系统是由两个或者两个以上相互联系、相互影响的要素，构成的具有一定内在逻辑关系的有机整体。城市建设投资风险评估指标体系是一个存在特定组成结构和功能的复杂系统，分析和引导指标体系的构建过程中以系统原则为理论基础。城市建设投资风险评估指标体系具有什么样的系统结构，就必然表现相应的系统功能。投资风险评估指标体系的结构制约并规定了投资风险评估指标体系的功能及其发挥。根据结构学理论，结构发生改变，其功能也相应的发生一定的改变。从哲学的角度来说，对立统一规律解释了城市建设投资风险评估指标体系中结构与功能的变化和联系，提供了认识和完善指标体系的宝贵理论和方法，也是不断完善城市建设投资风险评估指标体系的突破口和动力。
2客观与主观指标相结合原则
看待事物的角度可以分为主观、客观角度。客观角度看问题，就是要求主要以客观事实为依据，尽量避免过多的个人主观想象。主观角度看问题，是指个人尽可能的发挥主观想象，拓宽认识面，不仅仅拘泥于客观存在的事实。城市建设投资风险评估指标体系的构建也要遵循客观与主观相结合的原则，既不偏主观臆断，也不好纯粹的事实根据。所谓客观指标，就是由统计部门用统计表逐级上报汇总的全面统计数据的指标，这些指标一般由相关调查人员进行抽样调查而获得，它们是对客观事物的调查统计；而主观指标则是指通过调查问卷，对个人的一些主观感受和意向进行测量，根据一些变量来分析相互之间关系所得的指标。城市建设投资风险评估指标通过客观与直观指标的结合，从客观指标中发现问题找出问题，利用主观指标指示的影响和方向再反作用于客观事实，从而达到改善风险的作用。
3可操作性原则
关键词：城市埋地燃气管道；风险评估方法；适用性；穆氏法；模糊综合评价方法
文献标识码：A中图分类号：TU996文章编号：1009-2374（2016）10-0068-02DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2016.10.033
现如今，国内外比较重视城市埋地燃气管道风险评估研究，以此期望通过研究找到一种比较适宜的风险评估方法，最大程度地提升城市埋地燃气管道的应用寿命，减少安全事故，真正获得经济与社会效益，保护人民利益。
1城市埋地燃气管道风险评估方法研究现状
美国学者最早开始对城市埋地燃气管道风险评估方法进行研究开始于20世纪70年代，但是评分法的运用则开始于20世纪80年代中期。由于现代人们越来越重视油气输送管理，相关学者也加紧对管道体系加深了研究。现如今，国外管道完整性管理体系已经非常先进。从拟定工作计划、流程和文件到进行管道风险分析、了解事故发生的可能性和事故后果、制定预防和应急措施、定期进行管道完整性检测和评价等，内容包括管道设计、施工、运行、监控、维修、更换、质量控制和通信等全过程，并贯穿管道整个运行期。目前这一管理体系在油气长输管道管理中日益受到重视。20世纪90年代中期，我国已开展了有关油气管道安全评价的系列研究及应用试验工作。在我国最早由潘家华教授在九五期间，中国石油天然气总公司和国家质量技术监督总局联合组织了“油气管道检测与安全评价技术研究”国家重点科技攻关项目。十五科技计划中，进一步将城市燃气管道的风险评估作为重点研究内容。国内油气长输管道的风险评估技术法由于城市燃气管道风险影响因素众多，从设计、施工、操作到第三方破坏、腐蚀破坏、后果研究等方面多达几百个相关因素，加之我国城市燃气管道建设初期并没有建立相应的历史数据和原始设计资料库，管道投入使用后的运行情况完全依靠人工记录，大量资料缺失，这些客观情况增加了建立城市埋地燃气管道风险评估方法和模型的难度，削弱了城市燃气管道原始数据的真实性和可靠性。目前在城市埋地燃气管道风险评估方面尚未形成系统、完整的风险评估技术。
2城市埋地燃气管道风险评估方法的适用性
2.1穆氏法适用性分析
穆氏法是城市埋地燃气管道风险评估常用的一种方法，该方法考虑的问题比较全面，既对管道系统安全性因素进行了分析，又对管道中输送的介质泄露产生的后果进行了分析。现如今，长输管道普通应用穆氏法，而且效果比较好。但因为长输管道并不能等同于城市埋地燃气管道，两者具有明显的差异性，因此穆氏法也不能贸然地、毫无顾忌地应用在城市埋地燃气管道风险评估中，这是由于如下原因：2.1.1评价对象和因素权重处理方法不适用。第一，穆氏法主要是以油气长输管道为研究对象，以此无论是构建的模型，还是应用的方法都是以该研究对象为主。而城市埋地燃气管道对油气长输管道有着明显差异，尤其是结构以及应用环境差异最为明显，基于此，穆氏法无法直接对城市埋地燃气管道进行相应的风险评估。第二，城市埋地燃气管道风险多种多样，而且每一个风险自身又包含着众多复杂关系，这些关系因素相互制衡、此消彼长。这些复杂关系都是客观存在、不可消除的，正是因为如此，城市埋地燃气管道应用的环境不同，所呈现出的风险类型也不同，必须具体情况具体分析。而穆氏法得以应用的前提条件就是保证各个风险因素毫无联系、彼此独立，显然与城市埋地燃气管道风险因素并不相符。第三，穆氏法认为管道系统发生事故的原因主要有第三方破坏、腐蚀破坏、设计不合理、操作失误。这四方面因素所占总分为100分，每个因素各占25分，这样的分配实际上对于城市埋地燃气管道来说并不合理，因为每个因素对管道的影响程度并不相同，自然在风险评估中也应当占不同的比重。据国外有关机构调查显示，管道风险所占比重最大的是第三方破坏，为40%；腐蚀破坏次之，占30%。但是我国的城市埋地燃气管道却并非如此，风险所占比重最高的是腐蚀破坏达到56%，而第三方破坏为30%。这就说明国家地理、人文环境差异、工况差异、管理体制差异等都会影响管道风险所占比重的差异，所以不可能使用一成不变的分析方法，否则将会影响风险评价的准确性，更会影响未来的使用性。2.1.2穆氏法中需要的某些参数国内难以提供。我国城市埋地燃气管道无论是前期的设计规划方面，还是后期的管理运行方面，都具有中国特色。穆氏法涉及到的很多方法对策并不合适我国特殊期情况。比如穆氏法中有“直呼系统”，但是现在我国却不能提供应用此种方法的条件。再比如，我国的城市埋地钢质燃气管道，通常情况下都是埋设在车行道下，还与市政其他管线进行交错埋设，这就使得很多测试方法，比如“密间隔测量”法不能应用，即便能够应用，读取的数据也无法确保正确性。再加之埋地钢质燃气管道错综复杂，拥有着众多的附件，因此管内检测工作无法有效进行，此种情况下，穆氏法进行的风险评价内容无法做出得分判断。2.1.3穆氏法中的腐蚀模型不适用。第一，穆氏法中有关腐蚀性的风险分析，其中所占比重比较大的为对内腐蚀以及大气腐蚀，两者共占40%，但是这两项内容对于城市埋地燃气管道而言并不需要。第二，长输管道因为使用的是外加电流阴极保护，如果防护层没有任何的缺陷，基本上土壤不会对其造成过大的腐蚀，所以穆氏法并未过多地考虑土壤腐蚀性风险因素，所占比重仅仅为4.2%，而且只是对土壤电阻率一个因素进行分析。某些城市埋地燃气管道可能具有比较大的防腐蚀性，也未能进行阴极保护，土壤腐蚀势必会构成比较大的风险，而且存在的风险因素众多，不仅仅有土壤电阻率，还有土壤酸碱度、含水量等。2.1.4穆氏法中没有考虑到或考虑不周全的因素。第一，城市埋地燃气管道通常是埋设在城市人口集中地区，时常存在违章占压问题，这些问题必须加以考虑，但是长输管道通常埋设在野外，因此基本上不会出现违章占压问题，所以穆氏法并不需要考虑。第二，长输管道由于埋设在野外地区，一旦出现风险，着重对人口密度进行分析即可，但是城市埋地燃气管道却不同，不仅要分析人口密度，还需要分析财产损失、人员伤亡以及抢救过程中所进行的投入，甚至还需要考虑一些无形损失，比如企业形象等。综合上述分析，可以明显发现穆氏法不能直接应用在城市埋地燃气管道风险评估中，否则会产生比较明显误差，需要对此种风险评估方法进行改进，而后再加以验证，方可使用。
2.2模糊综合评价方法使用性分析
模糊综合评价方法来自于模糊数学，以模糊集理论为基础，以模糊关系合成为基本原理。此种风险方法在城市埋地燃气管道中使用，既能够将某些风险因素定量化，还能够确保真实性，简单实用。因此相比较而言，模糊综合评价方法能够更适用于城市埋地燃气管道中。具体表现如下：2.2.1理论基础非常成熟。第一，此种风险评价方法来源于模糊数学。所谓模糊数学简单的说就是通过运用数学方法来对一些模糊的问题进行分析。所谓模糊性，主要指事物自身带有的不确定性、不分明性，这是事物自身所带的客观性，并不是因为人为因素无法达到而产生。模糊数学就是利用精确数学来解释一些不分明的事物，以便人们更好地理解。模糊数学自创建至今已经有半个世纪的历史，无论从各个方面来讲都比较成熟。第二，此种风险评价方法能够使用于模糊、不确定以及资料缺乏的事物建模中。有些系统非常复杂，诱发性系统事故非常多，而产生影响事故后果的各个模糊因素也非常多，应用模糊综合评价方法与实际工程更贴近。我国绝大多数城市在建设埋地燃气管道时基本上都未建立数据库，因此风险评价资料比较缺乏，应用此种风险评价方法完全可以弥补这一不足。2.2.2符合城市燃气管道风险评价发展需求。我国开始对城市埋地燃气管道风险因素进行评估研究时，最初的思路是找到所有影响燃气管道效能的因素，而后找到这些因素规律，再构建函数模型。但是在实际研究分析中发现，影响燃气管道效能的因素有很多却无法确定，而且还无法量化，此时即便是应用函数模式，最终的评价结果也具有比较大的偏差，这对我国城市埋地燃气管道风险评估发展非常不利。基于此，我国需要一种能够对多种不确定因素进行评价的方法，由此通过模糊数学引入了模糊综合评价方法。2.2.3符合城市埋地燃气管道现实情况。第一，此种风险评估方法具有一定的灵活性，工作人员可以依据现实城市埋地燃气管道情况来对确定评估结构以及因素，最大程度地利用现有资料来构建评估模型，因此最终获得的结果也与实际相符合。第二，此种方法还能够应用在系统庞大而且比较复杂的城市埋地燃气管道中，工作人员运用多级模糊综合评价方法，将各自彼此相关联的因素进行归类，而后进行相应的评价，逐步逐级展评价，所取得的结果比较真实。
3结语
综上所述，可知迷糊综合评价方法比穆氏法更适合应用在城市埋地燃气管道风险评估中。这主要是因为穆氏法研究评估对象并不是城市埋地燃气管道，而是长输管道，两者之间存在着一定的差异性。而模糊综合评价评估法具有成熟的理论，符合我国城市埋地燃气管道发展现状，同时还能够最大程度地做到主客观统一。
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【关键词】拆迁补偿；房地合一；房地分离
一、引言
自改革开放以来，房地产行业成为我国经济发展支柱产业的同时，全国各地因拆迁而引发的暴力恶性事件也频频发生。尽管自1991年起我国先后颁布了《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物权法》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》等一系列针对性的规章制度，但始终未能真正有效解决问题，其根本原因在于对被拆迁人的补偿不合理。近年来，房屋拆迁补偿问题日益成为社会关注的焦点，陈路、王才亮、杨晓铃及刘文忠等分别在房屋拆迁补偿对象、补偿范围和补偿原则等领域做了大量的有益探索。本文在前人研究的基础上，通过对“房地合一”和“房地分离”拆迁补偿评估方法的对比实证研究，指出房地分离拆迁补偿模式是一种更为合理的补偿方法。
二、房屋拆迁补偿评估方法
纵观国内外相关法规及实践操作，房屋拆迁补偿评估主要采用两种方法，即：房地合一和房地分离。目前我国城市房屋拆迁评估一般采用房地合一法，也称作是房屋拆迁货币补偿基准价系数修正法。
（一）房地合一评估方法
房地合一评估方法是目前城市拆迁补偿中比较通用的一种计算模型，其基本思路就是根据拆一还一、就地安置的补偿原则，以评估时点被拆迁片区同地段、同用途新建商品房的交易平均价格为基数，作为被拆迁人房屋和土地使用权的补偿价格，它与房屋设施补偿、装修补偿一起构成房屋拆迁补偿总额。该方法的计算公式是：拆迁补偿金额=同地段、同用途新建商品房的交易平均价格×被拆迁面积×（1±住宅状况修正系数）＋设施补偿费＋装修补偿费+其他费用。
1.同地段、同用途新建商品房交易平均价格
一是采用市场比较法。在评估时点将评估对象与同地段、同用途新建商品房的市场价格进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价值；二是采用收益法。该方法预计评估对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价值。
2.住宅状况修正系数
结合我国北京、上海等地方政府出台的相关政策，住宅状况修正系数的计算公式是，住宅状况修正系数=年限修正系数+水电气修正系数+墙体修正系数+结构修正系数+门窗修正系数+区位因素调节系数+其他修正系数。
3.设施补偿费
设施指水、电、气等设施，一般采用重置成本法，按照市场价格进行估算。设施补偿费=自有设施数量×重置价格。
4.城市房屋装修补偿费
装修必须依附于建筑物，本身无法作为独立财产体现其价值，无法运用比较法、收益法评估，且同等装修价格在市场上差别很小，采用成本法即可以体现其价值。装修补偿金额=装修成本－折旧。
（二）房地分离评估方法
在市场经济高速发展的时代，城市房屋拆迁补偿金额应与被拆迁的土地市场价值紧密联系在一起。目前我国土地价值评估的方法有基准地价法和成本逼近法。成本逼近法根据土地出让各项费用的总和来确定土地的市场价值，土地整治成本差异较大，因此不利于形成标准的计算方法。基准地价法是通过对被拆迁土地所在片区地价的动态化监测，通过容积率修正等方法获得土地的市场价值，计算方法较为简单，也易于建立比较严格的补偿标准。该方法的计算公式是：拆迁补偿费用=土地使用权补偿费+地上附着物补偿费+装修补偿费。
1.土地评估值
评估地价=基准地价×［1+（成熟度修正系数）+（区域和个别因素修正系数）+（土地使用权类型修正系数）］×容积率修正系数×年限修正系数×期日修正系数
2.土地使用权补偿价格标准
土地使用权补偿价格标准=（拆迁后的土地使用权价格评估+政策优惠部分-其他拆迁成本）/拆迁面积
3.地上附着物费
地上附着物包括房屋及水电气等设施，一般采用重置成本法，按照评估时点的市场价格进行估算。房屋补偿金额=房屋建筑面积×重置价格，房屋建筑面积包括自用面积和公共部位的分摊面积。水电气等设施补偿费=自有设施数量×重置价格。
4.城市房屋装修费
该部分的补偿方法与前文中房地合一评估法中相关部分的补偿方法一致，不再重复。
（三）两种评估方法的比较分析
房地合一评估法通过市场比较法或收益法计算拆迁补偿金额，但是，该方法将房地产开发过程和土地的拆迁过程割裂开来，忽略了影响土地市场价值的重要因素——土地的规划指标，土地的市场价值未能得到充分的体现，不利于保护被拆迁人的权益。房地分离评估法则将土地的拆迁过程和房地产开发过程联系起来，以动态的土地基准地价为核心，充分考虑区位、规划指标等土地价值影响因素，真实地反映了土地的市场价值，因此，房地分离的评估法相对更加科学合理。土地基准地价和容积率调整系数一般由政府基于房地产市场的发展进行动态调整，政府需要建立一套完整的市场监控体系，定期公布土地市场和房地产开发市场的动态信息，为评估提供准确的基础数据。
三、评估案例
（一）拆迁项目简介
2004年重庆市沙坪坝区工人村拆迁，由于危旧房较多，被沙坪坝区政府列为旧城改造项目。该项目水、电、气、通讯、道路五通，各项条件一般；总占地面积14575平方米，拆迁面积26565平方米。拆迁房屋类型为住宅，拆迁房屋结构为砖混结构，补偿方式选择货币安置。根据沙坪坝区国土局公示函，该项目用地性质为住宅，最大建筑面积不超过86444平方米，容积率为5.93。住户陈××拆迁面积65平方米，占地92平方米，房屋为木柱穿逗结构，住房曾在2001年装修过，装修成本8560元。
（二）房地合一的城市拆迁补偿评估
1.同地段同用途住宅交易价格
（1）交易实例的选择。比较实例A、B和C均紧邻本项目，土地级别均为住宅五级，2004年末扣除公摊后的折合住宅销售均价分别为2361.2元/平方米、2335元/平方米和2566.5元/平方米。
（2）住宅平均价格的计算。上述比较实例均紧邻本项目，环境、配套设施及繁华程度等因素极为相似，均为普通商品房，故不做差别调整，经简单算术平均得：住宅平均价格=（2361.2
+2335+2566.5）/3=2420.9元/平方米。
2.住宅状况修正系数
根据被拆迁人陈××房屋的实际情况，其住宅状况修正系数如表1，合计-10.5%。
3.设施补偿费
按照重置价格法，陈××房屋的设施补偿费如表2，为4243元。
4.装修补偿费
按照每年10%的折旧计算，采用直线折旧法：装修残值=8650×（1－10%×4）=5190元。
5.陈××拆迁补偿金额合计
拆迁补偿金额=同地段同用途新建商品房的交易平均价格×被拆迁面积×（1±住宅状况修正系数）＋设施补偿费＋装修补偿费=2420.9×65×（1－10.5%）+4243+5190=15.02万元。
（三）房地分离的城市拆迁补偿评估
1.评估样本点土地使用权价值评估
根据《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》、《重庆地价指南》以及《重庆市国有土地使用权基准地价》等相关规定，可得下列数据（具体计算过程省略）：
（1）土地面积=14575平方米；（2）区段均价=1237元/平方米；（3）成熟度修正系数=-0.015；（4）容积率修正系数=2.5488；（5）土地使用权类型修正系数=0；（6）区域和个别因素修正系数=0.1049；（7）期日修正系数=1.29738；（8）年限修正系数=1。
根据上文相关数据，单位土地使用权评估价值=1237×（1
-0.015+0.1049+0）×2.5488×1×1.29738=4458.19元/平方米，土地使用权价值总额=4458.19×14575=6497.8万元。
2.拆迁房屋土地使用权补偿价格
根据重庆市有关税收优惠措施，对于旧城改造项目，城市建设配套费和土地出让金实行拆1平方米免1.5平方米，每平方米应缴纳土地出让金为270元，每平方米应缴纳城市建设配套费为140元，由此可得：
（1）应缴纳土地出让金=270×86444=2333.998万元；（2）土地出让金优惠=1.5×26565×270=1075.88万元；（3）应缴纳城市建设配套费=140×86444=1210.216万元；（4）城市建设配套费优惠=1.5×26565×140=557.86万元；（5）实际应缴纳土地出让金=2333.998-1075.88=1258.118万元；（6）实际应缴纳的城市建设配套费=1210.216-557.86=652.356
万元；（7）政府转移补贴=557.86万元；（8）其他拆迁成本=土地使用权价值×5%=6497.8×0.05=324.89万元。
根据上文相关数据，被拆迁房屋实际补偿价格=（6497.8
-1258.118+557.86-324.89）÷14575=3754.82元/平方米。
3.分户土地使用权补偿价值
土地使用权补偿价值=片区土地使用权平均补偿价格
×占地面积=3754.82×92=345443元。
4.地上附着物价格补偿费
按照重置价格法对地上附着物进行补偿。
（1）房屋补偿。根据重庆房屋评估标准，木柱穿逗结构房屋丙级的重置价格为120元/平方米，房屋补偿金额=120×65
=7800元。
（2）设施补偿。按照重置价格法，陈××房屋的设施补偿费如表2，为4243元。
5.装修补偿费
根据前文计算结果，装修补偿为5190元。
6.陈××拆迁补偿金额合计
拆迁补偿金额=土地使用权补偿费+地上附着物补偿费+装修补偿费=345443+7800+4243+5190=362676元。
（四）评估结果对比分析
上述两种不同方法的评估结果，陈××的拆迁补偿金额相差近21万元。在城市房屋拆迁中，必须平衡开发商、政府、被拆迁人三者之间的经济利益，才能真正有效解决拆迁过程中的矛盾。就房地分离评估法的结果而言，该项目的土地使用权价值为6497.8万元，折合楼面地价约为751元/平方米，完全在开发商可承受的范围之内，而政府也获取多达1258万元的土地出让金，同时，被拆迁人也多获得了将近21万元的补偿费。因此，从利益的分配角度看，房地分离的拆迁补偿计算方法有效实现了开发商、政府、被拆迁人的利益均衡，充分体现了土地使用权的市场价值，是一种比较科学的城市经营性土地拆迁补偿的评估方法。
【参考文献】
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