【关键词】住房公积金;会计核算;模式
我国住房公积金的管理和运作任务是由住房公积金管理中心承担的。根据《住房公积金管理条例》规定,住房公积金不是投资资金,只是暂存资金,是属于居民(职工)个人的。作为住房公积金的具体管理运作机构的管理中心不是一般意义上的经营机构,而是代替政府执行管理和协调职能,协调政府、职工个人、单位、银行、开发商等多方利益关系,替职工个人管理缴存住房公积金。同时按现行体制,住房公积金管理中心的会计核算涉及两方面的内容,一是公积金业务的核算,二是中心自身业务的核算。住房公积金的会计核算工作就是要根据自身的特点遵循其固有的原则并不断探索会计核算的新模式。
一、住房公积金会计核算的基本原则
住房公积金的会计核算既要遵循会计核算的一般原则和普遍原则,同时又因其自身的特殊性而具有新的特点。
第一,住房公积金的核算要实现两个分账。一是管理中心管理的住房公积金和其他住房资金要实行分账核算。管理中心自身业务的核算,执行《事业单位会计制度》;二是住房公积金增值收益和管理中心管理费用应严格实行分立账户,单独核算。
第二,管理中心要设立住房公积金个人明细账,实行三级明细核算。住房公积金总账核算(一级科目)、住房公积金单位账户核算(二级科目)、住房公积金个人账户核算(三级科目),保证账账相符,账实相符。
第三,对住房公积金收入和支出的核算采用对应的核算原则,即权责发生制或收付实现制。目前,管理中心对住房公积金收支业务一般采用权责发生制原则进行核算。权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认,不必等到实际收到现金或者支付现金时才确认。其要点是,凡在当期取得的收入或者应当负担的费用,不论款项是否已经收付,都应作为当期的收入或费用;凡是不属于当期的收入或费用,即使款项已经在当期收到或已经当期支付,都不能作为当期的收入或费用。权责发生制与收付实现制相对应。收付实现制是以收到或支付现金作为确认收入和费用的依据。根据权责发生制确认收入和费用,才能更真实地反映特定会计期间经营活动的成果。
二、住房公积金会计核算管理模式
(一)住房公积金会计核算管理模式的分类
住房公积金是结合住房制度改革的实际情况而实行的一种政策,是通过强制性的储蓄方式,建立的一种义务性的个人住房消费专项资金,是职工工资的一部分。其目的在于通过长期强制性储蓄政策,筹集和融通住房建设资金,不断提高和改善城镇职工家庭解决自住住房的能力。目前,住房公积金会计核算模式大致分为两类:一类是直接归集模式;另一类是委托归集模式。
这种分类的依据是看归集审核前台由谁承办,如果是由管理中心直接承担,如北京、杭州、青岛、桂林,就为直接管理模式;而委托由银行承担的,如上海、南京、重庆、天津、武汉、成都,则是间接管理模式。但也有从归集信息采集的直接性来分类的,即看中心能否直接从归集业务前台采集到第一手归集信息,若能够直接采集信息的,如北京、杭州、南京、重庆、青岛、桂林,则为直接模式;若是滞后的,如上海、天津、武汉、成都则是间接模式。
住房公积金会计核算的侧重点与一般会计核算有所不同。住房公积金的会计核算科目分为四大类14个科目,即资产类6个、负债类3个、净资产类3个和收支类2个,会计处理相对于工业企业来说较为简单,既不需要对生产费用进行归集,又不需要按产品进行分配,成本核算不是住房公积金核算的主要方面。由于保证住房公积金归集资金的运营安全、保值增值是其主要目标,其会计核算注重的是准确性和及时性,财务管理注重的是风险的防范以及保证资金的安全。
(二)住房公积金归集管理的责任主体
住房公积金是国务院《住房公积金管理条例》所法定的单位职工按月缴存的个人长期住房储金,管理中心作为直属城市人民政府的独立的不以营利为目的的事业单位,是住房公积金管理的法定主体,对职工缴存的住房公积金依法进行账目和资金管理,形成与缴存人之间的住房公积金债权债务法律关系,尽管管理中心一般不直接握持职工住房公积金,而采取在银行开设住房公积金资金账户,把职工缴存住房公积金托存于银行的做法,但在法律意义上,管理中心承担着对每个缴存职工住房公积金负债的法律责任。
住房公积金前台功能的承办机构主要有管理中心和银行两种做法。北京、杭州、青岛均是由管理中心自设前台网点,直接面向职工和单位,对住房公积金缴存进行信息审核。而上海、重庆、南京则均采取委托银行柜面工作人员的做法。在法律意义上,上海、重庆、南京由于采取委托银行进行前台操作的做法,管理中心实际上没有在法律意义上自己直接履行审核缴存信息合法性的责任。换句话说,一旦发生缴存审核合法性争议,管理中心与银行之间的法律责任将按照合同法规定委托原则,即作为委托人的管理中心相对缴存单位和职工负有直接的审核法律责任。
总之,无论是直接归集模式还是间接归集模式,作为管理主体的住房公积金管理中心是住房公积金归集管理的责任主体和法律主体。
(三)住房公积金会计核算存在的问题
住房公积金是封闭性的专项基金。从缴交者角度看,其缴交的公积金不能随时“回赎”,只有符合购房等条件时才能使用,否则只有退休时一次性提取,在此之前,其资金实质上被用于帮助其他缴交者满足住房需求,体现基金内部成员间的互助和互济。从资金运作角度看,公积金从归集“入账”,到提取或者发放贷款“出账”,整个资金循环限于内部,没有和外面资本市场连通起来,因此保证资金“入账”与“出账”相称,实现资金收支平衡至为关键,否则就会出现“钱不够用”或者“钱无处用”的局面。因此,归集业务是保证提取和个贷业务正常开展,维持整个公积金资本运作的基础和前提。
另外,《条例》第四条规定:“住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。”由此可以看出管理中心只负责住房公积金的归集、保值和增值,但具体金融业务(开立公积金账户、缴存、提取、贷款、结算及归还)等均委托给住房公积金管理委员会指定的国有银行来办理。这种委托模式存在诸多弊端,如增加住房公积金的行政管理成本、使住房公积金面临的风险更大等。
不可否认的是,目前住房公积金会计核算还存在诸多问题。与住房公积金会计核算的一般业务性问题相比,会计模式上的问题显得更为关键、更为根本。因此,解决会计核算模式的改革和创新变得尤为重要。
三、住房公积金归集会计核算模式
(一)改革住房公积金会计核算模式
住房公积金管理模式的改革主要应该着眼于归集管理模式的改革上。因为住房公积金的使用方向国务院《住房公积金管理条例》是有明确规定的,住房公积金只能用于职工购建房提取、退休提取、个人住房贷款和购买国债等。各地在使用住房公积金时基本是按照这个方向使用住房公积金,进行保值增值的。所以住房公积金的使用模式改革的余地不大,要有改革和创新,也必须是国家对住房公积金的使用方向作出规定。地方上特别是城市对住房公积金的使用方向要有突破是比较困难的。所以,就地方来说,住房公积金管理模式的改革应该着眼于住房公积金归集模式的改革。
由于管理中心不是金融机构,但又要面对数以万计职工缴存的住房公积金进行资金管理,因此,《住房公积金管理条例》第十二条规定,“住房公积金管理中心应当委托受委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还手续”。这条规定实际上确立了管理中心和银行之间在住房公积金管理中进行分工协作的合法性。
为适应住房公积金管营分离的管理模式,强化以会计核算为主线的业务管理和操作,改革原归集、贷款核算的方式已势在必行。住房公积金的归集核算包括公积金汇缴、补缴业务,公积金转移业务,公积金提取业务。住房公积金归集核算的部门职能为受托银行和中心营业部、办事处(以下简称部办)、会计核算处,会计核算新模式流程如图1所示。
受托银行负责住房公积金汇缴、补缴、转移、提取的银行金融结算业务。“中心”营业部、办事处负责与受托银行的公积金结算票据的交接;对公积金票据的复核、票据与公积金系统信息的核对;根据公积金票据编制财务记账凭证;核对公积金票据和记账凭证的一致性,同时,按日序时整理,装订公积金票据,并将财务记账凭证和银行流水对账单与会计核算处凭证交接。“中心”会计核算处负责根据业务处室交接的记账凭证和银行流水对账单,审核记账凭证编制的正确性,审核记账凭证相关科目与银行流水账勾稽关系的正确性,并在电算化财务系统中留下审核的痕迹;根据已审核的记账凭证,进行电算化记账,记录公积金财务账簿和公积金存款序时日记账;公积金存款账和各受托银行的“中心”专户进行资金对账,编制存款调节表;会计凭证整理、归档。
(二)加强住房公积金归集管理
1.制定相关法律。从国外实行住房公积金制度的国家看,不仅有基本法,而且还有针对关键环节的与基本法配套的法律法规。但在我国,相关的法规尚未建立。在建设市场经济体制的过程中,各领域各项事业良好的运作效果必须建立在有法可依的基础上,作为一种强制性储蓄制度,住房公积金的运行关系到广大人民群众的切身利益。而唯一的政策依据——《住房公积金管理条例》,只是以政府令的形式颁发,而没有经过严格的法律研讨和立法程序,难以保障公积金制度的有效实施。应在广泛调研和研讨的基础上,尽快建立相关法律,同时还要在总结本国经验教训和借鉴国际成功经验的基础上,针对运作过程中责、权、利这些关键环节立法。这样,才能依法督促单位认真履行管理职责,及时为职工定额缴存住房公积金,维护职工的合法权益,提高公积金的缴交率。
【关键词】住房公积金投资公共租赁住房
一、住房公积金投资公共租赁住房的意义
利用住房公积金投资公共租赁住房，向住房困难缴存职工的缴存职工出租，可以达到双赢目标：既有利于住房公积金制度健康发展，保障广大职缴存工权益，又有利于我国公共租赁住房保障体系的健康发展。
（一）有利于完善住房公积金制度
住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金、具有低存低贷、互特点。缴存职工可以利用住房公积金个人住房贷款购买、建造、翻建、大修自住住房。但仍有很大一部分缴存职工家庭因无力购房，虽然履行了“低存”的义务，却无法享受公积金“低贷”的优惠。利用住房公积金投资公共租赁住房，向住房困难缴存职工的缴存职工出租，恰好弥补了这一制度缺陷，让履行了“低存”义务、无法享受“低贷”优惠的困难职工家庭，享受低租金优惠政策。
（二）有利于提高住房公积金使用效率
缴存的住房公积金在满足职工提取、个人住房贷款需求后，还会有一部分沉淀资金。这部分沉淀资金，未直接进入支持住房建设和住房消费领域，未充分发挥解决、改善缴存职工住房的基本职能，导致住房公积金资源一定程度上的浪费。将沉淀资金投资公共租赁住房向缴存职工出租，可以盘活沉淀资金，促进住房公积金使用效率的提高。
（三）有利于促进我国公共租赁住房发展
住房公积金具有资金来源稳定、筹资成本低等特点，可以作为支持公共租赁住房项目的资金来源。利用住房公积金投资公共租赁住房，则可充分发挥住房公积金筹资优势，从根本上解决公共租赁住房资金来源单一问题，拓展资金来源途径、促成公共租赁住房多元化筹资机制，有助于公共租赁住房制度健康、有序的发展。
二、住房公积金投资公共租赁住房经营模式
住房公积金投资公共租赁住房项目具有公益性投资项目管理性质，应由具有独立法人资格的公积金投资专门机构具体运作，由公积金中心、管委会分级决策，并定期向社会公布运作情况。
（一）投资规模控制
公积金投资公共租赁住房投资规模应满足两个要求：一是可供投资资金规模要求。住房公积金投资将归集的公积金在满足合理提取后的余额分为两个部分，一部分用于通过个人住房贷款满足有购房能力缴存职工住房消费需求，另一部分用于投资建设公共租赁住房，满足无购房能力缴存职工租住住房需求，个人住房贷款和投资资金比例结构可根据各地实际情况确定。二是满足缴存职工租房需求，包括新就业大学生过渡租房需求、外来务工人员临时租房需求，以及中低收入群体长期租房需求等。公积金中心可以根据资金量持续投资形式，使公共租赁住房数量达到基本满足缴存职工租房需求的最佳规模。
（二）投资建设模式
一是在投资决策阶段，遵循科学、民主的原则，公积金投资专门机构委托投资咨询服务机构对投资项目进行可行性研究论证，并在广泛征求缴存职工意见基础上，由公积金中心、公积金管理委员会逐级审批。二是项目建设准备及实施阶段，按照《投资管理体制改革决定》（国发[2004]20号）精神，推行代建制，即通过招标方式，选择专业化的项目管理单位负责实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交公积金投资专门机构经营。
（三）定向出租
一是住房公积金投资建设的公共租赁住房向履行缴存义务、并符合一定条件的职工家庭出租。二是缴纳租金来源多样化，承租人家庭可以使用缴存的住房公积金、政府发放的住房困难家庭补贴以及家庭收入等支付房租。三是为了体现公积金互助意义，租金水平应以成本租金为基础，按市场租金水平的70%到80%向承租家庭收取。
（四）项目运营管理
项目交付使用后，公积金投资专门机构委托房屋租赁管理公司具体负责物业管理、收缴租金、房屋维修、房屋保养等工作。
三、建立风险防范机制
住房公积金投资公共租赁住房面临的主要风险为市场风险、信用风险、资金流动性风险。
（一）市场风险
市场风险主要包括两个方面：一是由于房地产市场价格变化，导致资产贬值、投资损失。公积金投资专门机构应加强资产价值监控，并从租金收入中按一定比例提取投资减值准备。二是租金水平比较低，可能导致公共租赁住房投资机构无法正常经营运转。公积金中心可利用公积金净增值收益（提取风险准备金、管理费用后的余额）向公积金投资运营机构提供租金补贴。
（二）信用风险
信用风险主要是指承租家庭不符合承租条件，拒绝迁出公共租赁住房的风险。在公积金投资公共租赁住房制度设计上可引入承租保证人制度转移风险，另一方面通过加强欠租催收、法律途径清退等管理工作加以化解。
（三）资金流动性风险
公共租赁住房项目具有周期长、投资大的特点，投资资金会长期占压。为了提高资金流动性，可通过资产证券化、向个人或机构出售产权等形式实现资金回笼。
四、需要的政策突破
住房公积金投资公共租赁住房项目既有利于公积金制度完善，又有利用公共租赁住房发展，但也面临着很多政策障碍，需要政策突破和创新。
（一）住房公积金使用方向的突破
《住房公积金条例》中规定公积金的使用方向仅为提取和个人住房贷款，需要修改《住房公积金条例》增加住房公积金投资公共租赁住房使用方向。
（二）住房公积金管理机构政策突破
关键词：住房公积金住房保障作用
中图分类号：TU113.5+41文献标识码：A文章编号：
住房公积金作为城镇住房制度改革的一项重要制度建设，住房公积金制度是为了失去城镇住房体制身体市场体制转轨，体现住房公积金分配货币化的一种主要表现形式。住房公积金制度主要是通过法定强制征缴，存入个人账户积累的制度。
住房公积金面向城镇所有职工，覆盖面最广、最具普变性，且是未来发展前景较好的一种利民政策，住房公积金是通过政府免税、放贷低息、单位援助、个人统扣的方法，累积职工个人的住房消费资金，广大职工群众可以从缴存后申请贷款，让中低收入的家庭也能通过商品化的购房渠道自行解决住房问题。住房公积金制度应积极身体住房保障功能拓展。
一、住房公积金缴交的强制性法律地位和覆盖面
1、按照《住房公积金管理条例》，实现住房公积金制度主要覆盖机关、事业单位及效益较好的国有集体企业局面，采取有力措施向《住房公积金管理条例》规定的各类城镇企业及个体职工覆盖住房公积金制度。要统筹运用资金，让住房公积金流通看场来，用足用好住房公积金，提高使用效率。强制实行住房公积金制度是有必要的，为职工建立和缴存住房公积金能减少住房分配制度的负担，要建立面向全社会的政策性住房金融体制就要建立好住房公积金的缴存和使用政策。
2、进一步发挥住房公积金对不同层次人群住房消费的支持作，创新住房公积金的使用满园，为需要支持的中低收入家庭倾斜，加大不同收入层次、不同区域间的互助功能。城镇职工家庭收入水平不同，解决住房问题的互补要靠住房公积金的缴存和使用。在已往的住房制度设计中形成了以解决居民住房产权为主的政策思路，包括经济适用住房、廉租住房、住房公积金制度等都是以支持购买实物住房为主。
3、为避免出现在借住房公积金之名实行逃税的行为，要对住房公积金缴交实行严格上限政策，有效控高保低，特别是要避免垄断行业利用住房公积金进行避税，严格执行缴存基数不高于职工工作所在地区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍；在缴存比例的确定上避免大幅度灵活性和随意性，不得低于每月工资收入的5%，也不得高于12%。今年新疆又对缴存基数的调整重新修定，广泛征求意见，有效的避免职工的收入差距。
二、住房公积金支持城镇职工住房建设改善住房条件的方式
1、住房公积金制度的不断调整和完善是为了更好的支持城镇职工住房问题，利用住房公积金积累及政策性融资解决中低家庭购房，为广大城镇职工改善住房条件发挥了重要作用。巴州住房公积金管理中心息2004年由州、市中心机构调整以来，巴州累计发放个人住房公积金贷款达14.8亿元，解决了10554人次的购买住房资金困难，实践证明十几来的发展是住房公积金为失去住房分配制度改革，加快城镇住房建设，增强职工住房商品意识和住房消费观念，提高职工住房消费能力，培育和发展政策性住房金融体系，帮助广大城镇居民改善住房条件等方面发挥重要作用。
2、作为房改的重要配套政策，在推进住房制度改革、实施住房分配货币方面发挥了重要作用。政策支持住房公积金发展势头强劲，对改善广大职工住房条件发挥了越来越重要的作用。
3、以互为基础，提高缴存人的购房支付能力。谷底制度建立，为提高广大职工家庭的购房支付能力，住房公积金也因此成为国家以货币形式向每个职工个人提供最基本的住房保障。住房公积金对于购买经济适用住房和小户型的贷款倾斜政策，确立了新的住房消费模式。
三、发展政策性住房金额实施多种优惠政策
1、政策性住房金额实施多种向中低收入职工家庭倾斜贷款。要用足用好用活住房公积金，充分发挥住房公积金作用，住房公积金应惠及所有缴存个人，对于支持低收入家庭住房消费，减免各种费用，更要加大支持力度，扩大住房公积金个人贷款的覆盖面，以满足中低收入家庭购买自住住房的一这面积标准以内的住房能力。
2、建立住房公积金缴存比例与地方房价的联动机制，有效提高住房公积金实际购买力的住房保障度。把住房公积金的缴存比例和房价及基本住房面积挂钩，实行一定程序的缴交浮动。随时了解和掌握住房消费能力水平。
3、加强监管，保证资金的安全性，让缴存人放心。接受社会监督，随时把握归集和使用情况。建立严格的信息披露制度，提高住房公积金管理的透明度。规定统一的信息报告和报表格式，定期向社会和广大缴存职工公布住房公积金的利息收支使用情况，投资收益的分配、保值增值情况及重大项目，接受社会监督。
四、住房公积金在发挥住房保障作用中存在的问题和更好的完善工作
1、巴州住房公积金管理中心在互助发挥中还不充分，资金使用率偏低，沉淀资金较多，住房公积金使用效率与地区经济发展尤其是房地产市场发展密切相关，在城镇职工高低收入差距较大、区域间发展不平衡的条件下，由于住房公积金相关政策和畅通渠道不足，导致资金使用效率总体不高，地区间差距较大。
2、缺乏住房公积金贷款风险防范与保障机制。住房公积金是一种互资金，是广大缴存人的长期积累，如果出现欠债不还，贷款风险就会转嫁到所有缴存人身上。