关键词：金融经济经济泡沫相关探究
全球经济一体化是当下世界经济发展的主要趋势，其中一体化建设的进程与城市化建设的规模都在一定程度上得到了推动。在市场经济体制下的金融经济市场的现状不容乐观。当下社会经济正在不断的发展，这就使金融工具和金融衍伸工具等金融经济产物也被融入到整个现代经济社会之中。这会使市场经济向自由化、价值化和国家化的方向发展。在这样的社会背景下，类似与泡沫一样的经济表现形式在金融经济大潮中形成的可能性逐渐的增大。当下经济泡沫的辐射程度和影响范围都变得越来越大、越来越广。从此趋势来讲的话，在现阶段的金融体系发展形势的推动下，对经济泡沫的处理问题上有着一定的不可预见性。致使经济泡沫问题以股票泡沫和房地产泡沫的形式体现在当下的金融体系当中的。关于在现代金融经济中出现泡沫问题的根本原因及经济泡沫发展趋势的基础上找到相应的对策并能正确的解决此类问题是至关重要的。在确保现代金融经济稳定高效发展的同时也能使经济泡沫对整个金融建设发展起到促进作用，本文从以下几个方面针对经泡沫的问题做了详细的分析和阐述。
一、现代金融经济中产生经济泡沫的原因
随着科学经济的发展和人们生活水平的提高，根据市场经济发展状态下的金融经济发展趋势上来看，社会经济建设在发展的过程中把经济和实体经济之间的偏离性的问题过高的加以虚拟了，这往往会导致金融经济体系中的泡沫问题常常出现的最主要原因。在当下的金融经济市场中，虚拟经济在市场行为上占着较主导的地位，但实体经济在这种形势下的发展就会受到重重阻碍，其主要表现出了挤压、限制以及反弹等多种行为。挤压、限制以及反弹等行为导致了最终结构在在于金融经济体系当中那部分由虚拟资本而创造的虚拟价值是远远高于同等条件作用之下现实资本所创造现实价值的。这就使得在金融经济市场中的发展态势只是看起来较为良好，但实质上则像泡沫一样不堪重负。
在经济泡沫问题的背景作用之下，我们应该重视其中的一个重要的问题：现代金融市场飞速发展的今天为什么还会出现经济泡沫现象而且还会朝着延伸的趋势发展呢？在针对这一问题的时候，应该从问题的本质上去思考和探究，并且我们应该从以下几个方面进行分析：因为经济泡沫所涉及的问题是多方面的，其中不充分信息、非理性预期收益以及交易费用行为都较为复杂，在对金融工具和金融衍伸工具的使用过程当中，我们可以看到整个现代金融经济市场的运行是在实体经济与当发展状态相背离的情况下进行的。但是当下金融市场中实体经济的根本决定性基础是成本价格并非金融市场当中预期定价经济模型的参照依据，这就会导致金融经济市场的泡沫问题时常发生。同时我们应该意识到：经济泡沫在一定程度上促进了现代金融经济的建设和发展，金融市场中的资本集中也离不开经济泡沫的推动。但是经济泡沫现象本质上固然是虚拟经济的一大构成部分，所以经济泡沫所带来的安全隐患也是值得思考的，它会在一定程度上影响整个金融经济市场的稳定运行。经济泡沫问题形成并发展的原因就是社会因素和约束机制。
（一）社会因素
在市场经济快速发展的同时，经济建设的环境较为宽松。在经济建设宽松且低风险的环境下使越来越多的人对资金炒作更加的关注起来。这也是商品经济的周期性萧条时期以及金融市场银行存款利息下调的双重作用。在商品经济的周期性萧条时期以及金融市场银行存款利息下调的作用下，使消费者的投资以及消费都在很大程度上得到了满足。经济市场中的闲置资金在这种刺激性方式的作用下会全部投入金融市场当中那部分增值保值潜力最优化的资源当中，这就会经济跑的快速发展和蔓延提供了一定的社会基础。
（二）约束机制因素
在当下金融经济快速发展的前提下，对经济泡沫问题的约束机制相对不健全且相应的调整措施落实的不到位。在市场经济发展的过程上来讲，应该对金融经济当中那部分表现出潜在泡沫经济可能性的投机活动进行一定的监督和管理。但是对于投机活动中贷款问题的监控机制也没有加以完善，工作人员会将投机所产生的虚假繁荣作为金融经济的一大成果，这就会使经济泡沫蔓延的趋势越来越大、越来越广。
二、经济泡沫为什么会备受关注
经济泡沫问题无疑是当下全球学术界共同关注的一个经济问题。针对经济泡沫出现的原因，主要分为以下几个方面：
泡沫理论是在许多新兴经济理论的基础上建立的，经济泡沫理论集交易费用、不充分信息、非理性预期和外部性等概念综合为一体的具有前沿性的一项经济学课题。
随着当下经济的快速发展和金融不断的创新改革以及金融衍生工具和交易的相继问世，这都使得实体经济和金融交易有了进一步的脱离和相对的延伸，以上这些金融交易对当下的金融结构有着较大的冲击力。
价格在经济体系中的重要性不言而喻，但是实体经济是通过一定的成本定价的一种经济模型。众所周知，金融经济是通过相关预期定价产生的一种经济模型。
经济泡沫在现代金融经济的进程和发展中起着一定的作用并产生着其自身的价值，但是在经济金融不断发展和完善的今天，经济泡沫问题始终当下经济发展过程中必须要解决的问题。
三、现代金融经济中经济泡沫的表现形式分析
对当下的金融经济市场而言，经济泡沫的典型表现形式主要是指股票经济泡沫和房地产经济泡沫两种。
对泡沫经济本身而言，股票市场泡沫是由股票市场和投资价值之间的差额所共同构成的，股票市场泡沫和经济泡沫在整个现代金融经济中所表现出的金融资产总量、经济总量以及泡沫绝对额指标大小均是密切相关的。众所周知，价格在供求关系上是占着主导地位的，价格的这种特性在金融经济市场当中的股票市场上也是同样的。如果流向股票市场的资金太充足的话，那么股票中所体现的票面价格和发行公司之间的关系就在经济泡沫的掩盖下以市盈的趋势表现出来。根据我国当下的股票市场发展趋势，由于受股票投资行为迅速发展的影响，其中一些投资者利用金融经济市场中的主体力量和社会力量相融合并向使其前不断发展。根据对上述实际情况进行分析。我国股票的发展在当下泡沫经济的背景下需要确保对股票机构投资者的投资行为的相对标准化和规范化。
针对房地产的经济泡沫问题，其此种表现形式包含了供求关系相对失衡和交易成本相对低廉等特性。众所周知，房地产是现阶段经济泡沫的核心载体之一，经济泡沫是否真正存在、经济泡沫的程度是怎样的，对于这类问题我们应该加大关注力度。当下阶段的房地产有以下发展趋势：房地产价格正在逐渐的上涨，这使得工薪阶层要用几十年的时间才能买得起住宅。但是几年前兴建的写字楼却还没有完成相应的销售指标。从生产要素构成的角度来分析的话，密集型相对较高的人口和相对匮乏的土地资源将会产生房地产经济泡沫的现象，并且会使房地产泡沫现象不断的发展。
四、针对现代金融风险提出的几点防范建议
（一）政府和相关部门应该采用刺激性政策的退出机制手段
房地产市场有着自身的局限性，其主要包括无形性的市场需求和有限性的土地资源之间的矛盾不断的升级。政府应该在当前的这种趋势下对信贷和引导信贷的投资渠道进行适当的收紧，并在房产业上要考虑刺激性政策的退出机制手段。当下的中国房地产行业已经对银行进行了“捆绑”。如果在这个时候对房地产泡沫的处理不妥当的话，那么就会造成房地产价格的大幅度下跌且银行也会有很多坏账产生，这对经济发展和银行的影响都是十分重大的。所以，政府要适时考虑实行刺激性政策的退出机制手段，在退市上要慢收慢缩。
（二）适时的调控房地产的预期，在房价的非理性上面要进行严格的控制
众所周知，房地产行业是中国影响中国经济的关键性产业，其在当下经济中的地位不言而喻。但是当下的房价呈不断上升的趋势，这就使得房地产行业的潜在危险性扩大。虽然国家在房地产行业中已经对其进行了相关的调控和管理，期间也颁布了相关的法律法规。但是我们应该重视政策的连续性，这样就可以以短期的政策暂时的代替长期的政策。所以，对房地产预期进行重视才是执行政府职能的重要体现。
（三）适当的加息和增加投机的成本
我们应该注意到，在对流动性管理的这一方面上，在对流动性进行回收的同时，应该考虑到准备金率之外的费数量化货币政策，这样才能对通货膨胀等状况进行良好的抑制以增加房地产投机的资金成本。
（四）对土地的财政政策进行合理的调整
在土地的供给方面我们应该一大调整力度，在当前的财政体制和当下征地制度的基本框架之内，我国的各级地方政府对土地出让金收入的依赖已成为中国房地产调控中的一大难点。为了实现对土地财政政策上的突破，我们应该加大对征地制度的改革，并且要有针对性的改良地方政府的土地财政状况。中国的总体经济需要进行根本的改革，房地产改革对中国的总体经济变化有着重要的影响。从房地产调控所引发的一系列改革是中国经济发展方式的重要转化。同时也重建经济增长动力以促进中国经济平稳健康发展。
（五）对资产短期经济过剩形成的经济泡沫进行有效的抑制
资产的短期经济过剩是危机到来的前兆，无论是在成熟市场中还是在经济繁荣的新兴市场中，这无疑不是一个好现象。由于当下金融危机爆发的原因都是十分复杂的，杠杆、低利率、衍生品创新过度等都有可能造成金融危机的爆发。其更有可能造成房地产和股市价格的起伏不定，甚至还会出现高危泡沫的经济现象，致使经济崩溃和萧条。
五、结束语
随着当下经济的快速发展和生活水平的不断提高，经济泡沫中的一些复杂问题主要体现在金融市场资产运行独立性规律的复杂角度之上，并且经济泡沫问题与整个金融系统的内部缺陷相互的融合，在虚假繁荣的背后隐藏着巨大的潜在危机。现阶段的金融体系发展形势的推动下，对经济泡沫的处理问题上有着一定的不可预见性。致使经济泡沫问题以股票泡沫和房地产泡沫的形式体现在当下的金融体系当中的。关于在现代金融经济中出现泡沫问题的根本原因及经济泡沫发展趋势的基础上找到相应的对策并能正确的解决是至关重要的。国家和政府应该对经济泡沫问题进行一定的抑制，加大政策的扶持力度的同时并提出正确的引导方式，让我国经济能更好更快的发展下去。
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从泡沫对金融稳定的影响，以及由此产生的金融不稳定对经济带来的负面影响程度来看，存在两种泡沫：一种是高度危险的“信贷驱动型泡沫”，它具有极大的危害性。这类泡沫的运行机理如下：对经济前景的乐观预期或金融市场的结构变化导致信贷扩张和繁荣，由此引起某些资产需求上升，它们的价格随之上涨。反过来，信贷繁荣刺激更多基于上述资产的借贷，进一步推动其需求和价格。这种“反馈循环”产生泡沫，而泡沫引起信贷标准进一步放松。贷款人不再关注借款人的偿贷能力，而是依赖资产的进一步增值来使自己免受损失。然而，在某一时刻泡沫破裂，资产价格崩溃，导致反馈循环发生逆转。贷款需求下降或者发生坏账，贷款人削减信贷供给，对资产的需求下跌，价格进一步走低。由此导致的贷款损失和资产价格下跌侵蚀着金融机构的资产负债表，并进一步使一般资产的信贷和投资减少。贷款的减少压低了企业和家庭的支出，从而使经济活动减弱，加大信贷市场的宏观经济风险。极端情况下，资产价格泡沫崩溃后，会危及整体金融体系的运行。事实上，这正是本轮危机的全部情形。
第二类泡沫称为“非理性繁荣泡沫”，同信贷驱动型泡沫相比，这种泡沫完全由过于乐观的预期推动。由于没有信贷繁荣，泡沫破裂就不会造成金融体系失灵，产生的危害也就小得多。
从历史上看，尽管信贷扩张导致的信贷泡沫并不是金融危机的必要条件，但信贷泡沫的发生一定是金融危机的充分条件，带来金融不稳定和系统性风险。同时，相关研究表明，一般情况下，国内信贷扩张先于金融危机。无论哪种因素导致的信贷扩张，都会因为金融资产投资过程中出现的信息不对称和问题对资产价格产生推动作用，形成资产价格泡沫，而泡沫的崩溃则导致金融不稳定和经济衰退。如果不考虑来源，信贷扩张可以被看作金融不稳定的幕后推手。信贷驱动型泡沫的破灭不仅代价极大，而且事后极难清理。此外，即使在物价水平和产出水平处于稳定时期，这种类型的泡沫也会出现。实际上，价格和产出的稳定可能刺激信贷驱动型泡沫的产生，因为价格稳定和产出稳定会导致市场参与者低估经济风险。
二、央行对资产价格泡沫的反应
关于货币政策是否应该对资产价格泡沫做出反应的问题，始终存在分歧。归纳起来，大体存在两类有影响的观点。第一种观点认为，货币政策应该关注潜在的资产价格泡沫发展，以便最大程度地降低泡沫破裂对经济造成的伤害。另一种观点认为，货币当局不必直接对潜在的资产价格泡沫做出反应，相反，仅在泡沫破裂后才对资产价格的下降做出反应，以便稳定产出和通货膨胀。这两种观点分别被称为：抑制资产价格泡沫和泡沫破裂后的事后清理，所以也就有了“抑制”与“事后清理”之争。
抑制资产价格泡沫的观点认为，资产价格泡沫对经济有负面影响，而且从历史上看，泡沫的破裂往往伴随着经济活动的剧降，货币政策应当关注资产价格泡沫的发展。泡沫破裂后的事后清理的观点认为，资产价格在货币政策行为中的角色特殊，远远超出它对通胀和就业的影响。持这一观点的研究总结了四点理由：
首先，泡沫很难觉察，难以识别。其次，通过提高利率来抑制泡沫可能是无效的。第三，资产的种类很多，在某个时期，泡沫或许只表现在部分资产上。在这种情况下，货币政策工具对资产价格泡沫的反应可能会影响到一般资产价格，而不只是那些存在泡沫的资产价格，此时政策工具会变成一种“钝器”。第四，虽然一些理论模型表明提高利率可以降低资产价格的上涨，但也有一些理论模型表明提高利率将对经济造成更大的伤害。这一点也得到了历史的证明。
更重要的是，如果从这次金融危机的“事后清理成本”来看，“事后清理”观点并不可取。金融危机最明显的成本是，世界范围的经济衰退导致总产出的巨大损失。除此之外，全球性金融危机会同时产生其他三项“额外成本”，这些成本远高于总产出的损失，它们包括：
1.金融危机后，经济增长缓慢。经历严重衰退后，经济通常会有非常强劲的复苏，人们称之为V型反弹。然而，金融危机后的经济衰退并不遵循这种V型复苏的特点。因为去杠杆化的过程是漫长的，它对经济复苏形成强大的阻力。二战后，每次金融危机发生后的头十年里，全球实际GDP增长率显著下降，平均下降1％。与此同时，失业率一直处于较高水平，平均失业率达到5％，发达国还要高于这个水平。有关研究表明，在本轮金融危机中，大约82％的样本国家的人均GDP在2008.年至2010年低于或等于2007年的水平，这一数字在早期的危机中大约是60％。可见，这次危机导致了比以往更严重的结果。
2.政府预算急剧恶化。金融危机后总伴随着政府债务的急剧增长，从当前的国际形势中确实能够看到这一点。对金融机构大规模的紧急救助、财政刺激计划、经济活动的急剧紧缩导致税收减少，世界范围内许多国家的财政状况恶化。此外，政府债务增长可能导致债务违约风险。事实上，债务危机目前已经是欧洲的一个严重问题。
3.中央银行非常规货币政策的退出策略和过程可能非常复杂，有可能削弱中央银行未来成功管理经济的能力。各国央行抑制全球金融危机的行动导致其资产负债表急剧扩张。央行资产负债表扩张可能产生一个严重的问题，即货币基础和信贷的扩张可能导致未来的高通胀。购买长期政府证券也会给央行带来风险，因为这会造成误解，央行愿意通过债务货币化来配合不负责任的财政政策。
三、政策建议
近年来，信贷过快扩张是新兴市场国家面临的普遍问题，这种情况在我国尤为突出。那么什么样的政策工具或者政策工具组合可以最有效地抑制信贷泡沫?信贷扩张必定产生风险，但是只有当市场失灵导致过度的风险产生时，才会出现信贷泡沫，换言之，信贷扩张偏离了经济基本面的支持。因此，政策设计是否有效要看它能否修复市场失灵。面对市场失灵，现有的货币政策和审慎监管或许可以抑制信贷泡沫。
(一)审慎监管和货币政策抑制信贷驱动型资产价格泡沫的原理与局限性
1.审慎监管与信贷驱动型资产价格泡沫
一般认为，审慎监管分为微观审慎监管和宏观审慎监管。微观审慎监管包括充分的信息披露、资本金要求、流动性要求等。然而，这些仅仅是确保审慎监管体系健全、促进单个企业安全和健康的基本要素。即使每个金融机构审慎经营，由于金融机构间相互作用具有外部性，仍然会存在风险外溢，产生系统性风险。因此，要运用宏观审慎政策来处理市场总体发生的系统性风险。
宏观审慎政策能够切断资产价格泡沫与信贷供给之间的相互作用。抑制信贷泡沫的宏观审慎政策包括银行的动态拨备制度、贷款与估值比率的上限、对金融机构某些负债征收庇古式税、杠杆率要求、衍生品交易与集中清算等。此外，由于特定的或者新型的市场失灵可能产生特殊的信贷泡沫，因此可以实行相机抉择的审慎政策加以应对。
综上所述，我们可以用宏观审慎政策稳定金融部门，将货币政策集中于价格水平和产出的稳定上。然而，这种做法也存在一定的问题。学界普遍认为，同货币政策的独立性相比，审慎监管更多受制于政治压力和监管主体的组织框架结构。我国目前的情况是，货币政策独立性较弱，审慎监管的组织框架尚未建立。
2.货币政策与信贷驱动型资产价格泡沫
如果宏观审慎政策不能有效地抑制信贷泡沫，那么货币政策抑制资产价格泡沫的有效性如何呢?它能否有效地切断资产价格泡沫与信贷供给之间的相互作用?首先，我们从货币政策的过度风险承担来考察货币政策与信贷驱动型泡沫的关系。从这次金融危机来看，美联储2002年至2005年的低利率政策表明过度宽松的货币政策可能诱发金融不稳定。同时，一些微观层面的理论和实证研究也表明，货币政策在信贷泡沫形成过程中扮演了重要角色。
低利率的货币政策导致过度风险承担的原因有两个。首先，低利率能够增加金融机构的资产管理者追求高收益率的动机，从而提高风险承担水平。其次，低利率的收入和估值效应也可以促使过度风险承担的产生。
除了低利率的货币政策会鼓励过度风险承担外，货币政策还会通过以下途径刺激过度风险承担行为的产生。首先，从提高可信度和建立强大的名义锚的角度来看，央行可预测的货币政策行为是有利的，但是这种不确定性的减少却鼓励资产管理者低估风险。其次，资产价格泡沫“事后清理”的货币政策会引起金融机构道德风险的形成，即期望货币政策帮助他们从失败的投资中复苏。以上两个因素可能鼓励金融机构寻求类似的投资策略，从而提高收益的相关性，增加系统性风险产生的概率。此外，微观实证研究也验证了货币政策风险承担渠道的存在。
货币政策风险承担渠道的理论分析和实证研究为货币政策抑制信贷泡沫提供了支持。但值得注意的是，货币政策在这个方面也存在相当大的局限性。
首先，用货币政策来调控信贷驱动型资产价格泡沫的做法违反了丁伯根法则，即一个政策工具被要求实现两个目标――稳定金融部门和稳定经济(产出和通胀)。其次，货币政策应对金融不稳定的有效性在很大程度上取决于冲击的性质。第三，运用货币政策抑制泡沫、维持金融稳定意味着，中央银行的货币政策行为在追求金融稳定和追求价格、产出稳定之间存在权衡。因此，赋予货币政策额外的目标可能使公众混淆中央银行稳定价格的承诺，从而削弱名义锚，并且产生中央银行预料之外的不利影响。第四，运用货币政策工具维持金融稳定可能产生“误判”情况，即在不需要抑制泡沫时做出诸如提高利率这样的紧缩性货币政策决策。
(二)我国应对信贷驱动型泡沫的建议
1.建立相应的判断信贷驱动型泡沫和金融不稳定的指标体系
相应的指标体系对于政策制定者，尤其是货币政策制定者判断信贷泡沫是否正在形成尤为重要。目前的研究发现了一些指标，可以作为判断信贷驱动型泡沫和金融不稳定的信号，尽管它们还不是十分成熟和完善。同时值得注意的是，虽然信贷繁荣形成的因素很多，而且信贷繁荣并不一定能够带来系统风险和金融不稳定，但是如果以下指标同时存在，就可以断定，能够产生系统风险并且造成金融不稳定的信贷泡沫正在形成。这些指标包括：信贷的高速增长率、不断上升的杠杆率、低风险利差和信贷审批标准的放松。这些数据的建立有助于中央银行对信贷泡沫形成的判断。对这些指标的监测应该成为我国货币当局维持金融稳定和物价水平稳定的政策框架内不可或缺的一部分。
关键词：经济泡沫；虚拟经济；投机；价值
1经济泡沫
1636年荷兰郁金香事件，让我们认识到经济中的泡沫。“泡沫”这个物理概念，从此被引入经济领域。此后三百多年中，泡沫成为普遍的经济现象，出现如：金融泡沫，房地产泡沫，网络经济泡沫。经济泡沫对经济发展产生着重要而深远的影响。它决定着经济的繁荣到底是真实的还是虚假的。经济泡沫同时还影响着经济周期，推动经济循环。
马克思认为，价格围绕价值波动。但如果，价格在一定时期内严重偏离价值；或者另一种表述资产的价格严重背离其基础价值，则认为存在泡沫。而暂时性的波动，短暂的严重背离，则非泡沫。泡沫虽然易破，仍能存在一定时问。
经济泡沫的载体不同，种类则不同。经济泡沫即可能存在于债券、股票等虚拟经济，也可能存在郁金香、房地产等实体经济。金融资产的价格严重偏离，叫金融泡沫。金融泡沫也是最普遍的泡沫，是经济泡沫中最重要的一种。
经济泡沫与通货膨胀联系紧密。经济泡沫讨论的是价值和价格的关系，而通货膨胀分析的名义价格与实际价格之间的关系。wwW.133229.cOm虽然两者的最终结果都会变现出很高的价格，但两者是不同的经济现象。往往存在经济泡沫都会伴有较高的通货膨胀。经济泡沫可以存在于局部，而通货膨胀一般都针对的是整个社会。
2经济泡沫的形成与破灭
2.1经济泡沫的形成
(1)投资者的过度投机。当市场上的某个子市场出现高利润时，这时投资者往往会蜂拥而至。可能还会伴有国外资金的介入。
(2)市场的不均衡发展。如果各个子市场均衡发展，与均衡利润相一致，那么资金将在各个子市场上均衡分布。一旦某个子市场过度繁荣，将会导致过多资金投入到该市场，同时将加剧该子市场的繁荣，也将会带动与之联系紧密的相关市场。市场的不均衡将进一步加剧，不稳定性进一步加深。
(3)实体经济与虚拟经济背离。目前一般将经济分为实体经济和虚拟经济。实体经济的增长将导致社会财富的增长。而虚拟经济的增长并不一定带来社会财富的增长。通常情况下，实体经济与虚拟经济相一致，这时经济将会良好增长，价格也不会背离价值。一旦虚拟经济与实体经济脱离发展，那么泡沫将会形成，可能会出现虚假的繁荣。
(4)信息不完全。买方与卖方信息不对称，将会导致资产的价格扭曲，从而形成泡沫。泡沫的另一种表述就是价格扭曲，通常情况下会远远高于其基础价值。买方往往处于信息缺失一方，对于风险不能完全了解和掌握。同时，卖方可能存在逆向选择与道德风险。这些都将对泡沫的形成起到催化的作用。
2.2经济泡沫破灭
泡沫形成后，将会持续一段时间，甚至是很长一段时间。在这段时期内，我们将看到经济的繁荣。经济繁荣过程越快，泡沫膨胀越大。大多数学者认为，这时是经济的虚假繁荣，并没有导致经济真实繁荣。泡沫形成后，经济的不稳定性大大增加。经济泡沫化程度越严重，其破灭后产生的破坏力也越严重。如果恶性泡沫形成，并且市场主体不及时采取措施挤出泡沫，一旦恶性泡沫破灭，将会对经济产生致命的打击。
根据价值规律，价格是围绕价值波动的。价格在一定范围内偏离价值，是可能长期存在的。但任何严重背离价值的价格是不可能长期存在的。所以，恶性泡沫终将破裂，它没有存在的基础。
泡沫的破灭一般由外部力引起。经济泡沫是不断急剧膨胀的。通常情况下，不会是其自身破灭，而是由外在因素引起。经济中存在泡沫，则经济将呈现出一定得脆弱性，市场自动调节能力下降。如果市场机制不能抵挡住泡沫破裂的冲击，那么就将形成经济危机，出现大萧条。
经济泡沫破灭的前提是必须膨胀到一定程度。轻微的泡沫就如低通货膨胀一样，会对经济发展起到促进作用。价格可以偏离价值，但必须维持在适当的范围内。
经济泡沫破灭不一定会导致经济危机，对经济产生强大的破坏力，经济泡沫的破灭包括两种形式，一种是缓慢的挤出泡沫，例如中国股市泡沫的破灭，监管当局不停进行干预，以挤出存在的泡沫。另一种破灭是，由于外部剧烈的冲击，导致泡沫突然破灭，比如泰国泡沫。
3经济泡沫的利与弊
经济泡沫既然存在，则必有它存在的意义。由于经济泡沫与经济危机紧密联系在一起，就被误认为它只会对经济产生破坏作用，而没有促进作用。而事实上却并非这样。经济泡沫与经济危机并不是充要条件。经济泡沫并不一定导致经济危机，而经济危机也不一定源于经济泡沫。
经济泡沫对经济产生何种影响关键在于其泡沫化的程度。美国的新经济被认为是存在良性的经济泡沫，促进了美国经济长达十多年的一高两低经济发展。美国新经济泡沫化低，因而能起到促进作用。而日本经济泡沫导致其经济发展一直缓慢，源于泰国金融泡沫的破灭的东南亚金融危机使亚洲各国陷入经济萧条。
经济泡沫将会影响市场机制的调节。泡沫的存在，导致了价格的扭曲。投机大于投资，价格不能体现资产的实际价值，市场的供求状况处于极度不均衡，从而市场自动调节效率下降，甚至是市场失灵。经济泡沫将导致资源配置不合理。泡沫通常都存在于特定的某个领域，一般为股市，债市以及房地产市场。过多的资金投入这些领域，导致这些子市场投资过度，而其他领域投资不足，资源没有得到充分的利用，经济效益下降。经济泡沫将增加市场不稳定性。由于资源配置不合理，各市场发展不均衡，市场波动加剧，经济脆弱性增加。
当然，经济泡沫的存在仅非只有它消极影响的一面，也存在积极影响的一面。经济泡沫能降低过度积累，提高经济的动态效率。如果资本过度积累，在缺乏技术进步时，边际产出下降。过高的储蓄率对于经济的发展无益的。通常情况下，一个社会越节俭，越贫穷。经济泡沫，尤其是金融泡沫，将会刺激部分投资者减少储蓄，加大对金融资产的投资，从而使经济达到黄金律水平。泡沫形成的挤出效应能防止虚假繁荣以及虚假增长。
4总结
总之，经济泡沫对经济的作用取决于其泡沫程度化。经济泡沫可能促进经济的增长，也可能产生巨大的破坏作用。将经济泡沫控制在一个合理的范围内，促进经济的良好发展。规避恶性经济泡沫，需从以下几点出发：
完善经济制度。泡沫的恶性膨胀往往是信息不完全的结果。完善经济制度，降低信息不对称，能在一定程度上阻止价格扭曲以及过度的投机。完善经济体制有利于投资者理性投资，减少“羊群效应”。
关键词：房地产业泡沫风险管理经验借鉴
随着全球经济的发展，房地产业已成为世界经济发展的聚焦点。次贷危机、迪拜债务危机，使得人们更加关注房地产业的发展。房地产业的健康发展决定了经济的稳定增长，反之，房地产泡沫的膨胀，会诱发经济危机的产生。就中国本身而言，随着经济全球化的不断推进，无论是国外还是国内的房地产泡沫都对国内经济有着显著影响。
一、世界房地产泡沫的特征分析
所谓泡沫经济，是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。因此，房地产泡沫是一种表面繁荣的现象，其表现是房地产价格远远偏离了房子和土地本身所包含的真正价值。世界房地产泡沫的发展主要分为形成、膨胀和破灭三个阶段，每个阶段的都有其一定的特点，对经济造成的影响也不尽相同（如表1）：
（一）房地产泡沫特征分析
1.房地产泡沫产生于繁荣的经济环境。纵观历史发展长河，几乎每一次极具影响力的房地产泡沫大都发生在经济发展较发达地区。经济体为追求经济的进一步扩张，一系列紧密的、投资活动持续不断，再加上政府的一些扩张政策又进一步推动了泡沫的扩大。从世界范围来看，20世纪三次最具影响力的房地产泡沫分别为20世纪30年代的美国房地产泡沫、20世纪90年代的日本房地产泡沫及继日本之后，东南亚国家的房地产泡沫。其中，美国和日本都是发达国家，20世纪20年代中叶美国经济一片繁荣之象，最为显著的一个特征便是房屋建筑异常活跃，这是美国历史上房屋建筑极为兴盛的一个时期；90年代时，日本经济一片繁荣，吸引了大量的国际资本，不断推高了房地产价格。东南亚国家的房地产泡沫，以泰国为代表，泡沫的产生也是经济的持续过热导致的。从单个经济体来看，发达城市更容易引发房地产泡沫，例如美国房地产泡沫期间，纽约、华盛顿、旧金山等城市的房价暴涨50%；日本的房地产泡沫时期东京、大阪等城市房价的飙升。由此可见，房地产泡沫是经济发展到一定阶段的产物。
2.房地产投资活动动机由长期投资转变为短期套利。楼市价格不断攀升的原因是人们将不再房地产视为一项长期的投资资产，而是非理性地将房地产作为一项短期投机活动的工具以获取暴利。房产作为一项固定资产，其所代表的是一笔规模不小的财富。房地产开发商的大肆鼓吹、政府的刺激计划以及一些媒体不恰当的宣传使得投资者对房地产市场过分自信、盲目追捧，忽视了其价格上涨的不合理性。2008年美国房地产泡沫破灭的原因正是由于一些投资机构及个人投资者的盲目追逐，认为楼市价格仍会不断上升，购买了大量的垃圾债券以求在短期内获得巨大的利润，最终导致了许多老牌金融机构的破产。因此，对于房地产投资活动，人们更多地应该将其视为一项长期的投资活动，应采取理性的态度对待。
3.国际热钱的大量涌入是房地产泡沫破灭的信号灯。全球金融自由化和一体化使得金融投资活动在世界范围内更加开放和自由。但伴随而来的是金融风险的加剧。现阶段，国际热钱在全球金融市场的活跃表现，助推了楼市价格的不断上升。20世纪90年代，东南亚一些国家过度宽松的金融环境给了国际游资可乘之机，大量热钱涌入这些国家，不断推高楼市价格，当楼市呈现一片海市蜃楼、投资者热情高涨之时，国际游资的迅速撤离使得一片繁荣之间化为废墟。由此可见，国际热钱为了寻求国际套利往往会影响目标国正常的经济运行，成为泡沫破灭的推动力。
4.政府的宽松政策是房地产泡沫破灭的助推手。政府是经济活动的重要参与者，政府的任何一项政策都会影响到经济发展走向。不可否认，政府的扩张政策使得房地产投资活动日益加剧。政府对房地产的作用表现为直接作用和间接作用。所谓直接作用是指政府的刺激政策给房地产市场带来的直接效应。例如政府实施降息的刺激计划，这就意味着直接降低了开发商的开发成本，大大地刺激了房地产开发商的开发热情。而间接作用则是指政府的刺激政策会给投资者传达一定的信号，从而左右投资者的决定。由于政府是执政者，直接决定经济走向，并且政府的决策也是依据当前经济发展形势所决定，因此，投资者就会自觉地按照政府的决策来选择投资方式。例如，政府鼓励房地产业的发展，这势必就会使得大量的投资集中于房地产。此外，由于政府的决策具有一定的滞后期，因此，在经济衰退期的决策可能到了经济繁荣期
才会产生效果，这不但不是逆经济发展，反而进一步刺激了泡沫的不断膨胀。
（二）房地产泡沫的影响
1.适当的房地产泡沫有利于刺激经济的发展。事实上，房地产泡沫的存在并不意味着对经济发展就有一定的阻碍，相反，微小的泡沫是能够刺激经济发展的，也是符合经济发展需求的。房地产业是一个经济体发展的重要载体，特别是对于发展落后和发展中国家而言。适当的房地产泡沫能够刺激投资者们的投资热情，鼓励人们参与到经济建设中，从而能够扩大房地产的投资规模，拉动经济生产总值，扩大就业率，实现经济的加速发展。对于经济发展失衡地区而言，房地产也是调节均衡的重要手段。通过开发落后地区的房地产业能够带动落后地区的其他产业，如旅游、能源等产业。因此，适当的房地产泡沫正如微小的通货膨胀一样对经济发展具有积极作用。
2.泡沫膨胀阶段，房地产业及经济的运行秩序脱离正常轨道。当泡沫不断扩大，其带来的不利影响也会随之不断地放大和传递，并且超过正面影响。房地产泡沫不断膨胀，房价就会不断上升，超过居民所能承受的范围，一方面直接导致居民的购买力下降，另一方面，通过各种传递媒介将这种不利影响传递到其他行业。当一国房地产价格的增长幅度大于居民收入的增长幅度，那么居民的有效购买力就会直接下降。房地产泡沫的传递途径也是多样化的，如股票市场、债券市场等。美国房地产业欣欣向荣之时，美国房地产两大巨头房利美和房地美公司发行了大量的债券，这些债券中不乏大量的垃圾债券，当两房公司倒闭时，股票市场、债券市场就会受到牵连，产生骨牌效应。直至今日，美国仍在发行大量的垃圾债券，2010年前9个月，美国企业共计发行1720亿美元垃圾债券，创年度纪录。金融市场有巨大的杠杆作用，投资回报丰厚的同时也意味着巨大风险的产生,在当前金融环境极不稳定的情况下，极易导致投资者选择失误，造成巨大的损失。
3.房地产泡沫破灭产生的连锁反应大于任何一类泡沫。房地产泡沫的实质是一种虚拟现象，破灭是必然的结果。但是，房地产泡沫又不同于其他资产泡沫的破灭，其破坏程度更深更广。就破坏深度而言，日本房地产泡沫的破灭是最典型的案例。上世纪90年代日本房地产泡沫的破灭使得日本经济倒退十年，不止如此，直至今日，日本经济仍未走出泡沫破灭的阴影，始终处于低迷的状况。就破坏广度而言，美国次贷危机的爆发是给全世界最大的警示。美国房地产泡沫的破灭先是导致了本国金融危机的爆发，随后传递到亚洲、欧洲等地区，最终引发了全球金融危机，几乎没有一个国家能够独善其身，甚至希腊等国都面临着破产危机。房地产泡沫之所以产生如此大的影响，是因为房地产已经成为了连接虚拟经济与实体经济的桥梁，因此，一旦房地产出现问题，其传导方向是双向的，产生的影响是相当恶劣的。
房地产泡沫已经成为世界共同关注的焦点，其高度的传染性和扩散性对经济体有着重要的影响。正确认识和对待房地产泡沫的特性有助于有效地遏制房地产泡沫的产生和扩散。
二、我国房地产发展现状分析
（一）是否存在房地产泡沫？
房地产是否存在泡沫是目前中国社会关注的焦点。要判断泡沫是否存在，可以通过一些指标得到相应的信息。参考国内外学者近年来研究的成果，主要有以下几个重要的参考指标：
1.房地产投资增长率/gdp增长率
对于不同的国家，这一比值会有所不同。经济发展水平较发达国家，其房地产发展相对比较平稳，对于发展起步或加速发展的国家而言，这一指标可以相对高一些。房地产投资额增长率与gdp增长率比值在房地产复苏和繁荣阶段前期会高些,可达到2-4。本文采集了自2001年至2010年我国房地产开发投资增长率及gdp增长率，得到下图（图1）：
从图1中可以发现，近十年来，我国房地产投资开发增长率/gdp增长率一直保持一个较高的水平，基本维持在3左右，最高曾达到3.46。可见，在我国房地产正处于发展繁荣时期。
2.空置率
这一指标可以有效地判断房地产市场是否存在过度的虚拟需求，存在过度的房屋空置。2010年11月，我国商品房空置面积分类指数为103.10，而2009年同期，我国商品房空置面积分类指数仅为96.87，由此可见，这一年来，我国商品房空置面积有着明显的上升趋势。这就意味着，目前，我国房地产市场可能存在不适当的投机行为。
3.房价收入比
房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值,它是国际通用的衡量房价合理与否的重要指标,主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。自2005年以来，房价的涨幅和居民收入涨幅基本保持一致的上涨趋势。
根据上述三项指标反映的信息可以对我国房地产市场做一个基本的判断，整体而言，我国房地产市场正处于一个繁荣的时期，发展相
对过热，但自2010年，由于宏观调控政策的不断出台，这种上涨趋势正得到有效地控制。由此而言，我国房地产市场整体发展还不成熟、发展趋势有欠平稳。
（二）我国房地产特点分析
不可否认，近年来，中国房地产业的确为中国经济的腾飞作出了巨大的贡献，但事物发展的两面性又决定了繁荣背后必定存在弊端。当下，中国房地产业的发展现状主要表现出以下几种特点：
1.房地产市场存在明显的结构性矛盾，有效供给不足。据国家统计局公布的《2010全国房地产市场运行情况》相关数据显示，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。与此同时，我国目前的农村人口达到54.32%。而这部分农村人口中，有相当一部分人成为进城务工人员，这部分人口对住房的需求不断上涨，但针对这部分人群所适用的廉租房、经济适用房的供给还存在明显的不足。正是由于这部分人群对住房有着极大的需求，政府不断提出要加大对廉租房、经济适用房的供给，但实际房地产运营情况显示，国内房地产市场存在商品房供给过度、经济适用房供给不足的矛盾。
2.房价存在明显的不合理。房价的不合理性集中体现在国内的一线城市。以上海为例，有数据显示，2010年上海房价每平方米上涨4000元以上，而同一年，上海人均月收入在3500元左右，也就是说，每平米楼价上涨的幅度已经远超过上海人均月收入，此外，佑威数据显示2010年单价3万元/平方米的新房源可售面积占新房源总量的近17%，而单价在5万元/平方米以上的新房源占到5%。北京、广州、南京等地的房价也是居高不下，并且仍有不断上涨的趋势，与居民收入水平存在明显的不一致。由高房价产生了许多社会现象，例如“返乡族”、“蚁族”等新名词的诞生足以说明一线城市的高房价降低了居民的生活幸福指数。
3.国际热钱的涌入呈现增长趋势。国外金融市场、楼市呈现出了极大不稳定性，与此同时，国内政府一系列的刺激计划，宽松的投资环境吸引了大批的国际投资者。2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，其中利用外资796亿元，增长66.0%。外资的增加说明我国对外开放程度的扩大，但也对我国金融监控等方面提出了更高的要求。
三、世界房地产泡沫对中国房地产的启示
从中国房地产业的现状分析中可以发现，目前国内房地产市场的发展前景不容乐观，而国际房地产市场一个又一个泡沫的破裂足以使我国投资者和各类机构引以为鉴。因此，应从以下几个方面着手，努力控制房地产泡沫的产生和扩大：
（一）实施“两手抓”的监管措施。所谓“两手抓”的监管措施是指从国内、国外两方面共同加强对经济的监管，做到“杜内忧、防外患”。首先应是“杜内忧”，加强国内房地产市场的监管，可以从土地的审批、银根的松紧、房屋的建设等方面加强监管。要严格土地的审批，对于土地的开发用途、销售期限等作出明确的规定；严格控制银行信贷，适当收紧银根，使房地产业市场化程度更加明显，尽可能通过市场化的手段解决市场问题；对于房屋的建设，尽量做到延长房屋的使用寿命，间接增加供给。我国房屋使用寿命平均为70年，但实际只能达到五六十年，即使如此也远不如欧美等地区，欧美等发达地区的房子使用寿命远超国内，至今仍有不少具有百年历史的房屋在使用中。“防外患”就是要求本国具有更加完善的法律法规和应对风险的措施。由于国外房地产泡沫可以通过多种传递途径进入中国，因此，“防外患”必须从整体出发，加强各方面的风险控制能力。
（二）建立房地产风险管理体系。房地产的重要性已不言而喻，房地产泡沫的危害性也显而易见，因此，有必要将房地产管理纳入一国全面风险管理体系中。正如其他风险管理体系，房地产风险管理体系也应包含预警机制、管理机制、防范机制、化解机制及监管机制等。通过建立一套相应的指标体系，将各类指数作为考察指标，如房屋出售价格和租金比、房价与收入比、房屋空置率、房地产投资增长率与gdp增长率比等纳入指标体系，针对这些指标设定不同的风险警戒线，进行时事防控、监督和管理。同时，对于泡沫破灭后可能产生的影响也要有相应的化解机制，努力将可能造成的损失降到最低。更重要的是，房地产风险管理不应只是银行或者政府一类机构的责任，而应引起全社会的重视，只有这样，才能保证房地产的稳健发展。
（三）积极发挥政府这只“背后的手”的职能。政府的特殊地位赋予了政府特殊的职能，政府是经济活动的参与者也是决策者，政府制定货币政策的原则是“逆经济”风向行事。通过对几次大的房地产泡沫的产生和发展的分析，不可否认，政府的决策起了至关重要的作用。第一，政府有责任改变经济增长的方式，目前，我国强调拉动内需，正是为了减少“以出口”
拉动经济增长所带来的风险；第二，政府应对存在的结构性矛盾予以重视，出台优惠政策鼓励开发商建造经济适用房等房型，以满足我国大部分居民对房屋的需求；第三，相关部门必须出台措施对不合理的房价进行治理，对于靠房地产谋取暴利的企业应给予严厉打击；第四，对外国投资政府也应该予以足够的重视，以防国际热钱趁势进入我国房地产业，恶意炒高楼房价格，以紊乱房地产业的经营秩序。对于房地产企业的准入和退出都应该制定明确的规定。
（四）创造良好的金融生态环境以保障经济的稳定运行。我国金融市场的建设还不成熟，金融生态环境的建设还有待改善。首先应从体制、制度着手，处理好各类利益相关者之间的关系，处理好政府与金融机构之间的关系，处理好个人投资者与机构投资者之间的关系；其次，推进诚信文化建设，诚信是金融活动展开的支撑点，一旦诚信出现问题，那么整个金融体系就会崩溃，为此，应当建立有关诚信的立法，持续推动社会信用制度建设、促进信用服务业发展、开展诚信文化创建活动；第三，完善全面风险管理，加强风险防控、风险管理、信息披露等一系列环节，尽可能地将风险造成的负面影响控制住，保持我国经济环境的相对独立性。
（五）树立投资者正确的投资意识。树立投资者的正确投资意识是防止房地产泡沫产生的最有效的手段。随着金融创新的不断深化，人们可选择的投资工具及范围不断扩大。顺应人们日益高涨的投资需求，正确树立人们的投资意识，从源头抓起，能够有效地防止风险。一些公共服务机构可以定期举行公众宣讲活动，宣传金融基础知识；企业也可以深入群众，对公众的投资困惑进行解答；金融机构则有责任让投资者充分了解到理财产品面临的风险和相关知识。房地产投资作为一项投资活动，不应企图通过短期的投机活动获取利润，而应当视其为一项长期持有的投资工具。投资者对待与之相关的金融衍生品也应该抱有谨慎的态度，不应追赶潮流、盲目跟从。
【论文关键词】金融泡沫;投机资本;房地产泡沫
一、引言
从1636年荷兰的郁金香泡沫到2008年的金融危机,近400年的时间里,人类在金融领域取得了长足的进步,金融工具不断丰富和完善,但再先进的金融模型似乎也无法阻止金融泡沫的产生,而投机资本正是催生泡沫的主因,特别是随着国际金融一体化的推进,金融资本在国际间大范围流动的阻力越来越小,交易成本越来越低,这种资金无摩擦的流动使得金融泡沫更容易产生,规模和影响也越来越大。例如08年美国的房地产泡沫破裂导致全球陷入金融危机,至今都未能完全恢复。本文正是试图探讨投机资本是如何催生金融泡沫,金融泡沫的产生直至破裂具有哪些特征,最后具体到我国目前的房地产泡沫现状及解决途径。
二、投机资本的利与弊
牛津字典对投机的定义是:对商品、股票和证券等的一般性买卖行为,与普通交易或投资不同的是通过市场价格的上升或下降来获取利润。根据这个定义,所有那些买入(卖出)某一样资产只是为了今后能够以更高(更低)的价格卖出(买入)的交易都是投机性交易。而以投机性交易为运作手段的资本就称之为投机资本。
投机交易依靠不确定性而存在,不确定性既是投机交易的利润来源,同时也是风险的源泉。但投机资本的存在对金融市场的发展是有好处的,并且是必不可少的。期货市场就是最好的例子,众所周知,期货交易由于高杠杆化,具有高收益、高风险的特征,然而最初期货交易的诞生却是为了规避风险,也就是套期保值交易。一直到今天,期货市场存在的主要目的就是为了帮助生产者通过套期保值交易规避价格波动的风险,同时为商品进行合理定价。但是如果市场中仅有生产者或称套期保值者,出于交易者人数较少及交易方向趋同等原因,套期保值交易往往难以达成,这时就需要众多的投机者进场交易。于是期货市场的存在就可看作是套期保值者通过放弃盈利的机会,将亏损的风险转嫁给投机者,而这各取所需。目前期货市场上绝大多数的交易者都属于投机者,正是投机交易的存在,使得期货市场可以发挥其应有的功能,为实体经济的健康发展做出贡献。
然而投机之所以为人所厌恶,是因为投机交易和投机资本在发挥其应有作用的同时会产生一个副产品——金融泡沫。金融泡沫是指由于过度的投机,使得金融资产价格严重高于其合理的价值的经济现象,这种价格和价值严重偏离的状态难以长期持续,一旦无法为继,资产价格就会快速大幅下跌,导致泡沫破裂。如同投机一样,金融泡沫也有其两面性,在泡沫产生和膨胀阶段初期,其为经济发展提供了新的增长点,经济快速增长,金融资产的持有人也从中获取了丰厚的回报。然而随着泡沫进一步膨胀,价格偏离价值的程度越来越严重,赚钱效应使得人们开始盲目、疯狂,产业资本不满足于实体经济的利润率而转投金融领域,虽然虚拟财富依然在增长,但是其对实体经济发展的贡献已经越来越小,甚至阻碍了实体经济的发展,最终出于各种原因导致泡沫破裂,由于资产价格严重下降,资产持有者面临巨额亏损,同时债务违约等问题相继出现,导致银行、保险等金融领域资产状况迅速恶化,同时,商品价格的剧烈波动也会通过成本、需求等途径波及实体经济,导致经济下滑甚至产生萧条。
综上所述,投机资本的存在有其必要性,但必须加以控制,否则只会产生一个又一个的金融泡沫。
三、金融泡沫形成至破裂的过程
1.泡沫的形成
根据普林斯顿经济学家Jose′A.Scheinkman和熊伟的研究,泡沫的产生是源于投资者对于重大经济问题的意见不一致。具体过程多空双方对价格的走势有很强的分歧,看空的投资者会抛售甚至做空,但是由于做空的成本非常大,而且风险也很高,所以一般的投资者都不会站在空方这边,这样多方天然就占优势。当价格上升的时候,空方就损失惨重,促使价格进一步上升。而多方以胜利者的姿态出现,引来更多的新投资者,形成了一个“良性循环”。由于市场上有很多群投资者,当一批投资者认为价格过高时,总有另外一批投资者进入市场推高价格,或者是原来看空的投资者转变观点。在不同群体的投资者的推动下,价格会越来越高,泡沫形成。
如果从宏观流动性的角度分析,金融泡沫的产生可以分为两种情况:一种是整体流动性泛滥导致,这时金融泡沫往往产生于资金容量庞大的资产领域,例如股市、楼市等,这样的泡沫往往持续时间较长,规模和影响也较大。但要注意宽松的货币政策只是引发泡沫的可能诱因,但不是充分条件。例如日本在过去20年间长期实行“零利率”的政策,但是依然没有再度引发资产泡沫。另一种是结构性流动性泛滥,也就是市场上整体资金并不十分宽裕,但由于难以寻找到良好的投资标的,使得投机资本集中于少数资产领域,这些资产类型往往是之前被资金关注较少,因此具备足够升值空间的品种。这种情况下产生的泡沫往往存在于一些小众化的投资品市场,例如艺术品、珠宝玉石、红木家具等,这种投资品市场往往依赖其稀缺性而存在,因此资金容量较小,相应对整体经济的影响也有限。
在泡沫的形成阶段,价格刚刚开始偏离其价值,但因投资者对资产价值的判断没有统一的标准,这时候市场中可能有相当一部分的投资者并不是以“投机”为目的的,而一旦价格开始推升,赚钱效应显现,嗅觉敏锐的投机资本就会大举入场,为价格加速上涨提供动力,也就进入了泡沫的膨胀期。泡沫膨胀
泡沫形成时价格的走势是稳步上升,但是进入膨胀期后,价格会加速上涨。在泡沫膨胀期会出现下列的现象:理性的投资者从一开始就看出了泡沫的存在,因此做空或观望。赚到钱的投资者开始抛出手中的筹码,但是有更多的新投资者进入,所以价格还是加速上涨。很多新进入市场的投资者赚到钱,在新闻媒体的报道下,这些人成为众人羡慕的对象,而更多的人也决定一试身手,价格被进一步推高。最初理性的投资者开始怀疑自己的初始的判断,由于害怕错过这次机会,所以也开始买入。在不同的投资者之间,分歧仍然很大,看空和看多的投资者都占相当大的比例。
3.泡沫破裂
泡沫持续膨胀,直到有一天,当资产价格上涨到几乎没有人愿意接受的程度,或者市场上出现重大转变时,泡沫到达了顶点。这时几乎所有的投资者终于达成了价格过高的共识,因此一同抛售。而此时,由于很多投资者承担了过大的风险(比如借债买房或炒股),价格的下跌导致他们(以及他们的债务人)的财务状况急剧恶化,泡沫破灭了,价格的下滑比上升时还要快。这就是着名的明斯基时刻。一般来说,泡沫上涨期(形成、膨胀)和下跌期(崩溃)的用时比例大约为5比3。即如果是一个持续8年的泡沫,其中5年是上涨,3年是急跌。
四、我国房地产泡沫分析
我国目前宏观经济的一大难题就是高企的房价。特别是北京、上海等一、二线城市,房价已经上涨到了百姓难以承受的地步。因此,政府出台了一系列的政策以求平抑房价,如收紧银行房贷,出台限购政策,大力推进保障房建设等,目的就是为了通过抑制投资性购房需求,同时提高保障性住房供给,使房价回归合理区间。
那么我国目前是否存在房地产泡沫呢?通常,房价在很长一段时间内持续快速上涨可能是出现房产泡沫的预警信号之一。就中国而言,过去10年城镇新建住房平均销售价格年均上涨了9%,09年涨幅则达到了两位数。在一个城镇居民可支配收入年均增长10%的经济体,房价以这种速度上涨也不让人意外。不过,官方公布的房价数据并没有按地段或质量进行调整。由于销售的大多数新建房屋往往距离市中心越来越远,官方的房价数据并不能准确反映出房价随着时间推移而上涨的真实情况。中国最大的二手房中介公司——中原地产也公布大城市二手房销售均价。中原地产的数据显示一线城市平均房价的上涨幅度远高于官方数据反映出的情况。用来评估房地产泡沫的一个常用指标是房价收入比——即一套住房的平均价格相对居民年可支配收入的比率。而中国的房价收入比非常高:老百姓通常得用9到10年的收入才买得起一套房;而在一些大城市,这一比率最近攀升到了20年。在发达国家,房价收入比通常在4-6年。另一个与房价相关的指标是租金回报率,也就是房屋不动产的资产回报率。据中原地产的统计显示:目前一线城市房产的租金回报率已经跌破了3%,上海更是已经接近2%。这一回报率已经低于银行定期存款利率,说明目前投资房地产的资金并不以收取租金为获利手段,而是依靠房地产价格的上涨,属于典型的投机资本。其实,我们可以用更简单的标准来判断,当绝大多数人都认为房价过高了,买不起房了的时候,就可以断定房价存在泡沫。
与一般的金融泡沫相比,楼市的运行规律稍有不同。楼市泡沫的推动力主要是恐惧。在泡沫的形成阶段,只有比较富有的人群才买房,而随着房价的增高,原来不具备买房实力的人群陷入对未来的恐慌,从而以“倾家荡产”或“创新”的方式加入楼市。因此,市场上会出现各式各样的新奇现象,比如高价倒卖楼号,合伙买房等。另外,楼市几乎没有做空机制,因此理性的投资人最多也就是观望而已,这样楼市就被多方完全占据。另外一个推动楼市上涨的因素是卖方的“惜售”行为,具体表现为新楼盘推迟开盘以等待高价,或者二手房卖主在签约前后仍多次涨价等。惜售行为在泡沫上涨期会助推价格上涨,但是在泡沫崩溃期会导致卖方不能及时止损,加大损失,从而进一步压低房价。在某一个时间,多方的热情退去或是遇到重大的经济或政策环境转变,价格开始下跌,此时市场会等待原来观望的购房人购入从而继续抬高房价,如果还是没有人买房,这就是房价见顶的信号,楼市泡沫开始破裂。
关键词：经济；金融；股市；股市泡沫
股市泡沫是指股票价格持续上涨导致其市场价格高于基础价值的经济现象，泡沫的膨胀和破裂对经济发展的危害很大。面对全球性的金融危机，股市如何向健康良好的方向发展，以及如何避免和减小股市泡沫带来的危害，是现阶段的一个重大问题。而作为“保守经济”下的中国，更应该在充分认识股市泡沫的基础上，采取积极的措施，促进经济的发展。因此，关于股市泡沫的研究是客观和现实的要求。
一、股市泡沫的成因
1.证券市场本身的系统特性是股票市场泡沫的根源
证券市场交易对象的虚拟化、符号化，使得股票市场上的各类投资者有了自由和充分的理由去根据自己的需要理解股票的价值。当股票市场的某些权威机构和人士对某只股票做出了某种价值理解后，很容易得到市场的响应和认同，从而产生市场一致认同的偏离真实价值的理解价值，泡沫便产生了。
2.流动性过剩，大量资金流入股票市场
人民币升值以及人们对人民币升值的预期，大量国外资金流入股市，导致股价攀升。油价持续高涨，石油美元一直在全球范围及新兴市场寻觅投资机会，部分资本流入中国资本市场。日元利率低，日元的利差交易带来了大量流动资金。中国国内储蓄率居高不下，a股市场流通部分市值仅占储蓄总额的10％。此外，由于经常账户顺差不断增加，中国的财富亦以每月超过200亿美元的速度增长，官方外汇储备总额现已超过15万亿美元。拥有如此巨额的流动性资金，股票市场存在出现泡沫的风险。
3.股票市场的体制不完善
首先，政府行为发生扭曲。一是政府对股票发行上市的严格管制取代了市场机制；二是股票交易管制不合理。其次，监管部门行为发生扭曲。一是监管行为扭曲，我国证券市场监管活动的行政化、短期化、随意化造成了股票市场的大起大落，加大了市场的泡沫；二是制度执行不力。监管制度执行不力使投资者的利益得不到应有的保护，从而使中小投资者行为取向短期化，加大市场主体的投机动机。
4.股票市场可供交易品种少，供求不平衡
目前我国的资本市场只有股票、债券的现货市场，缺乏期货、期权及其他金融衍生品市场，其结果是资本市场只有做多机制而没有做空机制，远没有期货市场中特有的价值发现功能、套期保值功能和风险规避功能，大大抵消了资本市场本身所固有的优点和优势。
5.机构投资者扮演庄家角色，中小投资者的投机心理
大量的庄家充斥股市，人为地放大了市场中的“博傻”机制。庄家利用资金、人力、信息、工具、舆论的优势，把自己控制的股票价格拉起来，使它的价格远远大于其实际价值，人为地制造泡沫。投资者的心理因素占据着股市波澜的主导地位。中小投资者有贪婪与恐惧等心理，他们中的大多数又表现出“羊群效应”和“博傻心理”。伴随着这些因素，股价在短期内震荡不止，长期内又泡沫堆积。
二、中国股市泡沫过大的危害
股市泡沫过大乃至泡沫化，不仅会对股市的稳定和健康发展造成危害，而且也会扰乱正常的经济秩序，甚至引起社会政治动荡。从我国来讲，股市泡沫过大的危害主要表现在以下几个方面：
1.破坏宏观经济稳定
在金融泡沫泛起之际，整个经济表现出一片繁荣景象。股票指数节节攀升，银行的账面资产也越来越多，政府税收不断提高，人们的财富似乎随着泡沫的不断膨胀而越来越多，整个社会弥漫着过度乐观的情绪。金融泡沫的膨胀会增加人们对资金的需求，银行会提高利率以取得更多的利润，而在投机狂热时，人们不会因为高利率而止步投机，相反他们对泡沫膨胀的收益率预期更高。利率升高又会抑制对实质部门的投资，减缓经济的增长。高利率会促使银行扩大信贷，放松银根。投机气氛会越来越浓，按照“博傻”理论，最后一个傻瓜必须承受泡沫破裂的损失，这往往又会形成银行的不良贷款。当泡沫破裂时，股票价格一落千丈，人们对未来的预期也从过
度乐观到极度悲观。
2.削弱了股票市场融资的功能
股票市场泡沫过大，股票既缺乏长期投资价值，又使股市风险性不断增大，一旦泡沫破裂，股市步入熊市，不仅会套牢一大批投资者，而且也会削弱股市为企业提供直接融资的功能，甚至于使股市丧失融资的功能。
3.损害了股票市场优化资源配置功能
在市场经济中，股票市场除了为企业提供直接融资的场所外，更重要的是提供一种优化资本资源配置的机制。我国现阶段，有效发挥后一种功能具有更加重要的意义。但在股市存在严重“泡沫”的情况下，股市优化资源配置的功能难以有效发挥。
4.滋生地下经济和非法活动
金融泡沫的泛滥助长了地下经济和非法活动的蔓延。由于金融泡沫膨胀可能给人们带来预期很高的收益，而通过银行借贷额度有限，这就驱使一些人通过非法集资获得资金，用于金融投机来获取泡沫膨胀的收益。此外，有一些人利用泡沫诱发的发财梦，通过许诺高利率进行非法集资，而他们既不将这些资金用于生产，也不用于投资，而是拆东墙、补西墙，借新债还旧债，使许多受骗者血本无归，损失惨重。
5.败坏社会风习
如果金融市场上充满了由于非理性投机而导致的泡沫，那么实质经济就倾向于变成的副产品。当整个社会热衷于泡沫“”时，不仅影响实质部门的生产，而且还会败坏社会风气。人们重投机而轻生产，奢侈浪费和贪污腐败严重，从而破坏社会的稳定。
三、中国股市泡沫的解决措施
我国股市泡沫产生的根本原因在于转轨经济背景下政府行政干预导致的内部人控制。解决这一问题的思路就是深化产权改革，减少行政干预，通过市场竞争培育真正的市场主体，消除因行政干预导致的股市泡沫。具体的解决措施主要有几下几种：
1.减少行政干预，加速非流通股流通
首先应消除行政干预的制度基础，重构股票市场的统一股权基础，把非流通股转化为普通股。为减少非流通股流通对市场的冲击可以采取两个战略步骤：第一步是终止非流通股增量；第二步是一步到位化解非流通股存量。
2.加快法制建设，提高监管水平
要完善监管的法制环境，特别是建立适应市场经济要求的法律体系。建立完善的多层次监管体系，使监管活动市场化。建立证券民事责任与赔偿制度，加强对弱势群体的保护。
3.深化产权改革，规范中介机构
规范中介机构的目标是让市场机制发挥作用，将中介机构转变为真正的市场主体。包括：深化中介机构自身的产权改革；加大中介市场竞争和监管力度。
4.加强公司治理，完善激励与约束机制
公司股权结构与治理机制之间具有相关性，通过调整公司的股权结构可以完善公司的治理机制。包括法人治理结构的重构、对内部人控制的控制、经理人激励与约束机制的强化。证券监管机关一定要针对股票交易加强监控，对大笔对倒、主力联手行为严厉惩处，改变长期以来无庄不成市的局面。同时，应加强对会计师事务所、律师事务所等中介机构的管理，保护中介机构在市场经济中的公正性和独立性，把好上市公司财务报表的关，为投资者提供准确、真实的信息，为他们作出理性的判断提供依据。证券监管机关还应加强对游资、尤其是银行的违规资金的管理，避免巨量短期的资金进进出出，加大股市泡沫，扰乱金融秩序。另外财政赤字不向银行透支，不搞货币非经济发行(经济发行中包含经济商品化所需的货币)，防止金融资金膨胀。
5.改变投资者结构，培育机构投资者
我国股市投机盛行的主要原因是由于机构投资者太少，股市缺乏稳定的资金供给和有效的市场竞争。因此，应大力培育机构投资者，包括：超常规发展开放式基金；加快金融机构上市的步伐；扩大保险基金和社保基金人市的比例。让那些专业的机构投资者代为理财，合理分工，各善其长，散户可以专注于工作或生意，当然并不限制那些具有专业知识的散户直接投资股市。
6.引导投资者理性投资
我国股票市场上的投资者普遍具有非理性投机心理，从而形成了股市泡沫过度膨胀与非理性投机相互推动的恶性循环。通过多种渠道的投资者教育，使投资者正确认识市场风险，增强风险意识和自我
摘要：任何国家，判断房地产泡沫的指标都是房价和收入比，综合分析比较房价、GDP和CPI的增长速度之和的关系。目前，上海的房价和收入比例差不多达到了6：1，深圳5：1，在房价极其低的三四线城市，二者的比例也达到了2：1的水平。如此看来，中国的房地产的泡沫破裂似乎是必然趋势。然而，中国讲房地产的泡沫问题将近5年，期间，无数人预测房地产崩盘，在争论中，房价不断高升。现实现象凸显中国房地产泡沫的严重性和复杂性。相比较于美国、香港和日本，中国的房地产泡沫本质上与其不同。
关键词：房地产泡沫；特征差异；泡沫可控
一.中国房地产泡沫问题与美国、香港和日本的差异
中国房地产泡沫未破裂，究其原因是泡沫问题本质特点的特殊性，然而，美国、香港和日本的房地产泡沫破裂都具备这样的特征：
1、房地产的绝对泡沫。绝对泡沫就是指供需之间的矛盾导致的失衡问题。供给大于市场可以容纳和吸收承受的合理需求，当市场可承受和接受能力远远小于市场供给时，市场不能有效地接纳超出部分的供给，超出部分的供给变为无效需求。
2、房地产泡沫发生在城市化的完成阶段。城市化是社会进步和经济发展的独特指标，标志着社会发展水平的提高，农村人口向城市的转移，增加了城市本身的住房需要。城市人口的剧增引发房地产行业的迅速升温，城市人口的住房问题成为城市化进程加快的首要难题。房地产价格迅速增长，当城市化进程不断推进的过程中，房地产价格不断上升，城市化完成阶段，上升到房地产价格的顶端，即形成将房地产炒热的泡沫趋势。城市化完成时房地产市场的成熟期，排除掉城市未来的发展空间可能性，在城市房地产数量基本固定的前提下，房地产泡沫问题十分突出，并且在一定程度上造成房地产泡沫的破裂。
3、短时间房价上涨迅速，房价被炒热，投机者出现。美国、香港和日本等发达国家房地产价格在较短时间内急剧上升，速度惊人，在地区房地产总量相对稳定的基础上，房地产的价格不单仅仅手段需求因素的影响，而且受到价值量的决定性操作。房地产是高价值高收益性资本，占有大量资本的投机者借机试图垄断房地产价格，将现有的资金转变为房地产的实际掌握者，在市场的调节之外，进行主导性的自控，根据自己的意志掌控房地产价格。
4、国家宏观经济问题暴露。80年代日本的经济处于大崩盘状态，98年亚洲出现金融危机。如此，当日本、香港等地房地产泡沫破裂时，地区经济都处于缺少政府扶持的孤立无援的境地，缺少国家政府强有力的宏观调控和国家经济发展的实力支持，房地产总体的趋势是没有希望的，房地产泡沫的破裂也是必然的结果。
5、购房者资金欠缺，需要大量借贷，导致房地产市场信贷资金的大量涌入。房地产市场需求高涨，城市人口中手持资金是有限的，且相对于已经炒热的高额房地产价格来说已经远远不能支付，远超过了城市工作者的自身承受和支付范围。这样，购房强烈需求的引导下，越来越多的购房者将资金弥补方式扩展到银行借贷等方式，不考虑银行借贷承担的各种税收和利率问题，只着眼于眼前购房难问题的解决。当信贷资金大量涌入房地产市场后，购房者的偿还能力是受到种种因素制约的，长时间的借贷资金使房地产市场不堪重负。
二、中国的房地产市场泡沫的特点
中国的房地产的泡沫，在整体上看具备的可控性，体现于泡沫的规模和数量的可控制。在我国的宏观经济相对稳定的大前提下，房地产泡沫基本上不存在破裂的危险。例如在96年、08年的经济危机的情势下，房地产泡沫只是局部范围内的下降，而非整体性的完全破裂。另外在部分地区房地产价格下降到一定程度后的一段时间内可以维持一个极低的增长速度，经济发展规模和水平趋于上升和缓和时，房地产泡沫有可以不断进行自身的消化。宏观经济大萧条局面，不排除泡沫大范围程度破裂的可能。泡沫的破裂将导致失业人口的增多，中小企业和地方政府的倒闭和破产。
中国房地产泡沫的可控性，归于房地产泡沫以下本质特点：
1、中国城市化进程迅速。
与日本和香港不同，我国城市化进程是在政府操纵房地产为基础和支撑的，投资房地产主要着眼于未来房地产可能带来的价值回馈和预期，而非只看中与现有的有限数量的投资回报。我国房地产市场尚不完全成熟，存在很大的发展空间和潜力。
大周期和小周期论可以很好地阐释房地产与城市化进程之间的关系。一般来说，一二线城市的大周期（即一次城市化进程所需时间）是20-30年，三四线城市需要30-40年，在周期范围内房地产将经历起步期、成长期、成熟期和衰退期不同发展阶段，在不同的发展阶段存在小周期（即每个不同时期城市化进程所需时间）。
2、中国人口基数大。14亿人口的海量需求和有限的房地产供给之间的巨大差距，拉大了房价，然而高收入家庭承受能力很高，收入远高于社会平均收入，然而大部分收入者的收入无力支付住房。推测未来中国的房价与收入比例下降趋势的必然，将达到收入者收入与房价支付能力趋于平衡的状态。
3、中国的人口密度不一样。中国地大人多，但是整体来说，人均可用土地非常少，而且目前土地的集约利用率很低。而美国等地方不一样，地广人稀，所有中国永远达不到他们的居住条件，中国的房价和收入比也达不到他们的水平。
4、付款方式决定我国房地产泡沫的可控性。相对于西方国家首付比例极低，仅仅依靠大量的信贷资金为资金来源的房地产付款模式，我国目前的情况是，首付付款3成，二套5成，3套以上首付款更多的方式。在国家对房地产调控前，房地产市场一次性付款的比例高达20%，调控后，上升到40%。（作者单位：外交学院国际经济学院）
参考文献：
[1]《泡沫经济与金融危机》徐滇庆中国人民大学出版社2000
[2]《泡沫经济学》野口悠纪熊三联书店出版社2005
关键词：房地产泡沫；国民经济；供求原理；对策
中图分类号：F293.35文献标识码：A文章编号：1001-828X（2015）005-0000-01
一、前言
随着改革开放进程的推进，中国的经济迅猛发展，房地产作为国民经济的基本承载体和经济繁荣的基本支撑点，得到了快速发展。由于房地产商品特殊的商品属性及价格形成机制，整个市场的投机氛围浓厚，出现了房地产投资增幅过高、房价上涨过快等现象。
二、房地产价格上涨的原因
近年来，我国的房地产业取得了很大的成绩，但由于受高利润的诱惑，一些地方政府对房地产高速增长目标过分追求，导致房地产价格持续上涨，形成了所谓的“房地产泡沫经济”。
（一）供需不平衡
房地产行业是较易出现价格泡沫的经济领域，这是由房地产行业所具有的特征决定的。房地产业的资源基础是土地，而土地是现代社会最稀缺的资源，其供给量难以随需求的增加而增加。
（二）城镇居民人均可支配收入的影响
城镇居民的收入水平是衡量居民购买力的重要指标，同时也是支撑房地产价格的重要指标。随着经济的快速发展，城镇居民年可支配收入一直处于迅速增长中，城镇居民收入和支出支撑着房地产价格的上升。
（三）通货膨胀的影响
根据近几年国际上的部分国家和城市情况能看出，投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性。因此，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。
以上引起房地产泡沫的原因表明，房地产市场的需求具有极大的不确定性，而供给较为稳定，供给与需求在时间上易于错位，可能同时出现总量矛盾和结构性矛盾，总量矛盾容易导致价格大起大落，而结构性矛盾则会引起房屋空置，这是形成房地产泡沫的内在基础。
三、房地产泡沫的危害
不断上涨的房价和越演越烈的房地产泡沫将对中国的宏观经济产生不利影响。房价不可能持续上升，泡沫也不可能越来越大，迟早有一天泡沫会破裂。
（一）抑制了居民的消费
房价上涨过快使得居民负担过重的房贷，抑制了居民的消费。由于预期房价会继续大幅上升，因此许多家庭会为了积攒首付款和支付月供款，减少在其他方面的消费，住房的需求明显挤出了工薪阶层的其他消费需求。在金融形势严峻的今天，这无疑削弱了我市刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的绊脚石之一。
（二）贫富差距扩大
房价增长过快拉大了贫富差距，富人变得更富、穷人变得更穷。中国人的个人住房拥有率约为80%，大部分人通过购房使公有住房变成个人住房，还有许多穷人没有自己的住房，穷人为了买房除了要背负房贷还要东拼西凑，这样穷人会变得更穷。还有一些富人利用自己闲置的资金炒房使自己变得更富。这无疑会扩大贫富差距。
（三）威胁中国的宏观经济稳定
泡沫破裂之后，受到冲击的首先就是宏观经济稳定。在房地产泡沫下，房地产投资既是宏观经济增长的一个发动机，也是宏观经济的晴雨表。通过资金链和对产品市场的影响，房地产价格的跌落将导致宏观经济的“多米诺骨牌效应”，最终诱发宏观经济衰退、通货紧缩、投资骤减、需求下降、增长率降低等一系列严重后果。
四、缓解房价上涨的对策和建议
经过以上的分析可以看出，房地产泡沫形成的根本原因有两个：一是土地的稀缺性和虚拟性。二是投机的从众性。此外，相关数据的准确性和可靠性尚待提高，行业信息不够健全、无法做到及时。为此，要防范与治理房地产泡沫，就要从根源入手，丰富投资选择，规范土地制度，引导消费行为，健全房地产金融体系。同时，要增强市场是信息的流通，尽量避免群体性的非理。
（一）调整产业结构，改善供求关系
房地产商品供求不平衡，房地产产业结构不合理，是引发泡沫产生的催化剂。因此，要想规范房产市场秩序，关键要做到对产业投资结构的全面调整，优化升级。
（二）规范土地市场，加快
物腐虫生，土地资源的稀缺性与价格的虚拟性是吹大房地产泡沫的重要原因。我国土地公有制这一特点，使得地方政府作为供应方在市场上占据了绝对垄断地位。因此，要想抑制房地产泡沫不断膨胀，就要加快土地制度改革速度，规范土地交易市场秩序，提高土地利用及管理效率。
（三）健全理性预警，引导理
由于房地产信息的不对称，以及投资者的非理会导致房地产经济局部过热以及市场上泡沫问题的产生。可以想象，如果没有充分、及时的数据与信息的支持，人们就很难正确判断投资趋势与风险程度，更无法做出理性的决策。
五、结语
目前中国迅速上涨起来的高房价和强劲泛起的房地产已成为社会最关注的热点问题之一。房地产泡沫的形成和破裂过程实际上是房地产价格机制作用的必然结果，这个过程完全可以用弹性理论、供求原理等最基本的西方经济学理论给予解释。可以说，房地产泡沫是市场机制发挥作用的一种典型形式。但是，其结果又会导致社会福利损失，出现市场失灵。这些市场失灵现象的存在，都说明房地产行业更需要政府干预。但政府也是经济人，政府干预不是万能的，政府失灵甚至比市场失灵还要可怕。因此，如何在房地产领域既克服市场失灵又防范政府失灵，是有待进一步研究的课题。
参考文献：
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[2]沈悦.房地产价格和宏观经济的关系研究[M].北京：中国水利水电出版社，知识产权出版社，2006，12.
[关键词]地产泡沫形成机理政府行为房地产价格
一、房地产泡沫的内涵
迄今为止,经济学界对此尚无标准定义。西方的经济学家对“泡沫”的争论以久,正如金德尔伯格在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”辞条中写道:“在编写本辞条时,理论界尚未达成对泡沫的一致同意的定义;至于它是否可能发生,也没有一致的看法。在辞条中金德尔伯格将泡沫界定为“一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主――这些人一般只是想通过买卖牟取利润,而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转,接着就是价格暴跌,最后以金融危机告终”。弗拉德与加伯认为当实际市场价格正向地依赖于它的预期的变动率时,资产泡沫才会产生。具有理性预期的经济主体不会有系统性的预测误差,所以,价格及其预期的变动率之间的正相关就意味着价格与其实际的变动率之间也有类似的关系。在这种情况下,由于对价格变动的套利行为及自我完成的预期就会使实际价格变动脱离市场基础,这种情况叫价格泡沫。英国经济学者乔纳丹•泰纳鲍姆认为世界经济的架构是倒金字塔,下层是实物资本,上层是金融衍生物及虚拟资本,泡沫是虚拟资本缺乏实物资本的保证而过度膨胀的结果。我国学者曹振良对“资产泡沫”的内涵进行深入研究,人为资产泡沫是任何形式的过度投机;资产泡沫是一种资产的价格持续上涨到很高的水平直至崩溃;它是一种投机性冒险,除非有无数个参与者,否则,泡沫在本质上是非理性的;资产泡沫是指一个机构为谋取暴利,以欺骗手法将一种物品或股票的价格抬高到远远高于它的实际价值之上,最后就像气泡破裂那样,其价格猛然下降,使买主蒙受巨大损失;是买卖资信欠佳的公司以股票进行投机,使股票的价格远远高于它的实际价值。可见,“房地产泡沫”就是通过各种狂热的活动如房地产开发商向银行大量贷款开发房产,高额售房;还有一些购买者购买多套商品房为转售或者出租来赚取利润的投机行为使得房地产的价格猛涨,若干倍地远离其价值,这种若干倍地猛涨形成的高价的价格,不能长期维持,虚高的价格最终会像泡沫一样地破灭,这就是房地产的泡沫经济现象。
二、房地产泡沫的形成机理
1.房地产的固有特性是形成泡沫的基础
房地产自身的固有特征表现在:其一,稀缺性。由于土地自然供给的刚性以及一定社会经济条件下土地经济供给的有限性,因此土地始终是稀缺的。稀缺性则意味着其资产存在着价格上涨的巨大可能。其二,耐久性。土地作为重要的载体,如果得到科学利用可以实现永续利用,而土地之上的建筑物经济持续时间通常也可以达到数十年之上。其三,需求的强劲性。人类的一切生产和生活活动都是在地球上进行的,都需要一定的物质空间作为生产和生活活动的载体,因此客观上存在着对于房地产的需求。同时,随着世界范围内城市化、工业化大规模的展开,这种需求增长表现得越来越明显。
人们的习惯性思维中还是在传统的经济理论中,房地产一直被认为是一种最重要的实物资产,土地和建筑其上的房屋不但是最真实的物质财富形式,而且是创造和生产其他财富的原始要素。但是在现代经济中,房地产还是一种重要的投资品,其具有虚拟资产的重要特征并呈现出越来越明显的趋势。在一定程度上,由于房地产具有虚拟资产的特征从而使得泡沫现象在房地产界更加易于发生。
2.房地产投资需求缺乏真实需求支持是形成泡沫的根源
房地产泡沫产生的直接根源在于房地产市场中的投资需求缺乏真实需求的支持。对于房地产泡沫而言,只要是真实需求就不会产生泡沫,而泡沫的产生则全部缘由房地产投资市场上形成的虚拟需求。只要存在着房地产投资的虚拟需求,就存在着泡沫的可能。问题的核心在于这种投资性虚拟需求是否以真实需求为依托。假若投资市场上的虚拟需求超出了那部分必须到投资市场上得到满足的真实需求时,泡沫就产生了。并且这种差距越大,泡沫的程度就越严重。
3.不健全的金融体制是形成泡沫的催化剂
房地产业是资本密集型产业,其发展往往与金融密不可分。一个健全的金融体制能够有效地激励社会闲散资金向生产性投资转化,引导资金流向高效益的部门和地区。但是,金融体制的迅速发展往往与社会生产不同步,以金融为代表的虚拟经济与实物经济相背离的趋势益明显。金融机构一般以自己所掌握的信息为依据进行决策。在不健全的金融体制下,金融机构往往为追求市场份额、信贷规模,而忽视了对借款者的资信调查,低估了投资项目的潜在危机。尤其在经济“繁荣”时期,抵押物价值上扬,使得银行愿意为房地产部门提供更多的信贷,放松贷款条件。当投机商把这些资金投到炒作过程中时,就会加速房地产价格的上涨,造成经济结构失衡。
4.政府宏观调控下的房地产业政策取向是形成泡沫的间接因素
政府行为对房地产泡沫的影响主要表现在两个方面:一是在土地市场不成熟及相应经济体制不完善的客观条件下,所采取政策的局限性。如土地供应采取的“双轨制”,政府对土地市场的计划干预过多或干预不力等。二是在土地供给有限和市场机制不完善的情况下,容易滋生权力寻租现象,为房地产泡沫的形成提供了温床。
在经济快速发展的中国,宏观调控是一项长期的任务。由于工业化、城市化等多种因素的交织,因此对于房地产业的调控也将是一个长期的过程。由于房地产产品涉及全社会居民的最基本的福利,且由于其市场的自身非完全竞争性特点,因此政府在确保房地产业稳定健康发展过程中的任务责无旁贷。但在消除房地产泡沫的过程中,政策体系的实施效果有赖于以上供求两个方面各项政策的共同协同,单独在某一个方面的进展往往并不能有效地消除房地产市场上的泡沫。
三、防止房地产泡沫形成的应对措施
在深入分析房地产泡沫的内涵及其形成机理的基础上,我们提出了防止房地产泡沫形成应从一下几个方面抓起:
1.规范土地市场,保持房地产供需关系基本平衡,改变现有住房投资结构单一模式,提高现有资源的使用效率。
2.健全我国房地产税制。
3.加强信贷监管,抑制投机。
4.大力发展和规范房地产中介。
参考文献:
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关键词：房地产泡沫；危害；防范措施
中图分类号：F127文献标志码：A文章编号：1673-291X（2013）26-0091-02
房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。随着经济的增长，现代化进程加快，有些人买房并不是为了居住，而是为了投资以谋取利益。鉴于我国土地资源的有限性和稀缺性、金融机构过度放贷等特殊国情，必须加剧我国房地产泡沫的形成。
一、房地产泡沫产生的主要原因
经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业“市场类型和消费者”产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。
（一）消费者及投资者对未来价格的预期
随着人口的增加和城市的发展，房地产价格存在着潜在升值的趋势。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的房地产买卖中，推动价格不断上涨，从而使房地产价格不断攀升。
（二）银行信贷非理性扩张
房地产的高回报，使许多银行在贷款的操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性加大。
（三）土地的稀缺性
我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。在正常的市场条件下，价格上涨、供给增大，投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨。
二、房地产泡沫的危害
（一）造成经济结构和社会结构的失衡
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。
（二）导致金融危机
房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。
（三）造成生产和消费危机
房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。企业倒闭意味着大量员工失业，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此，会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。
（四）引发政治和社会危机
随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。社会贫富差距扩大也会产生不良影响，有些富人盲目购房进一步提高房价，导致社会下层人士买不起房，进而激发社会矛盾，造成社会不和谐，势必引起社会的不安。房地产行业进一步扩张会影响国家的长治久安，也会对一些行业造成冲击，引发失业等社会不安状况的产生。
三、如何应对房地产泡沫
（一）加强对房地产市场的宏观监控和管理
政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压。其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市使房地产泡沫剧增。最后，要调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产。同时，应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
（二）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度
加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产“泡沫”的产生。
（三）强化土地资源管理
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
（四）加强金融监管力度，合理引导资金流向
首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平。其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生。再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门。最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。
结语
随着住房制度改革的推进和城市化进程的加快，我国房地产业在近几年取得了快速发展。但我国近两年商品房价格快速上涨，引起了各界人士对我国目前房地产价格是否合理、房地产市场是否出现泡沫的强烈关注。尽管目前决策层对遏制房地产泡沫过度增长采取了一系列的调控措施，但这只是防止了泡沫的继续吹大，而过去二年房地产泡沫所留下的后遗症却很难消除。其实，化解房地产泡沫最好的办法就是不让其真正成为危害经济的泡沫，危止于未萌。
参考文献：
[1]包宗华.房地产先导产业与泡沫经济[M].北京：中国财政经济出版社，1994.
要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。
什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。
(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。
(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势
当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：
(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。
(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。
(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。
(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。
通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。
当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：
(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。
(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。
【关键词】房地产；泡沫经济；起因；对策
房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。从理论上讲，任何商品都有发生经济泡沫和泡沫经济的可能性，每个商品产生泡沫机会的多少及其对国民经济的影响程度也是不同的。根据世界各国和地区的实践经验分析，股票和房地产是产生泡沫几率最高的，所以房地产和股票是泡沫经济的主要载体或“多发区”。
1、房地产泡沫的起因
造成房地产泡沫的主要原因是，在经济发展的过程中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格将增长得越快。在所有生产要素中，土地的供给弹性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作为稀缺资源，房地产的价格必然会比较高。人们估计到房地产价格要上升，为了赚取土地价格上涨的资本所得，纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格的上升。当大家看到房地产价格只涨不跌，就大胆地以购买到的房地产为抵押向银行借款来进行房地产投资。因为房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，而价格只涨不跌，银行以为房地产抵押贷款万无一失，所以很容易发放过量的房地产贷款。但不幸的是，当经济发展的速度因各种原因放慢的时候。价格跌得最快的也必将是供给弹性最小的土地和房地产业。而房地产投资者看到房地产价格下降，为了保护投资利益，竞相抛售，使房地产价格直线下降，泡沫随之破裂。原来被认为万无一失的房地产抵押贷款也就成了呆账、坏账。
房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性，但绝不能说房地产业就等同于泡沫经济。房地产业与泡沫经济的关系可以从以下几个方面来分析：
1.1房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比是有本质上的区别的。其次，房地产业部门是实业部门，它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的。再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。其产业关联度强、带动系数大的特点，使得房地产业成为促进国民经济增长的支柱产业。
1.2房地产过热不等同于房地产泡沫。房地产过热主要指房地产投资量过大，开发量过多，超过了国民经济发展水平和社会有效需求。房地产过热可能会带来供过于求、房屋积压、土地闲置和资金沉淀，但并不一定会带来价格飙升从而导致房地产泡沫。房地产泡沫在形态上表现为房地产价格的大起大落。房地产泡沫既是一种价格现象，又是一种货币现象。在房地产泡沫产生阶段，房地产资金货币供应量不断增加，各种资金包括个人投资、企业资金、银行贷款、国外游资纷纷介入，在短期内迅速使房地产价格升高。只有那些有大量投机资金介入，过度炒高的房地产市场，其房地产过热才会引发房地产泡沫。
1.3同时也应该看到，房地产业确实含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险陛，主要表现在：一是土地价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。二是房地产商品价格泡沫。一方面，房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关；另一方面，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。
1.4房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，形成大量空置，构成经济泡沫。如前所述，商品房空置率在10%-15%之间时，这种经济泡沫是正常的。如果空置率超过警戒线，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，经济混乱，社会动荡。四是房地产投资泡沫。一般而言，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。
2、挤压房地产泡沫的措施
房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。具体对策如下：
2.1从土地源头入手，规范土地市场土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。
2.2建立健全房地产市场信息系统和预警机制各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区问，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；通过市场信息、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。
2.3要加强对银行的监管推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，必须加强对银行的监管，包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。房地产金融业应尽快与国际接轨，尽早发展房地产投资基金，大力推进房地产抵押贷款证券化，尽快成立购房担保机构，推进保险业尤其是寿险业与住房产业的结合。同时借鉴海外经验，加强研究与国外不断创新的房地产金融手段和新型的房地产金融资本市场结合的方式、方法和步骤，促进开发信贷与消费信贷的同时发展，建立起健康繁荣的房地产金融市场（包括一级市场和二级市场），有效化解金融风险。
2.4利用货币金融政策调控市场，规范房地产融资行为政府可以通过提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产开发贷款、提高购房首付款比例等货币金融政策，调整房地产投资额与投资结构。应根据保守、确实、安全等原则来发放房地产抵押贷款，在评估抵押物的抵押价值、确定融资比例或贷款比例等方面进行严格审查，以避免呆账、坏账损失与信贷膨胀。同时应从基础设施建设人手，提高我国的银行业自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设人手，完善个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度和抵押二级市场的发展，这样才能防范房地产业信贷泡沫，有利房地产业与金融业的共同发展。
3、结束语
房产是关系到国计民生的一件大事，国家职能部门必须加强监管和引导，防止房地产泡沫的过度膨胀，对于以后泡沫的破裂，需要及早建立预案。这样，才能真正建立一个和谐社会。
参考文献：