模式
在经营上CCRC模式以收取入门费和年费为主，提供地产租赁权和服务享受权。通过收取房屋租赁费和服务费盈利，包括一次性入门费、年费和特殊服务费等。入门费按房间大小从20万-100万美元不等，年费或月费按护理程度而定，健康活跃老人3000美元/月，半护理老人4000美元/月，全护理老人5000-6000美元/月。特殊服务费取决于个体需要的额外护理服务。
1.4较高的管理和护理服务人员比例
CCRC项目的社区医院拥有经验丰富的专科医生以及高科技的医疗设备，为入住老人提供预防、医疗、护理和康复等多种专业、快捷、亲情的医疗服务。对管理和护理人员水平要求较高，员工人数也比较多，提供服务者和入住老人比例为1：1。社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）附近紧邻医院资源，有老人专属食堂，给老人提供营养配餐。
2CCRC开发模式对我国的启示
2.1满足我国老人居家养老的需求
CCRC模式的开发理念是，在复合式社区中满足老人对舒适生活、健康管理、护理医疗等不同年龄阶段的基本养老需求，在老人健康状况和自理能力变化时，也不需要搬家，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况想对应的医疗护理和照料服务。这种复合式养老社区采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，提供的服务内容涵盖了老人生活的各个部分，除了衣食住行、医疗健康、心理关照，还包括了自我价值再实现，为老人退休后营造一种全新的生活方式。另外，根据大多数老人的居住习惯,仍希望与子女同住或就近居住,因此CCRC中的独立住宅的居民包含长住老人和陪伴居住的年轻人。总的来说，CCRC模式能满足我国老人对居家养老的需要，不离开熟悉的环境，还能享受到专业的多元化服务。
2.2满足我国老人不同生理年龄阶段的养老需求
入住CCRC的老人群体由自理型老人、介助型老人和介护型老人组成。CCRC提供的服务功能和产品形态都取决于不同类型的老人的需求，从建筑形态、内外部设施、专业团队、服务内容等方面都根据三类老人的需要进行针对性的设计。入住的老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活的自理型老人转为需要辅助生活的介助型老人，最后转入需要护理生活的介户型老人，入住的老人可以根据自身条件对所有服务内容进行自由选择。
2.3满足我国中高端老龄人口的养老需要
虽然CCRC模式能够为老人提供一个几乎完美的颐养身心的环境，但是模式却来之不“宜”。CCRC通常会收取一笔入住费用，并且每月会收取相应服务费，根据入住社区的奢侈程度、房子大小、入住人数以及将来包含的照护种类，CCRC的收费区别比较大。从国外CCRC模式的发展来看，良性运作的养老地产项目能有效地满足一部分中高端老年人的养老需求，在一定程度上减轻社会整体养老负担。我国当前60岁以上的老人超过2亿，养老服务主体的基数是巨大的，同时消费水平也在不断提高，对于养老地产CCRC模式下的中高端收费水平，我国的消费者不但有这种需要，而求承受得起。
2.4满足我国养老地产企业可持续发展的要求
养老地产作为商业地产性质的房地产项目，盈利和可持续发展是养老地产企业关注的核心。从当前CCRC开发模式的物业形态来看，主要有销售型独立住宅、持有型辅助住宅、持有型护理中心、持有型商业配套、持有型医疗机构。CCRC模式前期主要通过产权销售和会员制的方式来盈利，尤其在CCRC项目初期，品牌影响力不够、会员卡销售不理想的情况下，必须销售部分产权以支持现金流。CCRC模式后期主要是服务费、持有物业租金、年费、物业增值收益等，这些奠定了CCRC的可持续发展的经营方式。这种开发模式能满足我国养老地产企业可持续发展的要求，能为我国养老地产领域带来新的创新和突破。
目前我国养老地产还处于起步阶段，传统观念、市场环境和国家相关政策等因素也在制约着它的发展，养老地产还没有形成有效的盈利模式。CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。
参考文献
［1］李卿曦.从CCRC开发模式看中国未来养老地产的复合形态及其技术要求[J].工程建设与设计,2012(8):20-23.
［2］洲联集团.五合智库.养老地产的6大规划要点[J].东南置业,2013(1).
一者说：石家庄的楼市没什么泡沫，购房者多为刚需；相比于一线城市动辄3万～4万/平米的均价、收入比超过25：1、租售比接近600：1的市场情况而言，本地的家庭收入不吃不喝10～15年能购买一套7000元/平米计价的两居室，从此来看，价格泡沫相对少些，而包括石家庄在内的多个城市即将由于供给过剩而崩盘的说法更是危言耸听。
二者说：上个月发改委顾问国世平教授说：赶紧卖房，一套都不剩，股票创富的时代再次轮回！由此分析可见，房地产市场的下行拐点不是有没有的问题，而是什么时候来及迟来与早到的问题；而当我们即使发现房价拐点来临、市场财富重新“洗礼”时，一切俨然都已经发生，我们的任何补救和反省都会是马后炮——有点迟！到时候，“没有那么多泡沫”的石家庄也好，“有泡沫”的北京也罢，都难逃房产财富折损的厄运。时间和市场会让那些贪婪的“裸泳者们”一个一个地浮出水面。有一点可以肯定：与其浪费时间和精力去猜市场何时崩盘，不如比别人早一步为自己的资产建立第二个离岸资产避风港湾更为实际。“未雨绸缪”这句老话所凝炼出来的中国古代智慧才是我们作为成熟的地产投资人必须掌握的核心思维。
第三者紧跟着说：对！华人首富李嘉诚就是这样计划的哦！大规模撤资中国内地，转战欧洲，其计划出售的约410亿港币的项目，全部都是我们国人还在热炒的商业地产。这是做高位套现为了来日抄底的准备？还是战略转移，弃亚入欧呢？对于凭借1960年代抄底香港房地产市场而名声鹊起、成为亚洲首富的李嘉诚先生而言，其回应的理由朴实、简单却又透露着智慧的信号：
原因一，公司担忧风险，出于稳健投资考虑，不把鸡蛋放在同一个篮子里。
原因二，“今天卖出去，明天价格合适还可能再买回来。国内外的投资机会同样都在关注，只是目前到欧洲投资的机会更多些”。
“低买高卖”即为商业盈利的最根本原则，对游戏规则游刃有余、驾轻就熟的李嘉诚先生怎么可能不明白这个道理。今天用从中国楼市赚得盘满钵满的资本去抄欧洲资本市场的底；明天中国楼市回落至低位时，又会从欧洲凯旋，怀揣雪中送炭的爱国热情来获得国人已经掉到底儿的优质资产，我们那个时候还会感激涕零，握着他老人家的手不忘要说声谢谢呢！抄中国资本市场的底——正如“超人”所说，他不会撤资，因为他一定还会回来。李嘉诚先生艺术性极强地用这样的方式在两个资产市场中实现了资产对冲、规避了潜在风险，同时又获得了潜在的双边获利机会，一石二鸟、一箭双雕。
从我多年投身于海外房产投资的职业投资人视角来看，虽然普通投资者没办法像亚洲首富那样瞬间变现410亿港币，转战欧洲“兴风作浪”，但我们却可以从中提炼出最精髓的投资思维，即：单一资本市场的、仅仅依靠上涨周期获利的市场盈利模式时代已经成为过去式。换句时髦的话来讲：投资思路更需要与时俱进，要与所创造和拥有的财富规模相匹配！没有准备进行离岸资产配置的富有中国阶层，他们的投资思路已经显得“OutOfDate过时了”。结合当下投资海外的大趋势，国人该如何选择理想的离岸资产避风港呢？如何借助这个避风港实现和创造更加稳健、可控风险、创新的资本盈利模式呢？
首先，判断优质资产避风港的依据和条件可以参考以下几个方面：
资本能够在两个货币市场、两个利率市场、两个汇率市场中进行自由转移、抵押和套现；
金融市场环境完善和成熟，可以正确地评估风险，创造风险可控的“零”风险投资环境；
投资区域的法律要健全和完善，保证交易下财产安全；
有经历涨跌周期历史数据可以参考，确保资产可以获得比较长期稳定的增值；
能够提供本地银行融资和贷款，投资获得稳定的现金流，且有100%公平的交易平台获得融资和变现。
其次，在国内仅仅依靠单一房价、股价等价格上涨周期获利的市场盈利模式之外，还需要建立货币盈利模式、利率盈利模式、汇率盈利模式、对冲市场的盈利模式。
对于货币盈利模式，举例而言，当美国向全球输出通胀压力越来越明显的同时，我也越来越能够体会出陈志武教授所提倡的“唯有借出钱来才是赢家”这句话中简单而实惠的道理。自2010年至今，李嘉诚父子依靠股票融资借到的资本买进“英国”资源类资产；先后控制了英国近三成的天然气市场，约四分之一的电力分销市场，以及5%的供水市场。离岸资产我们虽然可以选择投资海外股票、国债、基金等，但无论哪一种都是我们把资本借给了金融机构或者上市公司；唯有投资房地产的时候，有机会从银行寻求融资，做到把钱“借出来”；从而可以实现货币的盈利机制，即：即使真实房价没有获得增长，但通过货币的超发与贬值、推迟债务的偿还等手段，可以获得真正“跑赢”通胀的价值。
对于利率盈利模式而言，同样规避了单一依靠价格上涨的财富增长模式；把资本配置在不同币种计价的金融市场中，必然在两个不同央行主导的金融体系内产生两个利率，从而发生利率差。以我自身投资举例而言，我把澳洲的房地产作抵押获得西太银行5年4.79%的贷款，再把这笔融资投资到国内年收益为15%的信托产品中，从而获得无风险的10%的利率套利，而这种得盈利模式完全脱离了房价的涨跌对我的影响。
对于汇率盈利模式而言，很多人立刻联想到应该买入美元，因为其国际货币结算地位未来20年很难动摇；而我希望更加引伸一步，买入美元，不如借入美元；借入美元，不如借入更加活跃的货币类别，如加元和澳元；原因很简单，我们是希望通过货币的汇率变化在两个资本市场进行“乾坤大挪移”实现外汇的投资收益，而目前人民币、港币紧盯美元的货币政策，让彼此的汇率变化起伏比较小，从而外汇套利机会降低了，因此才会选择更加活跃的货币类型。
对于对冲市场的盈利机制而言，最好的案例就是李嘉诚先生了。在两个或者多个资本市场同样进行资产布局的投资者而言，市场的上涨、下跌都是盈利的机会；上涨周期的盈利是资产价格；下跌周期的盈利是低价收购的优质资产本身和现金流；而身处单一资本市场的国内房产财富的拥有者们却只能祈祷房价上涨，趋势一旦下行，就会遭受资产价格和现金流枯竭的双重打击。对于50%/30%/20%配置人民币、澳元和港币资产的我本人而言，国内房价上涨、下跌都是我的获利机会；因此房产价格的波动对于职业的地产投资者而言，心态变得更加从容，态度更加坚定。
最后，我把刚刚听到的房产投资轶事分享给大家，希望获得更多启迪和深思：昨天去理发，理发店老板满脸得意地和我讲他刚买到的“便宜”商铺；起因是原来业主嫌房子租不出去，压力大而急着脱手，价格很“合适”，于是他买了下来。老板觉得捡了个大便宜。我问他：“这房子都租不出去，买来何用？”老板说：“不用出租，买了就能升值。”我又问：“这房子租都租不出去，你又凭什么觉得会有人来买呢？”老板沉思了一下，说：“你不懂房地产，买的便宜就一定能赚钱！”这就是国人单凭想象和涨价预期就期望未来一定赚钱的典型房产投机思维。
我在内心不断告诫自己，中国房产靠货币超发创富奇迹已经一去不复返了，是时候转换思维来重新认知未来的房产创富盈利模式的时候了。潘石屹在微电影《拆弹专家》中更是把三四线城市的商业地产判定为风险最大的“炸弹”。当中国房子的抵押价值随时间一点一点流逝散尽的时候，国人也许才能明白：永久产权的、带来正向受益的资源类资产才是我们倾尽所有而值得拥有的恒产。
特约作者简介：
经济建设速度的不断加快，在促进房地产行业发展的同时也给投资过程带来一定的风险，一些不确定的因素越来越多，比如房屋的租金、售价、成本等，这些因素都会对投资的利润产生影响。笔者针对房地产投资中一些不确定的因素进行分析，仅供参考。
关键词：
房地产投资；不确定性；分析
1影响房地产投资的不确定因素
不确定因素指的是一些预料不到的变化因素，具体表现为以下几点内容：
1.1建设成本
建设成本包括施工所用原材料价格和人工的费用，其在变动时都会影响建筑的施工成本，但是对于投资者来说，这都要看其承包时的合同规定，如果其是以固定总价的形式规定的，成本发生变动的影响就要承包商自己来承担，而投资者不会受到任何的影响，如果合同上是以具体的形式来呈现的，在发生变动时的损失就要由投资者来承担。
1.2售价和租金
价格变动对于投资者的影响是较大的，在房地产市场中，价格是一个非常容易受到变化的因素，因为影响价格发生变动的因素有很多。
1.3开始周期
房地产的开始周期对投资者的收益也有较大的影响，这种影响一般是通过利息费用、销售的价格等因素来发生变化的，如果开始的周期过长就会使得贷款的利息相应的提高，而政策的因素以及市场的需求等因素会使得销售的价格下降，近而使得投资者受到严重的亏损。一般影响开始周期变动的原因主要集中在三个阶段，第一阶段就是准备阶段，在这个过程中投资者需要进行征地、拆迁、补偿、制定方案、提请相关部门审批等工作，其中如果任何一个环节发生变动，都会导致开始周期的延长[1]。第二个阶段就是施工阶段，房地产的施工受天气状况的影响比较大，所以在这一过程中可能会受到天气、设计误差、以及以下地质条件等的影响。第三阶段就是租售的阶段，这一过程主要以社会的经济状况以及市场的需求有关，如果经济不景气，就会影响人们的购买力，就会增加租售的时间。
1.4利率
房地产投资商的主要经济来源就是向银行贷款，在银行的利率发生变化时也会增加借款的成本，近而使得投资商的经济效益受到影响。
2盈亏的平衡分析
盈亏的平衡分析与一本利平衡分析和损益平衡分析是一个意思，都是对项目的规模、成本以及销售所得收入的全面综合性分析的方法，这种方法被广泛应用于成本管理、方案确定、经营分析等方面，盈亏平衡分析的主要宗旨就是把投资活动的盈亏平衡点确定好，投资者可以根据平衡点来分析项目的盈亏界线，近而可以有效地控制好投资的风险。
2.1对线性盈亏的平衡分析
线性盈亏平衡分析的对象主要是收入、利润、以及成本等，通过其呈现的线性关系进行分析，这一分析主要是利用于对可变成本和固定成本的确定。固定成本指的是在工程项目中不会由于产量的变化而使成本发生改变，可变成本指的是成本会随着产量的变化而发生变化，二者是一种线性的关系，在成本分析时，必须要把二者相结合来进行分析，具体的划分方法主要有以下几种。在确定固定成本和可变成本时，要根据项目的构成来对成本进行划分，然后进行汇总，近而确定出总的固定成本和可变成本，如果把房地产开发的项目作为变量，固定成本就包括固定资产的折旧、土地购置的费用等，可变成本就包括项目的规划设计费用、基础设施的费用等等，但是在实际投资的过程中，用这种方法很难把固定成本和可变成本划分出来，还是要依靠项目的评估经验。
2.2线性盈亏平衡图
对于线性盈亏平衡分析，产量、固定成本、可变成本、销售收入、利润之间有图1所示的关系。在以收入和支出为纵轴、产量或销售量为横轴的坐标上，按正常年份的产量画出同定成本线和可变成本线，按固定成本和可变成本之和为总成本画出总成本线，然后按生产年份的产量或销售量与单价画出销售收入线，两条直线的交叉点即为盈可平衡点。从盈亏平衡图上可以看出，平衡点的总成本和总收入相等，如果产量超过平衡点的产量，项目有盈利；若低于此点，项目就亏损。所以平衡点的值越小，项目盈利的机会就越大，亏损的风险就越小[2]。（1）盈亏平衡线。上述所介绍的方法都只有一个不确定性因素，若同时有两个或两个以上不确定性因素，就不能应用盈子平衡点的方法，而必须用盈亏平衡线的概念加以解决。下面通过实例介绍这种方法。（2）盈亏平衡分析的应用。盈亏平衡分析也可以用于两个方案的优劣比较与分析。在项目投资分析中，当有两个或两个以上方案时，若分析的目的是找到各方案的优劣范围，则可首先确定某一分析指标(如有收入时，可以是利润；当各方案收入相等时．可以是成本)，然后将这一分析指标用同一变量表示，即确定分析指标的函数式；再令方案的分析指标函数式相等，便可以求出该变量的某一特定值，此特定值叫做方案的优劣平衡点(或盈亏平衡点)。
3敏感性分析
3.1确定影响因素
影响项目效果的因素很多，在确定哪种因素作为分析影响因素时要注意：（1）预计在可能的变动范围内，该因素的变动会比较强烈地影响方案的经济效果指标；（2）对在确定性经济分析中采用的该因素数据的准确性把握不大。对房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设周期和租售期、建筑面积和租售面积、租金和售价、利率等。
3.2确定分析指标
作为敏感性分析的经济指标一般要和财务评估中的经济指标一致。常用的经济指标有利润、利润率、利税率、内部收益率和投资回收期等。
3.3分析判断变动效果
计算各不确定因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立起一一对应关系，并用图或表的形式表示出来。
3.4确定敏感因素，对方案的承受能力作出判断
敏感性分析在一定程度上就各种不确定因素的变动对项目经济效益的影响做了定量描述。这有助于决策者了解项目的风险情况以及寻求对策。
4结束语
虽然我国的房地产行业在近年来的发展速度很快，但是由于市场需求的不断变化，一些不确定因素对于投资者的影响还是很大的，所以必须要重视对投资不确定因素的分析。
参考文献：
[1]岳井峰.房地产开发投资项目不确定性分析应用研究[J].山西建筑，2014（33）.
1.1传统物业管理服务体系目前我国物业服务公司提供的服务主要有两个基本大类：①基本服务：房屋、设备的维修、维护和保养，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的管理。②增值服务：中介服务、代送牛奶、报纸、代交水电费、小孩接送，室内装修等等。基本服务为业主创造的价值在于：房屋的保值、增值，设备的正常运行，业主安全感的获得，优美环境的创造；增值服务为业主创造的价值在于：为业主提供方便，给业主提供信息，节约业主的时间等。
1.2传统物业服务公司盈利模式物业服务公司创造利润的途径是第一就是筹集资金，那么，物业公司应如何筹集资金呢？①收取物业服务费：物业服务企业按规定，根据所提供服务的性质、特点档次、内容、质量等分别确定物业服务收费标准。这是长期稳定的收入来源。②小区住宅专项维修资金住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
2现代物业管理公司盈利模式
2.1现代物业管理服务体系为拓宽经营思路，物业公司必须改变以下几个观念：①在现代物业管理中，物业公司不仅是服务的供应者，还应成为服务的组织者，是服务的集成商；②在现代物业管理中，服务的对象不应仅局限于所管辖小区内的业主，还包括：建筑开发商、购房者、游离于社会中的服务供应商；③在现代物业管理中，物业公司可利用的资源不应仅限于本公司专业技术、设备、管理人员，还包括信息和知识，信息和知识已日益成为重要的资源；④在现代物业管理中，物业公司在提供“机能性”服务的基础上，还应给予业主提供“情感性”服务，创造良好社区文化氛围，为开发商和自身品牌创造价值，同时也使业主的物业有更大升值。
2.2现代物业管理公司盈利模式
2.2.1经营资源组织多元化、社会化。物业管理公司至少可以组织四类资源来创造利润：公司自身的资源，如公司的专业技术、设备、管理人员；公司积累的关于所管辖小区业主需求的信息资源；公司积累的关于物业管理方面的知识、经验；整合社会的相关资源。
2.2.2利润来源的多元化。物业管理公司可以通过四条途径来创造利润：公司利用自身资源，在小区业主群体提供基本的基础上充分开展增值服务，收取物业管理费和劳务服务费；公司通过创建信息服务平台，把小区业主的需求信息“出售”给社会服务供应商，获取信息服务费；公司利用掌握的物业管理方面知识和经验向购房者和房产开发商提供咨询服务，获取咨询服务费，或在与开发商共同打造房产品牌中，接受开发商的补助；公司通过创建社区文化平台，向小区业主提供“情感”服务，虽然不能直接从这项服务中获得收入，但它能间接的创造利润。这一方面有利于开展日常管理工作，业主也愿意把更多的增值服务委托给物业管理公司；另外一方面有利于物业管理公司收集和积累关于业主群体的需求信息，因此，“情感”服务实际上起着“放大”利润的作用。
2.2.3服务对象的多元化。在现代物业管理公司盈利模式中，物业管理公司所扮演的“角色”，既是服务的供应者又是服务的组织者，是现代服务集成商。服务的对象是多元的，不光是小区业主群体，而且包括购房者、房产开发商、社会服务供应商。
3现代物业管理公司盈利模式能够实现的理论依据
3.1资源的组织、获取和利用
3.1.1信息资源首先，物业管理公司可以利用现代信息网络技术，建立社会服务供应商的信息。建立服务供应商的信息网络，通过有效的评估并以契约的形式，建立与供应商之间的长期或短期但及时的专业服务；其次，物业管理公司要根据业主需求信息建立业主需求档案数据库，以便及时填补供应商，这样业主和服务供应商，就能够走上这个由服务供应商的信息网络和业主需求档案构成的信息服务平台，实现服务交易。当然，物业管理公司作为服务组织者，还要懂得如何保护业主在消费过程中的利益，包括法律和政策咨询、交易、风险防范等，要切实为业主带来便利，使业主放心。
3.1.2知识资源主要包括：物业管理，房地产投资决策，房地产开发建设管理，物业租售经营方面的知识。当然，这些知识要成为可用的资源，还需要对知识进行管理。
3.2服务对象的需求
3.2.1业主群体的需求基本服务是行业规定物业管理公司必须提供的，物业管理公司必须认识到它的重要性：做好基本服务是与业主建立信任关系从而获得增值服务项目的前提。因此，做好基本服务是加强业主对物业管理公司提供服务的偏好，使得业主愿意向物业管理公司购买增值服务。随着人们生活水平的日益提高，收入的增加，消费观念的转变，社区服务日益社会化已呈明显趋势。因此，增值服务有着巨大的市场需求量，利润空间巨大。
3.2.2购房者的需求对于业主来说，购买物业是一项长远的高额投资，物业管理服务是日后与业主的生产、生活和工作质量息息相关的，业主当然也希望自己的物业能够保值、增值。因此，业主在购买物业之前对将来的物业管理服务的质量是非常关心的。另外“服务”这种商品有一个显著的特点：购买前难以试验其质量的好坏。而且业主在购买物业时，与开发商往往存在着某种程度的“信息不对称”。
3.2.3房产开发商的需求在传统意识中，人们常常把物业开发看成是发展商、设计院、施工单位的事，物业管理是在房屋建成后才开始的，似乎开发时期与物业管理无关。于是，发展商委托设计院作规划设计，绘制图纸，然后又委托施工单位建筑施工，再聘请工程监理单位参与工作质量监理。但经常一但房屋建成交付使用后，便会出现许多不尽如意的事。有时严重地影响了日后的物业管理。随着业主的“买物业就是买管理和服务”观念的增强，开发商已经把物业管理服务看成是售楼的一个“卖点”，因此，为了避免物业开发过程中出现诸如此类的问题，除了开发商、设计单位、施工单位应认真执行国家有关标准和严格把关外，开发商也愿意聘请富有物业管理经验的物业公司提前介入，参与物业的开发过程，为自己提供咨询和监督服务，改进、完善物业的具体设计，完善物业的使用功能。
3.2.4社会服务供应商的需求尽管社会服务供应商可以脱离物业管理公司，通过报纸、劳务中介所等途径获取业主群体的需求并提供服务，但是如果与物业管理公司合作，并成为长期稳定的合作关系，会给自身带来更多的利益。
基于上述的分析，理论上现代物业管理盈利模式在实践中是可行的。
现代物业管理公司盈利模式，较为适应信息时代经济需求的现代物业的服务体系，从系统地角度，拓宽了传统物业管理服务内涵，从而给物业管理公司经营者创造经济效益提供了一个崭新的经营思路，同时通过构建了现代物业管理服务体系，从而使现代物业管理经营者通过多种途径来最大限度地满足业主的需求，创造了社会效益，是一件十分值得探索的事情。
摘要：物业服务企业作为独立法人，应实行自主经营、独立核算、自负盈亏。物业企业属于微利性的行业，除少数物业服务企业略有盈余外，大部分企业处于亏本经营状态，资金紧张、收费难成为物业企业发展的瓶颈。企业如何扭亏为盈，在市场竞争中立于不败之地，物业管理公司如何组织和利用资源，通过哪些途径，提供什么样的服务来创造利润，对于现代物业企业的运行及发展起到非常重要的作用。
关键词：物业资金盈利模式
参考文献：
[1]《物业管理条例》.
广告靠什么存在？广告的生命是什么？
如果你告诉我广告的生命是创意，那么，你还不是一个合格的广告人。长久以来，我们一直认为广告业的本质是创意产业，几乎所有的广告人都认为广告的生命是创意。但是，我必须严正指出的是：广告不是靠创意存在，广告靠重复存在！广告在传播学层面上最突出的特征就是重复。正是重复，才扩大了广告的传播，也造就了“广告是大众媒体上最令人讨厌的东西”。因此，我不得不严肃而悲壮地指出——越有创意的广告越经不住重复。
这种悖论，本身就显示了我们过去对于广告业的定位是不准确的。对于盈利机构而言，规模是赢利的根本。无论任何业务，如果不能上规模，一定不会有前途。广告业也不例外，几十年来，中国的广告公司之所以做不大，一个很大的原因就是我们一直用“创意”的裹脚布去缠自己的“小脚”。创意是一种极端个性化的商业模式，如果“个性化”经不起“大规模”复制，就像广告经不起重复，这种商业模式一定成不了大气候。
如果允许我用一个形象化的比喻，我会指出：广告是一个企业呼吸。广告的意义绝不在于介绍商品，更在于展示企业的实力。只要企业的广告依然健在，大家就能知道这个企业依然健在。没有了广告，企业也就在等于在公众面前失去了呼吸。正是因为参不透这一点，全盛时期的健力宝以为全中国都已经知道自己，再耗资作广告宣传自己纯属浪费。于是，健力宝沾沾自喜地节省下了一大笔广告费。但是公众看不到广告，也就以为企业没有了呼吸。广告没有了，后来健力宝的产品也真的没有了。切记：谁在不该节约的地方节约，谁将失掉未来！可口可乐等世界最著名的品牌，“地球人都知道”，但是它们依然无孔不入地大做广告，就是想让大家能知道：看看我的呼吸有多强健！看看我的肺活量有多大！我才是最值得你信赖的最健康最长寿的品牌。我们几乎可以这样说：世界最著名的品牌往往也是世界上做广告最多的品牌。
其实，好的商业模式，无一例外都是“错层思维”的产物：表面上看着主业是A，其实，真正盈利的行业本质却是B。例如，麦当劳盈利模式是什么？如果你认为麦当劳是快餐业，那就大错特错了。麦当劳的老总经常咬牙切齿地提醒自己的员工：“切记，我们麦当劳不是餐饮业，我们是娱乐业。”这就是21世纪商业智慧中的“错层思维”。“错层思维”的好处就在于它能不断往下“错”，错开的层面越多，达到的本质越深。
如果我们沿着“错层思维”再往下“错”一层，就会发现，麦当劳更深层的本质和盈利模式是“娱乐业”背后的“房地产业”——麦当劳卓越的选址能力和主打“娱乐”的品牌效应能迅速在当地建立起一个人潮涌动的“麦当劳商圈”，不断拉动该区域房地产的持续升值，然后再水涨船高地不断上调加盟商的房租。这就是麦当劳成为“史上最牛房地产公司”的秘密。只有不断“错层”才能发现，麦当劳表面上看起来是卖汉堡的快餐业，其实，它的第二层是卖欢乐的娱乐业，更深一层则是房地产业。这才是发现麦当劳盈利模式的本质。
近年来，我自己一直把重点放在商业模式和商业思维的研究上，对发散思维、聚合思维、横向思维这样的思维技巧或者“思维导图”这样的操作模式都曾经进行深入探析——发散思维等提法过于笼统，没有提供具体的操作路径；“思维导图”提供了具体操作路径，也很发散，但是却不立体，没有错开层面，只是把自己局限在“一个层面”的发散上，最终得到的只是一张平面图。
“错层思维”的好处就在于它十分锋利同时又具有十分强烈的可操作性。既然是“错层”，那就一定至少会存在两个以上的层面。操作中，只需要把所有现存的所有一切都当作第一个层面，然后在脑子里坚定一种信念：凡是存在的就是不合理的！所有现存的“第一层面”也是不合理的，我们只需要用另一个层面去错开它就行了。因为任何效果和感觉都是靠对比产生的，错层，本身就已经包含了对比所需要的全部条件：参照物层面和我们真正想达到的层面。
按照“错层思维”，我们不难发现，中国广告业的未来绝不在于“创意”，而在于“资本运作”。
二、“层境战略”：个性化与大规模的同时并举
广告公司的资本运作是“错开”了两个层面来实现的。一个层面是，广告公司自身上市融资。另一个层面是，把客户公司包装上市，然后成为客户的股东。第一个层面主要是用于媒介购买公司，我们已经看到蓝色光标、昌荣传播、广东省广告公司等公司已经先后上市。第二个层面更适合于品牌策划公司。通过策划客户公司品牌，从客户公司拿到一定比例的股份，从而成为客户的股东，最终把客户公司包装上市，客户上市后，广告公司自己拿到的这一部分股票也因之呈现几何数字的增长，从而最终实现广告公司的“错层”发展思路：看似是品牌策划公司，实际上是资本运用公司，从而用麦当劳的商业模式赢利。
“错层思维”的目的是为了引入“层境战略”。所谓“层境”，就是“以层达境”——通过和别人错开层次，从而达到更高境界，然后用“境界”去对付“技巧”。就广告业本身而言，“层境战略”的具体表现为：用“媒介”去覆盖“创意”。
从操作层面上讲，“层境战略”是一种“打包”和“打工”同时并举的“混合双打”战略。“打包”的目的是整合资源。就广告理论而言，20世纪末出现的“整合营销传播理论”可谓是一个典型“打包”模式。作为20世纪营销理论的最高峰，“整合营销传播”汇集了广告传播、关系营销、眼球经济、人员推销、终端促销等所有可以利用的因素，以空前复杂的方式把所有可以运用的力量和资源整合起来。“整合营销传播”空前复杂、空前深奥、空前著名，它以整体境界的力量超越了以往任何一个单一营销理论所倡导的创意和技巧。
广告理论如此，广告业本身的发挥也是如此。上市，目前已经成为中国广告业整合资源的一个主要策略。
如果说“打包”是一种“大规模”策略，那么，“打工”就是一种“个性化”策略。“打包”本身意味着资源、资金、人才、媒介的整合，但是，在这个“大规模”的“包”内，又允许甚至鼓励“创意”、“技巧”等“个性化”的“打工”策略。