关键词：上海市楼宇经济；产业属性；发展形式；产业聚集
abstract：intheeraofknowledgeeconomy，shanghai，movingtowardsaninternationalmetropolis，shouldselectthosebothknowledge-intensiveandurban-locatedindustriestoleadindustrialrestructuringandupgrading.buildingeconomy，ahighlyaggregativeandradiatingindustry，hasnotonlythedualproperties，butalsobrightprospectinfuture.buildingeconomyforminshanghai，withgreatpotential，involvesheadquartersbuilding，occupationalexpertisebuildingandknowledge-basedmediabuilding.inordertoresolvetheproblemofitsloweraggregativedegree，thepaperputsforwardthemeasuresofconductingtheoverallplanningandlayout，accomplishingindustrialclustering，anddeveloping“growthpoles”，etc.
keywords：shanghaibuildingeconomy；industryattribute；formofdevelopment；industrialcluster
在21世纪的今天，一场新的革命正在悄然兴起，这就是以信息技术、知识产业的迅猛发展为主要标志的知识经济革命。知识经济是一种继农业经济和工业经济以后的新的社会经济形态，就是以知识为基础的经济，用oecd的说法，就是建立在知识和信息的生产、分配和应用之上的新型经济，知识经济具有知识迅变经济、知识主导经济、知识就是经济三个基本特征。
在经济全球化背景下，只有在金融、交通、科技、文化等各方面具有全球影响力和相当控制力的城市才称得上“现代化国际大都市”，国际化大都市所要具备的基本条件是强大的经济辐射能力。上海已初步形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，正在努力建设经济更加繁荣、社会更加和谐、创新更加活跃、生态环境更加友好、民主法制更加健全、城市文明更加进步、人民生活更加殷实的社会主义现代化国际大都市。
对于上海这座正在朝社会主义现代化国际大都市迈进的城市，面对这场前所未见的、新的社会经济革命，应该如何选择未来引领上海市产业升级的产业呢?笔者认为应该选取既具有知识密集型产业属性又具有都市型产业属性的产业作为未来引领上海市产业升级的产业(见图1)。
图1未来引领上海市产业升级的产业
一、楼宇经济是具有都市型产业和知识密集型产业两重属性的产业
上海未来发展可供选择的产业非常多，有些产业本来就应该大力发展，如金融、贸易，但是根据我们研究，楼宇经济既具有都市型产业属性又具有知识密集型产业属性，是上海目前发展空间大、速度快，能迅速做大、做强，并能引领产业升级的产业。
都市型产业是由大都市诱发的最大受惠于大都市且最小受制于大都市的产业。具体表现为：首先，从科技、人才、资金、市场、信息、交通、产业条件等方面，都市型产业是由大都市诱发的，最大受惠于大都市的产业；其次，从气候、水、土地、能源、环境等方面，都市型产业是水消耗少、占地面积小、能源消耗少、环境污染小的产业，是最小受制于大都市的产业；再次，都市型产业都是可聚集的，并且是高度聚集下土地稀缺性的产业；最后，都市型产业的地均产出和楼均产出最高，且产品的知识含量高、附加值高。
知识密集型产业是以知识为基础的高端技术和智力成果集中的部门，其生产过程需要高度的投资和创新，这些产业中的企业将相当比率的资源分配给研究和发展，并提供高附加值的财富。知识密集型产业涉及知识生产、流通、分配、消费的全过程，是知识生产、知识传播和知识应用的产业，具有高集聚性、高成长性、高收益性等特性。
楼宇经济是以商务楼宇为载体，在楼宇内从事企业活动的产业。楼宇经济具有知识含量多、创新能力强、地均产出和楼均产出非常高、产品附加值大等特性，据有关专家统计，一幢高级商务楼里众多公司所产生的效益与城乡结合部7.8平方公里内的经济效益相等。
二、上海市楼宇经济发展前景广阔
改革开放以来长三角都市圈的经济取得飞速发展，其各个经济总量指标上都已经超过了珠三角、京津都市圈，成为中国经济增长最重要的引擎之一。我们对东京、纽约和长三角三大都市圈进行比较后，发现它们之间目前经济总量的比例为3：2：1，如按中国经济现在的发展态势，在2012年左右长三角的经济总量会超过纽约和东京两大都市圈，成为“世界第一圈”。上海作为未来“世界第一圈”的核心，应充分整合利用周边地区的资源优势，增强集聚和组织引导力，促进区域整体优势的发挥和竞争力提升。在这种背景下，具有高聚集度和高辐射力属性的楼宇经济，其发展要求和动力显得更加迫切了。
上海目前有高层建筑近3000幢，其中100米以上的超高层建筑有200余幢。在都心的静安、卢湾、黄埔和浦东陆家嘴功能区60平方公里内，楼宇经济是各区税收的主要来源，如在静安区7.62平方公里土地上，2005年税收超过1亿元的楼宇有11幢，50幢重点楼宇创造的税收占全区总税收的52.6%，其中恒隆广场、中华企业大厦、中信泰富广场的税收分别达到5.6亿元、4.3亿元和3.5亿元，而到了2007年，仅恒隆广场一幢楼的税收就超过12亿元，与2005年相比，翻了一倍多。以金茂大厦一幢楼宇为例，其3层到50层的写字楼被誉为“垂直的金融街”，这儿汇集了20多个国家和地区的近百家中外金融、中介服务机构及跨国集团地区总部，其中包括荷兰银行、康柏中国投资、道琼斯办事处等几十家世界500强企业，出租率超过90%；53层到87层则是金贸大厦主营业务的另一个板块——超五星级的金茂君悦大酒店，金茂君悦大酒店有555间客房，每年营业收入数亿元，在上海同行中遥遥领先；在金茂大厦“楼宇经济”中，还有一个最耀眼的“旅游效益”，全国首批4a级旅游景点之一的金茂88层观光厅，每年收入几亿元，是申城旅游的热点。因此，在寸土寸金的上海，楼宇经济就显得非常有发展前途。
三、上海市楼宇经济中比较有发展空间的是总部楼、众师楼和知识传媒楼三种形式
总部楼里主要是跨国公司全球总部或地区总部、大中型国企总部、上市公司总部等，从事价值链高端环节的企业活动，以投资中心、管理中心、研发中心、采购中心、销售中心、结算中心、物流中心等形式的“总部”位于大都市的商务楼宇中。仅2006年，上海市新批“总部经济”外资企业76家，其中跨国公司地区总部30家、外资投资性公司20家、外资研发中心26家。目前上海聚集了300多家上市公司总部，100余家跨国公司地区总部，8家央企总部和100多家央企地区总部、重要生产基地或营运部门，以及31家“民营企业500强”企业总部。总部楼带来的利益也是显而易见，中华企业大厦的欧莱雅和恒隆广场的通用电气(中国)有限公司，在2005年创造的税收分别为2.9亿元和1.5亿元，虹桥临空商务区里仅联合利华一家总部年利税便过亿元，入驻恒隆广场的企业在2007年前8个月创造税收突破7亿元。据不完全估计，到2010年，在沪安营扎寨的外企总部将达到610家，其中跨国公司地区总部200家、外资投资性公司180家、外资研发中心230家。
众师楼里主要包括设计师、理财师、会计师、税务师、咨询师、医疗保健师、律师等，从事专业科技服务，一般需要掌握较高水平的专业技术，并经过专门培训，为各种产业、企业或个人家庭提供专门的服务。以律师为例，通过与国际大都市纽约相比，我们发现律师业在上海发展非常滞后，律师尤其是涉外律师会出现快速发展的局面，占据到咨询业的半壁江山。在纽约，2004年有8万人从事律师服务业，创造gdp达156亿美元，从业人员的总收入为70亿美元，而纽约市制造业的从业人员仅有12.7万人，从业人员的总收入仅有51.2亿美元；在上海，2003年有1万人从事律师服务业，营业收入仅有20亿元，创造gdp不到10亿元，随着长三角都市圈成为“世界第一圈”，律师服务业创造的gdp一定会超过100亿元，这隐含着巨大的发展空间。
知识传媒楼里主要是出版印刷业、传媒广告业、创意产业等，其中，出版印刷业包括出版业、新闻业、印刷业、制版业、制本业、印刷品加工业、与印刷相关的服务业；传媒广告业包括影视产业，录音产业，音乐出版业，图书、报刊出版业，软件产业，剧院，广告，以及无线电、电视和电缆播放业；创意产业包括动漫、影视、网游、工业设计、会展等。以出版印刷业为例，东京的出版印刷业在企业数，从业人数、生产品出厂额、附加值额的等方面，东京的出版印刷业均占首位：出版印刷业的企业数为6455家，占东京工业企业总数的23.8%；出版印刷业的从业人数为152013人，占东京工业总从业人数的29.0%；出版印刷业的生产品出厂额为50460亿日元，占东京工业总生产出厂额的30.5%；出版印刷业的附加值额为27090亿日元，占东京工业总附加价值额的38.5%。目前上海市仅印刷业一项的产值就接近300亿元，如果年均增长率保持在15%-20%之间的话，到2010年就会达到500-550亿元，gdp将达到140亿元左右，但与日本东京相比有较大差距，这表明其在gdp、就业等方面还有很大的发展空间。
四、上海市楼宇经济的主要问题是聚集度不高
上海市楼宇经济聚集但聚集度不高。我们根据2006年11月出版的上海市第一次普查数据，计算出上海市楼宇经济的区位熵基本大于1，但是除了1.7平方公里小陆家嘴的金融业具有特色且高度聚集外，上海市都心服务业的区位熵没有一个超过5，这表明上海市都心产业的聚集度不高。以金融业的区位熵为例，在静安、黄浦、卢湾和浦东新区都排在前一二位，但仅有4.937、4.598、3.578、3.203，而纽约市曼哈顿华尔街，面积不足1平方公里，却聚集了几十家世界级大银行、保险公司、交易所以及百家跨国巨头总部，这表明金融业在都心产业规模和层次不够突出，产业聚集但是聚集度不高。
对照纽约、巴黎、东京等大都市，我们发现纽约市831平方公里，都心是曼哈顿，面积60余平方公里，如果除去黑人居住区，面积仅有40余平方公里，解决了纽约60%以上的就业；巴黎市106平方公里，都心包括一区、二区、八区、九区，面积只有9平方公里，2001年的就业人数就达44万，浓缩了巴黎市30%的就业；东京土地面积为2187平方公里，都心包括千代田区、中央区和港区，面积只有42平方公里，到2000年都心就聚集了25%的就业。以东京出版印刷业为例，2001年在都心和副都心10个区，出版印刷及相关产业的企业数占了东京总数的68.5%，从业人数占整个东京的78.0%，出厂额占整个东京的85.8%。从中可以看出，楼宇经济是聚集经济，楼宇经济的力量在于它的高度聚集性，它聚集了都市甚至包括周边区域绝大多数的物质、能量和信息，有着巨大的人流、资金流、技术流、信息流等。上海市楼宇经济出现聚集但非高度聚集的情形，这是目前上海市面临的一个重大而又急需解决的关键问题。
五、上海市楼宇经济的发展对策
一是上海市楼宇经济规划和布局应从都市经济或周边区域的整体入手。楼宇经济对自身及周边地区和相关产业的影响而诱导大都市经济活动进一步发展，为了培植和发扬都市经济活力和吸引力，楼宇经济规划和布局应从都市经济或周边区域的整体入手。
二是上海市楼宇经济应该坚持走产业集群道路。由于竞争环境具有动态多变性和速度经济性，出于协调、沟通和信息跟踪反馈的需要，企业会在空间上形成高度聚集以获得竞争优势。
三是上海市发展楼宇经济时应该使其成为土地等自然资源稀缺下高度聚集的“发展极”。“强心”是大都市产业聚集的重中之重，都心强大完全依赖于楼宇经济的强大。强大的都心会发生连锁效应，首先就业机会增加，个人收入增加，外来人口涌入，这就扩大了对开发地方产品和发展服务业的需求；其次由于新工业的配置，地方的熟练工人会增加，在培训工人的过程中，教育机构将得到升级和发展，从而吸引新的企业入驻；再次由于产业的联动效应，与其垂直相关的产业也会吸引而至；最后由于基础设施和地方服务业的发展，产业的外部效果将增强，从而吸引更多的新工业。
四是上海市发展楼宇经济时应该勇于打破“集群锁定现象”。集群锁定有功能性锁定和认知性锁定两类，上海正在着力打造我国的经济、金融、贸易和航运中心，需要完善的具有国际化特征的综合服务功能体系，但是曾经成功的发展因素，随着时间推移会作为制约因素限制集群专业化的进一步发展。
五是上海市楼宇经济应该坚持“走出去”和“引进来”相结合的对外开放战略。一方面要继续坚持对外开放，吸引外商投资楼宇经济，提高利用外资的质量和水平，另一方面要培育一批品牌知名度高、产品一流、服务一流的本土国际型楼宇经济企业。
参考文献：
[1]fujita，m.，krugman，p.，venables，a.j.thespatialeconomy：cities，regions，andinternationaltrade[m].cambridge：themitpress，1999：14-15.
[2]porter，m.e.clustersandtheneweconomicsofcompetition[m].harvardbusinessreview，1998(76)：77-90.
[3]吴艳，高汝熹，陈跃刚.知识密集型服务业特征及空间布局研究[j].经济体制改革，2007(1)：162-165.
[4]上海总部经济发展步入快车道[n].经济日报，2008-01-10.
[摘要]随着北京市产业结构调整步伐进一步加快，各项调控政策持续推进，以金融业为代表的总部型现代服务业已经成为北京市以及西城区的重要支柱产业。但是，西城区作为首都功能核心区，经过改革开放近30年的建设，土地资源极其匮乏，已经制约了经济进一步发展。本文通过对“总部经济”和“楼宇经济”的研究，力图找到突破点，以全面了解区域产业结构与空间布局，促进西城区经济发展。
关键词：西城区楼宇经济总部经济现代服务业
中图分类号：C812文献标识码：A文章编号：1006-5954（2011）05-059-03
一、楼宇经济的涵义及产生的原因
（一）楼宇经济的涵义
楼宇经济是近年来城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。目前，在国内对楼宇经济还没有一个权威定义，通常只是字面上的简单解释。现阶段，对楼宇经济比较全面的概述是：以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展，形成以集约型、高密度为特点的一种新型经济形态。
（二）中心城区发展催生楼宇经济的发展
1.产业结构调整是发展楼宇经济的根本原因
经过几年的发展，楼宇经济得到各界越来越多的关注。
北京市西城区重大产业项目不断聚集，产业结构日趋合理。“十一五”期间，西城区第三产业增加值由1077亿元增长到1763亿元，增幅达63.7%，年均增长12.8%，其占GDP比重保持在90%左右，且比重逐年递增。从规模和效益上看，西城区第三产业占全区总量的占比均接近或者超过九成，第三产业呈现良好的发展态势。
2.空间拓宽是发展楼宇经济的重要原因
（1）区域空间紧张、趋于饱和
西城区是首都功能核心区之一，辖区面积50.7平方公里，人口相对密集，单位比较集中。全区常住人口124.6万人，人口密度达到2.46万人/平方公里。从空间供给角度看，全区大面积进行建设的区域十分有限。以旧城区改造为契机，西城区已经基本完成了金融街、德胜科技园的建设，所剩空间大多是文保区或者不可建设用地。从空间需求角度看，伴随着西城区快速的发展，经济、资源、环境之间的矛盾已经显现，经济发展对空间资源的需求日益增多，空间承载力将承受更大的压力和考验。
（2）土地利用不足
西城区面临着空间资源紧张的问题，而在有限的空间上，资源使用效率又不高。由于历史等复杂原因，西城区存在着大面积的老旧平房和简易楼房，而作为核心资源的优质写字楼数量却严重不足。此外，西城区是国家重要的政务中心，是众多中央机关所在地，在服务中央的同时，土地利用效率也受影响。
3.中心城区的需求是发展楼宇经济的直接原因
楼宇经济的核心是以大规模聚集扩散的经济效能，颠覆松散的经营模式，进而拉动整个区域的高速发展。其形成主要体现在：首先，一般出现在中心城区，所处区域土地资源高度紧缺，土地价格水平很高；其次，现代服务业为主要的支柱产业；再次，单栋楼宇蕴藏着极大的经济规模；最后，出现成片的现代化商务楼宇群。
西城区作为北京市的中心城区，一方面，城市功能非常集中，中心城区的“磁力”作用强化，发展要素不断得到集聚，对周围区域形成“虹吸效应”。另一方面，中心城区的经济承载能力趋于饱和，交通、环境和各项城市设施不堪重负，商务成本不断攀升。西城区单位面积的GDP产出居全市之首，但土地基本开发殆尽，要想继续保持经济优势，大力发展楼宇经济是重要途径。
二、楼宇经济的特点
（一）楼宇经济是现代服务业的效益高地
以金融街为代表的高端功能区，是发展以服务经济为主导的产业结构的重要着力点。矗立于高端功能区的商务写字楼，将成为现代服务业的重要载体，形成具有丰富的现代商业价值的楼宇经济。近年来，依托商用楼宇资源和其他资源优势，国内外的金融、咨询和IT等现代服务业企业加速落户西城区，有效带动了区域经济的发展，并进一步促进全区经济结构的调整和优化。
楼宇经济的价值主要体现在现代服务业，它已成为现代服务业的效益高地。2009年，西城区现代服务业法人单位15821家，占全区法人单位总数的48.7%，资产总量达到49.1万亿元，占全区资产总量的比重高达97.4%；全年收入合计5219.3亿元，占全区单位收入合计的比重达到44.3%；实现利润总额2024.8亿元，占全区总量的86.7%；实现增加值1223.4亿元，占全区总量的67.4%。
（二）楼宇经济是向空间求发展的重要途径
行政区划调整为西城区带来了空前的机遇和挑战，空间资源匮乏得到了改善，成为西城区发展过程中的又一个里程碑。
楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚了大量的人流、资金流和信息流，它在高价位上实现土地的集约化，获得更大的利润空间，财富效应显著。发展楼宇经济，有利于像西城区这样的中心城区进一步挖掘潜力，进一步提升产能，拓展发展空间，将经济由平面向立体转变，向空间求发展，向楼宇要效益，培育新的经济增长点。
（三）楼宇经济的影响因素比较复杂
影响楼宇经济发展的因素众多，主要有：经济发展水平、区域发展战略、商务投资氛围、交通因素、配套设施和政务资源等。
基于以上楼宇经济的特点，大力发展楼宇经济有利于经济结构的调整，有利于区域空间拓宽，有利于城市功能的提升。
三、楼宇经济与总部经济的关系
总部经济是发展楼宇经济的重要一环，楼宇经济与总部经济在内涵上有一定相通之处。发展总部经济，就是要将公司的总部、结算中心、研发中心、销售指挥中心等上层经济体吸引过来，而这些经济体汇集在写字楼密集的商圈中就形成了楼宇经济。
西城区总部经济特征明显。2009年末，西城区共有总部企业232家，占全区法人单位的0.7%。拥有资产18.1万亿元，占全区的35.9%；实现收入4445.6亿元，占全区的37.8%；吸纳从业人员13.8万人，占全区的16.9%。
按街道分布划分，西城区总部企业主要集中在金融街街道、展览路街道、德胜街道和月坛街道。四个街道共有总部企业166家，占全区总部企业的71.6%。其中金融街街道62家，占26.7%；展览路街道55家，占23.7%；德胜街道25家，占10.8%；月坛街道24家，占10.3%。
西城区总部产业分布合理，有利于楼宇经济的推广。全区232家总部企业有近80%的企业集中于服务业、金融业和商业。其中服务业97家，主要经营活动以投资与资产管理、企业管理和咨询服务为主；金融业42家，主要经营活动为存贷款结算、证券期货业务和各类保险业务；商业42家，主要经营活动以各类产品的批发和零售为主。
从隶属关系看，西城区总部企业资产主要集中在中央隶属关系的企业中，为17.1万亿元，占全部总部企业资产的94.5%。市属总部企业资产为0.6万亿元，占3.3%；隶属关系为区属和其他的资产总计相对较小。
四、与各类城区比较
西城区共拥有241栋商务楼宇，入驻企业12000余家。其中金融街有52栋，占全区的21.6%。在金融街快速发展的同时，其他高端功能区也取得了飞速发展。
（一）上海市浦东新区――产业结构最类似
上海浦东新区陆家嘴金融贸易区与金融街功能类似。它是上海市一个主要的金融中心区，位于浦东新区黄浦江畔。整个金融贸易区总面积共有28平方公里，其中规划开发地区为6.8平方公里，拥有100多个楼宇。
通过对西城区金融街和浦东陆家嘴空间资源利用情况对比发现，二者写字楼面积接近，租金价格水平相当，但金融街从业人员较少，人均空间资源占有量较高。
（二）上海市卢湾区――发展思路可借鉴
卢湾区发展楼宇经济的思路是依靠招商选资引强。2004年以来，卢湾区启动旧区改造工程，建设了一批现代化办公楼宇。具体就是瞄准世界500强企业和知名金融机构、行业龙头企业、知识密集型企业，以及其销售中心和结算中心。截至2009年底，已经有109家世界500强企业落户卢湾区。区域内有10多幢“亿元楼”（年缴税超过1亿元），其中有两幢“月亿楼”（月税收超过1亿元）。2009年，卢湾区共有66幢商务办公楼宇，其中甲级写字楼占到40%，全年共缴税79.8亿元，占全部税收收入67%。
在发展楼宇经济的过程中，卢湾区十分注意与其他城区错位发展。以金融服务业为例，卢湾区着力发展证券投资机构和融资租赁业务，与浦东“错位发展、联动发展”。
值得借鉴的是，卢湾区的旧区改造不是“一刀切”。在建设现代化楼宇的同时，卢湾区把具有上海传统建筑特色的石库门民居和部分具有历史标志意义的老厂房保留下来，装修改造，建设创意产业集聚区。
五、可行性措施探讨
西城区对于楼宇经济的研究还处于初步阶段，我们建议从多方面入手，建立楼宇检测评价体系，配以政策性鼓励，发展楼宇。以楼宇为核心资源，形成高端功能区，成为加快发展服务经济，进一步优化经济结构的重要载体和抓手，有力地带动了西城区经济发展方式的转变。
（一）制定鼓励发展楼宇经济的相关政策
发展楼宇经济主要从政策、服务、空间三方面开展工作，降低企业的成本，政府和企业共同创造发展环境。在做好服务，切实解决企业实际困难的同时，将楼宇经济推行到“一核一带”多功能区，拓展企业发展空间。
（二）发展西城区楼宇经济的建议
1.完善“腾笼”和“筑巢”的对接
（1）做好招商选资的对接。近年来，西城区经济发展迅速，努力规避承受二次产业转型的阵痛，提倡有选择地招商引资，适当提高准入标准，积极引进高增值型产业和项目，推动经济发展方式加快向低投入、低消耗、低污染、高增长、高效益转变。
（2）做好产业培育的对接。积极发展金融优势产业，培育文化创意产业等新兴产业发展，延长优质产业链条，加快产业结构的有效优化。不能为“腾笼”而赶鸟，应在培育的基础上，变鸟为凤。
（3）做好楼宇产权的对接。提倡只租不售的项目，这样在企业的进入与退出、企业成本等方面也相对容易控制。
2.打造楼宇经济产业链
从产业链来看，发展楼宇经济，更有利于促进现代服务业发展，加快经济结构调整。从规划布局上看，西城区商务楼宇发展自发成分较大，商务楼、住宅楼混建混杂现象突出，商务楼宇的聚集度较低，未形成一定规模的商务楼宇群。楼宇经济以传统服务业为主，而与楼宇经济关联性很强的商业、星级酒店、文化娱乐等产业发展滞后，除金融街外，楼宇经济的辐射效应不够突出。
3.打造精品楼宇
楼宇资源决定着容纳经济单位的能力和对优质经济单位的吸引力。西城区商务楼宇基础设施基本齐全，但多属于中低档商务楼宇。商务楼宇的整体品质偏低，虽然有很多商务楼宇都号称顶级或甲级写字楼，但真正符合客户需求的优质商务楼宇却非常稀缺。
4.定制楼宇，个性化的楼宇发展
楼宇经济是聚集经济，楼宇经济的力量在于它的高度聚集性。根据企业的需求，实施“定制楼宇”服务。例如，金融企业可能会需要金库，对楼宇的承重、存储空间有更高的需求，通过这项服务，将为入驻企业打造个性化的金融办公楼。
（三）加强楼宇经济研究与监测工作
1.制定商务楼宇评估标准
从地理位置、公共交通、建筑规模、空调、电梯、卫生间、入住率等20个指标将商务写字楼分为顶级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼三类，并制定相应的评估标准。
2.建立楼宇经济动态监测体系
楼宇经济研究与监测也是西城区经济研究的一个重要方面。在楼宇经济管理信息系统的基础上，提供直观的楼宇经济分析和辅助决策支持系统。制定楼宇经济指标，一方面包含楼宇相关的指标，包括楼宇位置、数量、面积、空置率、租金等；另一方面包含楼宇产出效益的经济指标，包括单位面积税收、楼内企业特别是异地纳税企业、迁入、迁出企业、从业人员、税收贡献等。
参考文献
[1]夏效鸿，楼宇经济发展研究，经济日报出版社，2009。
[2]赵弘，总部经济（第二版）[M]，中国经济出版社，2005。
[3]赵弘，中国总部经济发展报告（2009-2010）[M]，社会科学文献出版社，2009。
[4]从经济发展看北京向世界城市迈进，北京统计信息内部网，2009。
[5]总部经济发展对北京发展产生重要影响，北京统计信息内部网，2009。
摘要：在知识经济革命背景下，正朝国际大都市迈进的上海应选取既具有知识密集型属性又具有都市型属性的产业来引领未来产业结构的调整与升级。具有高聚集度和高辐射力的楼宇经济不仅具有上述的双重属性，而且在上海的发展前景广阔。上海市楼宇经济中比较有发展空间的是总部楼、众师楼和知识传媒楼，针对其聚集度不高的问题，提出规划和布局应从整体入手、走产业集群道路、发展成高度聚集的“发展极”等对策。
关键词：上海市楼宇经济；产业属性；发展形式；产业聚集
在21世纪的今天，一场新的革命正在悄然兴起，这就是以信息技术、知识产业的迅猛发展为主要标志的知识经济革命。知识经济是一种继农业经济和工业经济以后的新的社会经济形态，就是以知识为基础的经济，用OECD的说法，就是建立在知识和信息的生产、分配和应用之上的新型经济，知识经济具有知识迅变经济、知识主导经济、知识就是经济三个基本特征。
在经济全球化背景下，只有在金融、交通、科技、文化等各方面具有全球影响力和相当控制力的城市才称得上“现代化国际大都市”，国际化大都市所要具备的基本条件是强大的经济辐射能力。上海已初步形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，正在努力建设经济更加繁荣、社会更加和谐、创新更加活跃、生态环境更加友好、民主法制更加健全、城市文明更加进步、人民生活更加殷实的社会主义现代化国际大都市。
对于上海这座正在朝社会主义现代化国际大都市迈进的城市，面对这场前所未见的、新的社会经济革命，应该如何选择未来引领上海市产业升级的产业呢?笔者认为应该选取既具有知识密集型产业属性又具有都市型产业属性的产业作为未来引领上海市产业升级的产业(见图1)。
一、楼宇经济是具有都市型产业和知识密集型产业两重属性的产业
上海未来发展可供选择的产业非常多，有些产业本来就应该大力发展，如金融、贸易，但是根据我们研究，楼宇经济既具有都市型产业属性又具有知识密集型产业属性，是上海目前发展空间大、速度快，能迅速做大、做强，并能引领产业升级的产业。
都市型产业是由大都市诱发的最大受惠于大都市且最小受制于大都市的产业。具体表现为：首先，从科技、人才、资金、市场、信息、交通、产业条件等方面，都市型产业是由大都市诱发的，最大受惠于大都市的产业；其次，从气候、水、土地、能源、环境等方面，都市型产业是水消耗少、占地面积小、能源消耗少、环境污染小的产业，是最小受制于大都市的产业；再次，都市型产业都是可聚集的，并且是高度聚集下土地稀缺性的产业；最后，都市型产业的地均产出和楼均产出最高，且产品的知识含量高、附加值高。
知识密集型产业是以知识为基础的高端技术和智力成果集中的部门，其生产过程需要高度的投资和创新，这些产业中的企业将相当比率的资源分配给研究和发展，并提供高附加值的财富。知识密集型产业涉及知识生产、流通、分配、消费的全过程，是知识生产、知识传播和知识应用的产业，具有高集聚性、高成长性、高收益性等特性。
楼宇经济是以商务楼宇为载体，在楼宇内从事企业活动的产业。楼宇经济具有知识含量多、创新能力强、地均产出和楼均产出非常高、产品附加值大等特性，据有关专家统计，一幢高级商务楼里众多公司所产生的效益与城乡结合部7.8平方公里内的经济效益相等。
二、上海市楼宇经济发展前景广阔
改革开放以来长三角都市圈的经济取得飞速发展，其各个经济总量指标上都已经超过了珠三角、京津都市圈，成为中国经济增长最重要的引擎之一。我们对东京、纽约和长三角三大都市圈进行比较后，发现它们之间目前经济总量的比例为3：2：1，如按中国经济现在的发展态势，在2012年左右长三角的经济总量会超过纽约和东京两大都市圈，成为“世界第一圈”。上海作为未来“世界第一圈”的核心，应充分整合利用周边地区的资源优势，增强集聚和组织引导力，促进区域整体优势的发挥和竞争力提升。在这种背景下，具有高聚集度和高辐射力属性的楼宇经济，其发展要求和动力显得更加迫切了。
上海目前有高层建筑近3000幢，其中100米以上的超高层建筑有200余幢。在都心的静安、卢湾、黄埔和浦东陆家嘴功能区60平方公里内，楼宇经济是各区税收的主要来源，如在静安区7.62平方公里土地上，2005年税收超过1亿元的楼宇有11幢，50幢重点楼宇创造的税收占全区总税收的52.6%，其中恒隆广场、中华企业大厦、中信泰富广场的税收分别达到5.6亿元、4.3亿元和3.5亿元，而到了2007年，仅恒隆广场一幢楼的税收就超过12亿元，与2005年相比，翻了一倍多。以金茂大厦一幢楼宇为例，其3层到50层的写字楼被誉为“垂直的金融街”，这儿汇集了20多个国家和地区的近百家中外金融、中介服务机构及跨国集团地区总部，其中包括荷兰银行、康柏中国投资、道琼斯办事处等几十家世界500强企业，出租率超过90%；53层到87层则是金贸大厦主营业务的另一个板块——超五星级的金茂君悦大酒店，金茂君悦大酒店有555间客房，每年营业收入数亿元，在上海同行中遥遥领先；在金茂大厦“楼宇经济”中，还有一个最耀眼的“旅游效益”，全国首批4A级旅游景点之一的金茂88层观光厅，每年收入几亿元，是申城旅游的热点。因此，在寸土寸金的上海，楼宇经济就显得非常有发展前途。
三、上海市楼宇经济中比较有发展空间的是总部楼、众师楼和知识传媒楼三种形式
总部楼里主要是跨国公司全球总部或地区总部、大中型国企总部、上市公司总部等，从事价值链高端环节的企业活动，以投资中心、管理中心、研发中心、采购中心、销售中心、结算中心、物流中心等形式的“总部”位于大都市的商务楼宇中。仅2006年，上海市新批“总部经济”外资企业76家，其中跨国公司地区总部30家、外资投资性公司20家、外资研发中心26家。目前上海聚集了300多家上市公司总部，100余家跨国公司地区总部，8家央企总部和100多家央企地区总部、重要生产基地或营运部门，以及31家“民营企业500强”企业总部。总部楼带来的利益也是显而易见，中华企业大厦的欧莱雅和恒隆广场的通用电气(中国)有限公司，在2005年创造的税收分别为2.9亿元和1.5亿元，虹桥临空商务区里仅联合利华一家总部年利税便过亿元，入驻恒隆广场的企业在2007年前8个月创造税收突破7亿元。据不完全估计，到2010年，在沪安营扎寨的外企总部将达到610家，其中跨国公司地区总部200家、外资投资性公司180家、外资研发中心230家。
众师楼里主要包括设计师、理财师、会计师、税务师、咨询师、医疗保健师、律师等，从事专业科技服务，一般需要掌握较高水平的专业技术，并经过专门培训，为各种产业、企业或个人家庭提供专门的服务。以律师为例，通过与国际大都市纽约相比，我们发现律师业在上海发展非常滞后，律师尤其是涉外律师会出现快速发展的局面，占据到咨询业的半壁江山。在纽约，2004年有8万人从事律师服务业，创造GDP达156亿美元，从业人员的总收入为70亿美元，而纽约市制造业的从业人员仅有12.7万人，从业人员的总收入仅有51.2亿美元；在上海，2003年有1万人从事律师服务业，营业收入仅有20亿元，创造GDP不到10亿元，随着长三角都市圈成为“世界第一圈”，律师服务业创造的GDP一定会超过100亿元，这隐含着巨大的发展空间。
知识传媒楼里主要是出版印刷业、传媒广告业、创意产业等，其中，出版印刷业包括出版业、新闻业、印刷业、制版业、制本业、印刷品加工业、与印刷相关的服务业；传媒广告业包括影视产业，录音产业，音乐出版业，图书、报刊出版业，软件产业，剧院，广告，以及无线电、电视和电缆播放业；创意产业包括动漫、影视、网游、工业设计、会展等。以出版印刷业为例，东京的出版印刷业在企业数，从业人数、生产品出厂额、附加值额的等方面，东京的出版印刷业均占首位：出版印刷业的企业数为6455家，占东京工业企业总数的23.8%；出版印刷业的从业人数为152013人，占东京工业总从业人数的29.0%；出版印刷业的生产品出厂额为50460亿日元，占东京工业总生产出厂额的30.5%；出版印刷业的附加值额为27090亿日元，占东京工业总附加价值额的38.5%。目前上海市仅印刷业一项的产值就接近300亿元，如果年均增长率保持在15%-20%之间的话，到2010年就会达到500-550亿元，GDP将达到140亿元左右，但与日本东京相比有较大差距，这表明其在GDP、就业等方面还有很大的发展空间。
四、上海市楼宇经济的主要问题是聚集度不高
上海市楼宇经济聚集但聚集度不高。我们根据2006年11月出版的上海市第一次普查数据，计算出上海市楼宇经济的区位熵基本大于1，但是除了1.7平方公里小陆家嘴的金融业具有特色且高度聚集外，上海市都心服务业的区位熵没有一个超过5，这表明上海市都心产业的聚集度不高。以金融业的区位熵为例，在静安、黄浦、卢湾和浦东新区都排在前一二位，但仅有4.937、4.598、3.578、3.203，而纽约市曼哈顿华尔街，面积不足1平方公里，却聚集了几十家世界级大银行、保险公司、交易所以及百家跨国巨头总部，这表明金融业在都心产业规模和层次不够突出，产业聚集但是聚集度不高。
对照纽约、巴黎、东京等大都市，我们发现纽约市831平方公里，都心是曼哈顿，面积60余平方公里，如果除去黑人居住区，面积仅有40余平方公里，解决了纽约60%以上的就业；巴黎市106平方公里，都心包括一区、二区、八区、九区，面积只有9平方公里，2001年的就业人数就达44万，浓缩了巴黎市30%的就业；东京土地面积为2187平方公里，都心包括千代田区、中央区和港区，面积只有42平方公里，到2000年都心就聚集了25%的就业。以东京出版印刷业为例，2001年在都心和副都心10个区，出版印刷及相关产业的企业数占了东京总数的68.5%，从业人数占整个东京的78.0%，出厂额占整个东京的85.8%。从中可以看出，楼宇经济是聚集经济，楼宇经济的力量在于它的高度聚集性，它聚集了都市甚至包括周边区域绝大多数的物质、能量和信息，有着巨大的人流、资金流、技术流、信息流等。上海市楼宇经济出现聚集但非高度聚集的情形，这是目前上海市面临的一个重大而又急需解决的关键问题。
五、上海市楼宇经济的发展对策
一是上海市楼宇经济规划和布局应从都市经济或周边区域的整体入手。楼宇经济对自身及周边地区和相关产业的影响而诱导大都市经济活动进一步发展，为了培植和发扬都市经济活力和吸引力，楼宇经济规划和布局应从都市经济或周边区域的整体入手。
二是上海市楼宇经济应该坚持走产业集群道路。由于竞争环境具有动态多变性和速度经济性，出于协调、沟通和信息跟踪反馈的需要，企业会在空间上形成高度聚集以获得竞争优势。
三是上海市发展楼宇经济时应该使其成为土地等自然资源稀缺下高度聚集的“发展极”。“强心”是大都市产业聚集的重中之重，都心强大完全依赖于楼宇经济的强大。强大的都心会发生连锁效应，首先就业机会增加，个人收入增加，外来人口涌入，这就扩大了对开发地方产品和发展服务业的需求；其次由于新工业的配置，地方的熟练工人会增加，在培训工人的过程中，教育机构将得到升级和发展，从而吸引新的企业入驻；再次由于产业的联动效应，与其垂直相关的产业也会吸引而至；最后由于基础设施和地方服务业的发展，产业的外部效果将增强，从而吸引更多的新工业。