大连市个人住房政策性贷款管理办法全文总则
第一条为深化城市住房制度改革，支持城镇居民购买、建造、翻建、大修自住普通住房，规范个人住房政策性贷款行为，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国担保法》、国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》和《贷款通则》等规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法所称个人住房政策性贷款(以下简称贷款)，是为在本市参加住房公积金缴存的在职职工购买、建造、翻建、大修自住普通住房设立的政策性专项贷款。
贷款的资金来源为：住房公积金和其他可使用的房改资金。
第三条贷款业务由大连市住房公积金管理中心及其分支机构(以下统称公积金管理中心)，以及住房公积金管理委员会委托的银行(以下称代办银行)办理。
贷款条件和范围
第四条借款人申请贷款，应同时具备以下条件：
(一)按本市住房公积金管理规定，按时足额缴存住房公积金一年以上;
(二)是在本市区域内购买、建造、翻建、大修城镇自住普通住房的房屋所有权人或购买公有住房、其他无房屋所有权住房的房屋使用权人以及与房屋所有权人或房屋使用权人共同居住的直系亲属;
(三)有稳定的收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;
(四)具有购买、建造、翻建、大修自住普通住房的有关手续、文件和按规定比例所需的自筹资金;
(五)提供符合《中华人民共和国担保法》规定并经公积金管理中心审定的资产作为抵押或质押;
(六)法律、法规和规章规定的其他条件。
借款人办理住房置业担保或为抵押物办理保险的，还需办理相关手续。
第五条公积金管理中心对有下列行为的借款人予以贷款：
(一)建造、翻建、大修自住房屋所有权住房;
(二)按房改政策购买现住公有住房;
(三)以自有或第三者房屋所有权作抵押购买公有住房使用权及其他无房屋所有权住房;
(四)购买上市交易的存量房;
(五)购买其他普通商品住房。
购买商品住房，其开发单位须同公积金管理中心签订《个人住房政策性贷款合作协议》。
贷款程序
第六条借款人申请贷款应填写《贷款申请表》，并向公积金管理中心提交下列资料：
(一)合法的身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件);
(二)购房合同、协议书或有关部门批准建造、翻建、大修房屋的文件;
(三)抵押物或质物的清单、权属证明，有处分权人同意抵押或质押的证明和有权部门出具的抵押物估价证明;
(四)应当提供的其他文件或资料。
按照本办法第七条、第二十二条、第二十三条规定，需要提供住房置业担保或办理抵押物保险手续的，借款人还需出具与担保公司或保险公司签订的书面文件。
第七条公积金管理中心自收到贷款申请及符合要求的各种资料后，应据实做好贷款审查工作，同时由其个人住房政策性贷款评信委员会对借款人资信等级进行评审，确认借款人的贷款担保方式，并在承诺期限内向申请人作出书面答复。
第八条经审查符合贷款条件的，由公积金管理中心与借款人签订个人住房政策性借款合同(以下简称借款合同)，向借款人发放所需贷款，其中购买售房单位(含开发单位)出售的房屋，由代办银行以转账方式将资金划转到售房单位在银行开立的账户。
第四章贷款额度、期限和利率
第九条贷款额度=(借款人月缴存住房公积金总额/住房公积金缴存比例35%+借款人月缴存住房公积金总额)12贷款期限。
最高贷款额度，根据借款人是双方或只有一方缴纳住房公积金，结合住房公积金及其他房改资金可用量分别确定，报市住房公积金管理委员会通过后执行。
购买房屋价款总额中的自筹资金与贷款额的比例，根据购房类型的不同，分别确定。
贷款额度不能超过最高贷款额度和规定的贷款成数。
借款人在最高贷款额外还需要贷款的，可以申请部分商业性贷款。
第十条贷款最长期限依据中国人民银行的有关规定确定。贷款期限加借款人年龄不得超过借款人的法定退休年龄。
第十一条贷款利率按照中国人民银行颁布的个人住房政策性贷款利率执行。
借款人提前归还贷款本息的，利率按合同利率执行。借款人超过借款合同约定的期限偿还贷款本息的，逾期部分按中国人民银行规定的利率计收罚息。
贷款期限为一年的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息;贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率。
贷款偿还
第十二条借款人应按借款合同约定的还款方式、还款计划偿还贷款本息。
第十三条借款人按月归还贷款本息，可从以下两种还本付息方式中任选其一：
(一)等额本息还款法
贷款本金月利率(1+月利率)还款月数
每月偿还贷款本息额=(1+月利率)还款月数-1
(二)等额本金还款法贷款本金每月偿还贷款本息额=+(贷款本金-已归还本金累计额)月利率贷款期月数
第十四条借款人全部或部分提前还款，要征得公积金管理中心的同意，并办理有关手续。
提前部分还款时，每次的还款额不得低于规定数额。所涉及的保险费、担保费余下部分可在贷款全部清偿后返还。
第十五条借款人须在代办银行开立个人银行结算账户，并在每期还款日前存储超过本期还款额的存款。代办银行应按照合同约定时间，在借款人每期偿还贷款本息或支付逾期罚息等有关费用时及时扣款。
贷款抵押
第十六条借款人可用自有、共有或第三者所有的房屋作抵押，抵押人和抵押权人须签订书面抵押合同，并到房地产交易管理机构办理抵押登记手续。
第十七条以所购自住普通住房及自有或第三者所有的房屋作为贷款抵押物的，抵押物的价值全额用于贷款抵押。
抵押期内，抵押人不得将抵押物重复抵押，并对抵押物负有维修、保养、保证完好的责任。
抵押期内，未经公积金管理中心同意，抵押人不得将抵押物出租、变卖、馈赠或以其他形式非法转让。
第十八条抵押合同自抵押登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权，并到原登记部门办理抵押注销登记手续。
第十九条借款人以购买的在建自住房屋抵押的，在未取得房屋所有权证之前，可用签订的购房合同的全部权益抵押。抵押期内，公积金管理中心是抵押物的全部权益的第一受益人。
贷款质押或保证
第二十条借款人可用国债、封存的国有商业银行定期存单等公积金管理中心认可的有价证券进行质押。采取质押方式的，出质人和质权人须签订书面质押合同，质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。
第二十一条对设定的质物，在质押期满之前，质权人不得擅自处分。质押期内，质权人因保管不善致使质物毁损或者灭失的，由质权人承担民事责任。
第二十二条经公积金管理中心个人住房政策性贷款评信委员会评审确认需办理住房置业担保的，可由公积金管理中心认可的担保公司提供不可撤销的担保，保证人与被保证人应当以书面形式订立保证合同。
抵押物保险
第二十三条经公积金管理中心个人住房政策性贷款评信委员会评审确认需办理抵押担保的，借款人须办理抵押物财产保险。抵押期内，保险单正本由公积金管理中心保管。
第二十四条已办理抵押物财产保险的，抵押期内借款人不得以任何理由中断或撤销保险;在保险期内，因借款人的原因，抵押物发生保险责任范围以外的毁损，借款人应负全部责任。
第九章借款合同的变更和终止
第二十五条借款合同需要变更的，须以书面形式提前一个月通知对方，经借贷双方协商一致并征得担保人或保险人同意后，依法签订变更协议。
第二十六条借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力的，其财产合法继承人、财产代管人或法定人应继续履行借款人所签订的借款合同。
第二十七条担保公司如发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。
第二十八条借款人按借款合同约定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。
抵押物或质物的处分
第二十九条借款人有下列情形之一的，公积金管理中心可依法处分抵押物和质物：
(一)借款人连续4个月(20xx年12月31日前借款的为连续两个季度)或在本合同期内累计6个付款期未按时偿还借款本息的;
(二)借款人丧失民事行为能力、被宣告失踪、被宣告死亡或死亡后无法定人、财产代管人、继承人或受遗赠人的;
(三)借款人的继承人、受遗赠人、财产代管人或法定人拒绝为借款人履行偿还贷款本息及相关费用的义务的。
借款人已办理了担保的，担保人代借款人清偿全部欠款后，公积金管理中心应将抵押权或质权移交给担保人处置。
第三十条抵押权人按规定处分抵押物，借款人不按期交出抵押物的，抵押权人有权申请人民法院强制执行。
第三十一条处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，抵押权人或质权人有权向债务人追偿;其价款超过应偿还额和处分抵押物或质物所需各种费用的部分，抵押权人或质权人应退还抵押人或出质人。
9贷款监督编辑
第三十二条借款人有下列情形之一的，公积金管理中心按《贷款通则》等有关规定对借款人追究违约责任：
(一)借款人不按期归还贷款本息的;
(二)未经公积金管理中心同意，借款人将抵押物或质物重复抵(质)押或拆迁、出售、赠与以及以其他形式非法转让的;
(三)借款挪作他用的;
(四)借款人违反借款合同其他条款的。
第三十三条借款人在贷款期内，对公积金管理中心和代办银行对贷款使用情况的监督检查应予以配合。
10附则编辑
第三十四条本办法所称普通住房的界定，按照国家税务总局农税局《对〈关于调整房地产市场若干税收政策的通知〉的若干说明》执行。
第三十五条借款人调整自住房屋时，待原贷款还清后，可享受再次贷款，但累计贷款金额不得超过个人应贷款额度和最高贷款额度。
第三十六条对偿还贷款利息确有困难的借款人，公积金管理中心经核实可对贷款利息给予适当的减、免、缓。
(一)政策目标定位问题
房改启动以来,湖南住房政策目标来具有目标的不明确性。在漫长的改革过程中,改革的方案反反复复。政策目标是选择住房分配的商品化、货币化、市场化还是改善居民的居住条件、满足居民的住房需求,一直没有做出明确的选择。还有,住房建设未完全按市场机制来运作。这一方面与房地产企业片面追求高额利润无视社会中低收入群体需求有关,更与政府的政策引导及社会住房保障机制有关,准确地说,是财政补贴、税收优惠及住房金融支持体系等政策的制定未到位。
(二)住宅商品房价格问题
当前,湖南省的住宅市场实际上只是针对高收入者,这种消费者定位是导致湖南省住宅商品房价格游离于国民经济发展水平的根本原因。如果我们要想实行住宅资源的市场化配置,就必须解决住宅市场的核心――住宅商品房价格问题。从目前全国各地的情况来看,还没有地方政府真正向住宅商品房价格过高宣战的,仅仅是小幅下降,这对市场没有什么实质性作用。因此,目前的改革措施局限性还是相当大的。采取相应措施解决房价问题是最终建立住宅市场的必备条件,自然也是彻底改革的信号,而其它非价格改革措施还难实现以市场为基本取向配置住宅资源。实现不了这个目标,我们所分析的驱动改革住宅制度的深层次原因也就无法解决,仅仅是有可能解决更大一点比例的人的“住宅问题”而已,这将需要我们支付一个十分高昂的后续改革成本。
(三)提租无问题
提租的深层次政策用意是让原公房住户主动选择购房。但从实际操作来看,提租的幅度与房屋的市场价值的提升不成比例,后者远远大于前者。相对购房而言,选择公房租住,仍是较划算的选择。目前,绝大多数省、区、市的居民公有住房租金支出占双职工家庭平均工资的比重为6%以上,湖南省在10%以上,这与美欧国家的20-30%相距甚远。而且,提租未区别对待,各地未落实民政部门确定的社会救济对象及其他低收入家庭实行适当减、提租补贴及免新增租金的政策措施。
(四)经济实用房问题
经济实用房一种社会保障性质的政策性商品房,是适合我国国情及湖南省省情的一项政策性住房扶持措施,对解决湖南省中低收入群体的购房问题起到积极的促进作用。但在执行中也问题重重:政府协调不力,报批手续烦琐;贷款难落实;质低价高,群众利益受损;超标建设;扶持对象界定模糊,操作不规范,高收入群体大量涌入经济适用房市场。
(五)住宅金融支持问题
住房金融支持问题主要表现在:贷款额度小,期限短,利率高;限制条件多,手续烦琐。办理时间长;住房业保险市场不完善;政府扶持力度小。长期以来,湖南省住房金融只是以住房公积金贷款、抵押按揭贷款业务为主,单纯地支持居民住房消费需求的实现,却忽视了从刺激住房投资的角度引导居民投资。而从发达国家住房金融业发展的历程来看,从引导消费与投资两个方面支持住房产业的发展,已是不争的事实。由于住房抵押贷款的期限往往长达几十年,作为债权人的银行,难以在短期内收回全部贷款,不利于银行资金的尽快流动,也制约着住房金融的更大发展。
二、深化湖南住房制度改革的政策选择
1、搞好政府宏观调控,实现住房业的快速与持续发展
要使住房业得到持续的发展,并成为新的消费热点和经济增长点,各级政府必须加强对住房开发市场的宏观调控和管理,使住房价格与湖南城镇居民的家庭收入水平和支付能力相适应。政府对住房开发市场调控的目标就是:控制住房开发的总量、各类住房的比例和价格,使其与居民住房的需求总量、需求结构和不同收入水平居民的支付能力相适应;调控商品房的价格构成;运用相应的政策手段来实现调控。
政府在制订有关住房建设的法令法规、加强城市土地管理、构建住房金融支持体系、加强区域合作、住房贷款担保以及提供住房信息指导等方面起积极的调控作用,尤其是房改宏观环境的营造、社会“弱势”群体的扶持以及房产市场的规范更需要政府的适度介入。
2、转换住房建设投资机制,实现投资主体多元化
改革的方向是要逐步过渡到个人投入为主。企事业单位向职工支付足以维持劳动力再生产的住房消费的货币工资报酬,把原先职工住房消费投入的能力。国家着重负责社会保障性住房的投资建设(如廉租住房)。同时,把原先有国家财政拨款形式下达的建设基金还原先为住房消费工资,返还给职工个人,作为购租房款投入;政府主要是通过国有政策性和商业性金融机构的优惠贷款,支持住房建设。
其次要将已建设的住房按市场经济等价交换的原则,出售或出租给居民,回收投入的建房资金,再用于新建住宅,如此循环往复,滚动开发,就可以建立住房资金顺畅回收的机制,实现建房投入产出的良性循环。
3、积极发展商业性的个人住房抵押贷款,推进和完善住房公积金制度
湖南省的住房长期发展目标模式应该是以商业性的个人住房抵押贷款方式为主,辅之以公积金为主体的政策性住房信贷资格要求严格,实际贷款额度都很小,贷款偿还期短,贷款利率低且为固定利率,而且贷款方式单一。因此必须采取相关的措施,促进湖南省住房贷抵押款制度的完善和运行环境的改善:(1)积极引导商业性金融机构全面参与住房金融业务,将其信贷资金适当注入住房信贷领域,并鼓励同业适度竞争,创新服务,改变当前住房信贷业务服务质量较差的局面;(2)建立和培育住房抵押贷款一、二级市场,形成有效的风险防范和风险转移机制;(3)培育普通居民成为住房市场的真正主体;(4)鼓励商业性保险公司发展住房保险业务;(5)政府为住房贷款提供担保或保险保证;(6)发展住房抵押贷款的二级市场;(7)加快金融体制的改革,推进自由化进程。
公积金制度是湖南省现阶段的一种合理的制度选择。实现住房公积金制度有利于转变住房分配体制,有利于住房建设资金的积累周转和政策性抵押贷款制度的建立,有利于提高职工购、建住房的能力,促进住房建设。为了进一步完善与发展湖南省的住房公积金制度,政府应为本地区或同一个城市范围的所有就业者确定一个相同的公积金缴交率;要规范公积金的归集方式,不断提高住房公积金归集率;要进一步明确并规范住房公积金的使用方向和范围,提高住房公积金的使用效益;要加强对住房公积金的监管,以保证住房公积金安全有效的运行;同时,还要进一步完善湖南省住房公积金管理制度。所有国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位的在职职工均应按照“个人储蓄、单位资助、统一管理、专项使用”的原则缴纳住房公积金,不断完善住房公积金制度。
4、建立适合不同收入层次的住房供应新体系
目前,湖南住房建设的重点应该放在解决解决城市中低收入者、入城民工及其他社会弱势群体等住房困难户的住房问题。经济适用住房建设用地采取行政划拨方式供应。在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下,继续鼓励集资、合作建房或兴办职工住房合作社等多种形式的住宅建设。鼓励有条件的企事业单位进行经济适用住房建设,允许其利用自有土地,通过集资等方式开发建设经济实用住房,并享受国家经济适用住房建设各项政策。新建的经济适用住房只售不租,不向已购成本价住房或经济适用住房面积达标的职工出售。其出售价格实行政府指导价,按保本微利原则确定,其成本价包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套设施建设费)、管理费、贷款利息和税金等7项因素,利润控制在3%以下。
租房也是实现住房商品化的重要途径。解决湖南省城镇居民的住房困难问题,可以通过推行住房私有化的途径来实现,也可以用公有房出租的途径来解决。西方发达国家都通过补贴援助形式来解决中低收入的租房问题,如美国的“实验性补贴计划”、日本的“住房建设计划”、新加坡的“公共住房保障计划”以及马来西亚的“廉租屋计划”等等。湖南省是个发展中的内陆省份,生产力仍比较低,居民有效购买力有限,通过租赁来解决中低收入家庭的住房困难更为现实。廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决,也可以由政府或单位出资兴建。要保留足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁,廉租住房的租金实行政府定价。还可以将住房公积金适度与住房租赁结合起来,各地聚集的巨额公积金除用于低息贷款帮助职工购房外,也可以拿出部分公积金委托当地的房管部门建造一些廉价实用住房以供出租给中低收入家庭。当然也可以采取先租后售的方式。
5、发展住房金融和住房保险,创新住房融资工具和途径
住房金融和住房保险是完备的住房制度的重要内容。一方面,通过建设贷款从资金支持住房建设的发展;另一方面,通过住房个人贷款,支持居民购房,从而保证城镇住房制度改革的顺利进行。住房信贷体系包括政策性住房信贷和商业性住房信贷两个方面内容,即发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的住房贷款业务。个人住房贷款的担保,可采取房产抵押、有价证券质押、房产抵押保证人担保、由专门的担保公司(保险公司、置业公司)担保等多种形式。
发展房地产证券化是国际房地产市场通行的融资途径。中国要融入经济全球化的潮流,就必须使中国的金融制度(自然包括了房地产金融制度)逐步与市场经济国家自由化、金融国际化和融资证券话的潮流接轨。中国房地产金融制度创新的当务之急是融资证券化,更具体地讲急需开放抵押贷款二级市场。住房抵押贷款的二级市场就是银行或住房抵押贷款担保公司的开展业务。由于住房抵押贷款占用的资金数量大、积压时间长、变现难,因此经营中孕育着巨大的风险。欧美的住房抵押证券的信用级别极高,相对具有“金边证券”之称的国库券而言,住房抵押证券称为“银边证券”,具有良好的赢利功能。因而二级市场并非单纯的就是一种风险分散机制,它还是一种全新的融资渠道。
目前,建设银行上海市分行将在全国首先进行房贷证券化试点,这意味着房贷证券化这一住房金融的创新工具即将在我国迈出重要的也是关键的一步。湖南应该尽快筹备,力争率先在省内推行房地产证券化及房地产证券融资市场。
1991年上海市借鉴新加坡中央公积金制度的经验，在我国率先建立了住房公积金制度，1994年住房公积金制度在全国推行。十多年来，住房公积金制度经过不断的完善和发展，走出了一条具有中国特色的住房保障之路，对改善职工的居住条件作出了突出贡献。在肯定住房公积金制度的同时，我们也应看到住房公积金制度在发展中还存在一些问题，需要不断的完善。澳大利亚是一个住房金融市场发达、住房保障制度完善的国家，在这个国家，拥有自己的房产是每个国民的“伟大梦想”，在居民的购房过程中，政府究竟发挥了何种作用，金融市场能够提供哪些服务，成熟的经验能给公积金制度以何种启示，本文将进行简单的探讨和论述。
1澳大利亚的住房金融
澳大利亚总人口2000万，全国共有820万套住房，每年新建住房14万套，大部分居民生活在城市，人均居住面积在发达国家中位于前列。澳大利亚70%的住房所有者都是通过住房抵押贷款购买住房，超过80%的住房其所有人拥有全部产权（所有人一次性付清房款或贷款已全部偿还）。由于对经济形势的普遍看好，澳大利亚人喜好投资房产，很多人购买房产后进行出租以获得稳定收益，而且认为住房贷款是非常廉价的融资渠道。澳大利亚的银行提供的贷款比例一般比较高，首次购房的抵押贷款最多可贷到银行估价师估价的95%；贷款期限也比较长，一般在20-25年。澳大利亚政府还规定，借款人所支付的住房贷款利息可以充抵个人所得税基数。此外政府还把管理的退休金以较低的价格借贷给一些私人财务公司，这些财务公司以低于银行住房抵押贷款0.5到1个百分点的利率发放住房贷款，受到购房人的欢迎。以上这些因素直接导致了澳大利亚住房贷款的发展。
联邦银行是澳大利亚最大的房产贷款机构，住房贷款余额占总贷款余额的50%，它目前向借款人提供四种贷款产品以供选择。一是蜜月贷款，在贷款前12个月的利率为同期浮动利率打一定的折扣（比如比同期正常浮动利率低1个百分点），12个月后的利率恢复为正常的浮动利率；二是固定利率贷款，贷款期限为1-5年，在预期利率上升时，较多人使用该品种，多数人愿意申请3年和5年期固定利率贷款；三是浮动利率贷款，作为最传统的贷款品种，仍然居各类业务的主导地位；四是信贷额度贷款，对每个客户有20万的额度，客户可以随时取出使用，。根据借款人的需求，各个贷款品种可以相互组合，如贷款10万元，固定利率和浮动利率贷款各为5万元。在还贷方式上，银行也提供多种选择，如第一年可以只还贷款利息、还有等额本金、等额本息等还款方式。除第一年外，银行一般不会向提前还贷的借款人收取违约金。
在澳大利亚，住房贷款的风险管理十分严密，首先，银行要求借款人买房时要有一定的存款；其次，银行会安排特点时间和借款人面谈，了解其经济收支情况，并通过查询个人信用信息等方式查询借款人的信用记录，对借款人的信用进行评估。所有银行都会要求借款人在申请贷款时出具以下几项重要文件，连续几年的报税单（证明收入水平）、近几个星期的工资单（证明现在的收入水平）、与单位签定的就业合同（证明将来一段时间的偿还能力）、已有的存款数、健康保险和养老金缴纳情况，同时会严格审查借款人的负债情况，如信用卡使用历史、是否有其他未偿还贷款等等。另外，首次购房贷款额超过房价的80%的，借款人需按贷款额的1%购买贷款保险，也在很大程度上分散了银行贷款风险。由于澳大利亚严格的个人信用制度，住房贷款逾期情况很少。
2澳大利亚的住房保障制度
澳大利亚的住房保障制度非常完善，由于澳大利亚是联邦制国家，各州具体政策有所差异，在此以维多利亚州的住房保障制度为例。维多利亚州政府人类服务部住房辅助及社区建设司（以下简称住房辅助司)主要负责向低收入家庭、无家可归的人提供住房支持和社区建设、管理房产。
目前住房辅助司共拥有资产120亿澳元，管理75000个房产，每年经费8亿澳元，累计向无家可归者提供住房支持80000人次。住房辅助住房保障项目的资金来源主要有三方面：一是联邦政府根据与州政府的协议的拨款；二是住房辅助司出售、租赁房屋收入和发放家庭贷款的利息收入；三是州政府专项拨款。
住房辅助司对部分不能获得银行贷款支持的低收入家庭，向其提供等同于银行贷款利率的住房贷款，支持其购买房屋。另外向低收入家庭和无家可归者提供低价出租房，租金收取标准为其家庭总收入的25%，低收入家庭随着收入的逐渐上涨，会自动退出享受该类住房。
住房辅助司非常重视居住环境的改善和人文关怀。社会房屋虽然提供给低收入和无家可归人群，但其建造标准与普通居民的住房完全一样，而且为减少社会房屋享有人的自卑感，避免社会问题，政府将部分普通居民住房的一部分作为社会房屋而不是单独建造，便于低收入人群和大家共同生活和交流，并带动其积极上进，改善自己的生活质量。
3对住房公积金制度的几点启示
3.1创新贷款品种
贷款品种相对单一，还款方式比较呆板，已成为我国住房公积金制度运行过程中备受关注的问题。从消费心理学角度讲，在同一类商品具有多种型号供顾客选择时，可以更大程度激发顾客的购买欲，尤其在顾客根据自身情况对商品提出的要求得到满足时，顾客会容易做出购买的决定，所以要针对不同缴存人的不同贷款需求，不断创新，丰富贷款品种，比如在贷款利率方面，目前在公积金贷款中，只有浮动利率一种方式，借款人无从选择。可以学习澳大利亚，增设固定利率和浮动利率、固定利率相结合的方式，由公积金中心承担由于利率上升却不能实现利息收入增多的风险，由借款人承担由于利率下降却不能减少还款的风险。另外在还款方式上，可以除等额本金、等额本息还款方式外，增设其他品种，例如可以将北京公积金管理中心试行的“自由还款”的还款方式推广实行。
3.2贷款政策向中低收入者倾斜
近一段时间，住房公积金制度对中低收入缴存人支持不够，政策性作用发挥不强的呼声高涨，逐渐成为学术界和新闻媒介关注的热点。澳大利亚的金融政策注重向中低收入人群倾斜，银行对居民首次购房、二次购房和多次购房均采取不同的贷款政策。建议细化住房公积金贷款政策，针对不同收入人群和不同年龄阶段人群的贷款，应采取不同的政策，尤其要重视设计适合中低收入缴存人的贷款品种。比如对第一次购房人和较低收入人群适当降低贷款门槛，如降低首付款比例，实行优惠的利率，延长贷款期限，甚至给予一定程度的贷款贴息。对二次以上购房人，根据改善自住住房的情况，相应提高贷款门槛，如提高首付款比例和贷款利率，缩短贷款期限。
3.3出台全国性贷款风险管理相关操作规范或指导性文件
尽管澳大利亚信用体系已非常完善，但其银行对住房贷款的风险管理还是十分重视的。我国目前还没有全国性住房公积金贷款风险管理操作办法，各地各自为战，风险管理水平差异极大，部分地区情况堪忧。应尽快出台全国性住房公积金贷款的操作规范或相关指导性文件，对包括贷前调查、贷中审查和贷后管理在内的风险管理工作提出明确统一要求，规范贷款审批和管理程序，提高风险管理水平，保障资金安全，将各地住房公积金贷款的风险管理情况作为重点考核目标之一。
3.4注重对贷款人信用的考查
澳大利亚完善的信用体系对贷款风险管理和住房保障政策的实施非常重要。在贷款风险管理方面，信用体系的健全，便于贷款人快捷查明借款人的信用状态，确定是否准予贷款以及贷款额度。在住房保障方面，由于住房保障政策的受惠人群往往与家庭的收入密切挂钩，如保障性住房和公积金贷款贴息的享受和退出，一般都要视家庭的收入状况而定，信用体系的完备有利于准确确定保障政策的受益家庭和受益期间，完善准入和退出机制，保证政策目标的顺利实现。目前我国信用体系的建立正处于启动阶段，公积金贷款就更要学习澳大利亚银行在住房贷款的贷前审查过程中的细致入微，注重对贷款人还款能力的考查，以确保发放的每笔贷款安全。
3.5增强城市保障性住房的人文关怀
澳大利亚政府十分注重保障性住房本身和周边环境的质量，以及对享受保障性住房人群的人文关怀。在修建过程中将保障性住房和普通住房同等对待，将保障性住房与普通住房混合分布，或者将普通住房的一部分划为保障性住房，以使享受保障性住房的人群不脱离普通社会生活。我国公积金政策规定，公积金增值收益的一部分要用于建设城市的廉租住房，那么可否学习澳大利亚将廉租住房混合与普通住房，而非独立建设。另外可以尝试将通过法律手段收回的公积金贷款抵押住房直接划拨为廉租住房，用实物而非货币的形式转化公积金增值收益支持廉租住房发展。
参考文献